“一城一策”:多地调整土地拍卖规则平抑地价
在土地市场火爆的压力下，相对于较早出台地价限制的一线城市，部分二三线城市已经开始有针对性地收紧相关政策。据记者不完全统计，包括杭州、苏州、合肥、东莞在内的部分城市调整了土地拍卖规则，如“降低一次性报价最高限价”、“最高出价者可能拿不到”等，力图进一步平抑地价。
对此，业内人士表示，土地市场升温只是个别现象，部分城市土地交易火热与土地供应节奏加快有关，其中优质地块会产生高溢价竞争。为了抑制地价的持续上涨，“一城一策”的调控思路促使各地的政策调整更加精准。在监管部门的及时预警和调控下，接下来的土地市场可能会有降温趋势，但会保持活跃度，会以补库存为导向。
“追高”抢地，多城地价创新高
随着部分城市土地挂牌量的明显增加，市场竞争日趋激烈。
在这股热潮中，二三线城市的爆发尤为明显，尤其以苏州、合肥为代表。
据了解，从今年3月开始，房企开始频繁拿地，土地市场出现回暖迹象。以部分二线城市为首的土地市场持续火热，成交量、地价、溢价率均创新高。
中国指数研究院5月发布的《中国300个城市土地市场成交信息》显示，土地出让金方面，全国300个城市土地出让金总额为491.5亿元，环比增长17%，同比增长52%。其中，住宅用地(含住宅用地和含住宅用地的综合用地)出让金总额为4223亿元，环比增长15%，同比增长57%。
中原地产研究中心近日发布的统计数据也显示，70个大中城市土地市场持续升温。5个月卖地总额3581.2亿元，环比上涨7.5%，同比上涨50.5%。
4月24日，苏州主城区5宗地块出让，吸引了34家房企竞拍。成交总价654.38+03.57亿元，溢价率超过35%，诞生了两个“地王”。
4月25日，安徽合肥全天成交13地块，成交总价132.09亿元。
5月17日，杭州8宗地块拍卖，总价163亿元，嘉里、宇宙等房企以最高价拿地。
土地市场分化，房企积极布局热点城市
是什么导致了土地市场的繁荣？这轮复苏能持续多久？
从上市房企披露的2019数据来看，2019以来，大部分大中型房企都在积极拿地，尤其是热点城市。
一位不愿意透露姓名的房企高管告诉人民网记者，近年来，部分城市的土地供应计划大部分不能按期完成，供求关系始终处于紧平衡状态。所以房企形成了回归一二线城市和强三线城市的认知。此外，前5个月市场流动性相对宽松。很多城市迫于压力，借机推地，促使部分城市过热。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于二三线城市的土地成交，充分说明了目前房企的拿地热情，也与此类城市土地供应节奏加快有关。部分房企今年上半年融资较好，会带来较好的投资机会和投资信心。
从回暖来看，多是因为房屋销售好于预期，资金也到位了。此外，部分二线城市的人才购房政策也在很大程度上带来了市场机会，使得房企更加重视在此类城市的投资。
同策研究院研究总监张宏伟认为，此轮二线城市土地热潮的原因是春节后资本市场环境宽松。房企拿到钱后，会迅速把钱投在土地上。此外，与房企冲刺销售目标有关，包括其对土地储备的压力，必然导致房企积极拿地。
_ueditor_page_break_tag_“一城一策”多城调整土拍规则
一些城市火热的土地市场引起了中央和地方监管部门的警惕。
今年4月，住建部对2019年一季度房价、地价波动较大的城市进行了预警。指出部分热点城市住宅销售回暖，土地市场回暖，需要高度关注。
为保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，4月17日，自然资源部下发通知，要求各地制定并落实2019年住宅用地“五类”控制目标。
5月17日，银监会发布《关于开展“巩固治乱成果，推进合规建设”工作的通知》，提出将主要管控土地市场资金。
合肥市房产局在4月份召开的2019第一季度房地产形势分析会上指出，今年以来，房地产企业在合肥拿地的欲望非常高，有30多家企业竞得个别地块，价格也在逐步上涨，给房地产市场调控带来了新的压力。
与此同时，市场热情的显著恢复也引发了监管的重新升级。
早在2月27日，杭州就宣布出让4宗地块，将宅基地溢价率从50%降至30%。
5月11日，苏州楼市调控进一步加码。土地出让方面，调整了土地出让报价规则，土地出让报价条件由定值调整为区间设置，控制土地出让最高限价。
5月21日，合肥发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》，规定关联公司不得报名竞买同一地块。
6月6日，东莞发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后最后竞价细则》。东莞土地拍卖价格达到上限时，将采用“最后出价”规则，而不是简单的“价高者得”。
行业:短期市场降温或供需平衡可稳定地价。
值得注意的是，此次有多个城市对土地拍卖规则进行了相关调整。这样能有效控制地价吗？对楼市会有什么影响？
业内人士指出，根据城市发展的需要，各地都在不断探索和完善土地出让方式。土地拍卖新规的调整在一定程度上可以减少对高地价的盲目追求，有助于引导开发商谨慎竞价，短期内缓解城市高烧。
严跃进认为，各地土地拍卖规则的调整，很大程度上使得房企的资金控制更加全面，因为各种约束也开始增多。后续对于此类城市，地价管控有利于中小房企拿地。
对于接下来的市场走势，严跃进认为，土地市场接下来可能有降温的风险，尤其是金融政策会收紧。但预计四季度会再次反弹，这也体现了土地市场小幅调整的导向。
张宏伟认为，各地新的调控政策会对当地土地市场起到降温作用，但需要在资金链上进行调整才能真正发挥作用。土地调控必须获得金融调控和产业调控更多的支持和配合，进一步形成合力，实现土地供给和土地需求的动态平衡。
一位房地产业内人士也告诉人民网记者，目前很多城市都调整了土地拍卖的规则，从形式上看，土地价格有所降低。背后真正的原因是房企拿地资金有限，抑制了城市的回暖。未来市场整体稳定，投机需求继续被抑制。虽然有些城市会有波动，但不会有大起大落。“从长远来看，保持地价稳定，关键是适度增加土地供应，使土地市场供求关系处于平衡区间，才能真正实现‘稳地价、稳房价、稳预期’的目标。"