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东莞素有深圳“后花园”之称,一直是本土房企布局的重镇,也是外地房企进入大湾区的首选城市之一。
某网站近日发布的《62城市二手房冰山指数涨幅排名(157)》显示,6月第一周,东莞二手房涨幅首次超越深圳,位居全国第一。
东莞住建局表示,从网签成交数据来看,最近三个月东莞新建商品住宅和二手住宅成交价格略有波动,但总体平稳。目前,东莞正在严厉打击恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为。
国家商报记者注意到,或许是为了稳定地价和房价,今年6-5月东莞推地节奏明显加快,供需也创下近5年来的历史新高。房地产企业在东莞拿地的热情也相当高,品牌房企围攻东莞,溢价率超过20%的地块频频出现。同时,东坑、沙田、厚街、大朗的楼面地价纪录也被打破。
高溢价地块频频出现,多区域楼面价屡创新高。
6月3日,深圳房企经过71轮竞价,以溢价率85.85%,楼面价13842元/平方米竞得东莞厚街一宗商住用地。扣除建设后,可售楼面价约为16992元/平方米。
这一可售楼面价刷新了凯撒今年3月创下的东莞厚街楼面价纪录,成为厚街最贵地块。卓悦16992元/平方米的可售楼面价比凯撒12614元/平方米高出约34.7%。
6月2日,汤种镇豆池洲一商住地块被时代中国以总价1106万元竞得,楼面价10573元/平方米,溢价率35.55%。
5月29日,来自深圳的宏发集团以24%的溢价率斩获东莞东坑1.5万平方米商住用地,以约1.0387元/平方米的可售楼面价刷新保利去年创下的纪录,成为东坑最贵地块。
19年5月,世茂创下东莞沙田最贵地块新纪录,以总价1484万元,可售地价13022元/平方米拿下东莞沙田镇一地块,溢价率约20.26%。
资料来源:何复研究所
值得一提的是,世茂拿下的地块旁边是融创云熙湾(销售均价约1.9万元~ 2.3万元/平方米),与广州南沙自贸区一桥之隔。
4月23日,经过88轮激烈竞价,阳光城以654.38+0.7.05亿元竞得东莞大朗镇一宗商住用地,可售楼面价20907元/平方米,刷新大朗最高楼面价纪录。
据合富研究院统计,6月5438-今年5月,东莞政府推地节奏明显加快,其中商住用地挂牌15,面积约70.8万平方米;12成交,约59.8万平方米,供需创近五年历史新高。5月商住用地供应继续增加,挂牌5宗,约24.5万平方米;成交5笔,约221,000平米;成交额约58亿元,为上年同期第二高。
由于东莞今年出让的土地实行了“限价+最终报价”的竞价规则,因此不存在去年5月房企涨价提前锁定土地、溢价率特别高的情况。
东莞何复研究院高级分析师李兴旺在接受全国商报记者采访时表示,相比2019,今年东莞土地市场整体表现相对理性。但具体到单个地块,如果地价已经很高,也意味着会给房企后续的开发销售带来很大的挑战。
土拍热的背后是供需紧张,住宅库存仅在8、5月份消化。
夹在广深之间的东莞,一直被房企视为进入广深市场的捷径之一,也是两市价格的“洼地”。土地一直备受追捧。
受疫情影响,各地供地计划进度或多或少都有所延迟。对比5月份5个商住区的供应量,6月份东莞商住区供应量达到12。据柯睿统计,这12地块总起拍价超过19亿元。
据李兴旺分析,作为大湾区“9+2”城市群第二梯队最重要的城市之一,东莞的房价与广深相比仍处于“洼地”,这也吸引了全国品牌开发商。为了增加商品房有效供给,稳定整体房价,东莞也在利用整体土地供应有限的优势,加大土地供应。6月份的土地市场应该会延续5月份的火爆。
资料来源:东莞中原战略研究中心。
东莞中原战略研究中心分析,近两个月本地拍卖市场火爆,“地王”频出。房价上涨的预期也促进了商品房的成交。5月东莞住宅网签成交量约52万平方米,环比上涨18%,同比上涨13%。成交量三连涨,也创下近四年来同期新高。
与此同时,商品房供应端并没有同步增加。东莞中原战略研究中心监测数据显示,5月东莞新建住宅供应量下降,供应量约33万平方米,环比下降13%,与去年同期基本持平。
东莞中原研究部总监车德瑞告诉全国商报记者,除了土地市场供求关系紧张,东莞商品房供不应求也是导致土地市场火热的因素之一。在一些城镇和街道,供应已经严重不足,开发商也看到了这种供不应求的机会。不过,东莞部分房企近期的拿地势头还是比较激进的。
东莞中原战略研究中心监测数据显示,截至5月31日,东莞住宅库存套数为29316,库存面积继续回落至374万平方米,环比下降6%,同比下降24%。库存持续走低,回到2017的低位。按照过去一年的消化速度,5月底住宅库存的消化周期为8.5个月。
主要原因是市场需求持续增加。除了今年2月,东莞楼市已经供不应求12个月了。市场分化也很明显。中心城区和水镇区域库存不足40万平方米,林深东南部区域库存最大,为654.38+0.23万平方米,占全市总量的33%。林深东南部地区住宅库存消化周期缩短至654.38±0.4个月。
此外,记者梳理发现,今年东莞成交的部分高价地块仍在“回炉”,回炉条件的降低也降低了房企的拿地门槛。凯撒今年3月竞得东莞厚街7万平方米商住用地,可售楼面价约为12,614元/平方米。
然而,去年9月该地块出让时,被拍卖。今年重新挂牌后,起始地价下降约417万元,起始楼面价下降约2000元/平方米,配套拆迁安置项目建筑面积也由19814平方米下降至9907平方米。
世茂拿下的沙田最贵地块也是如此,2018年6月挂牌出让,因没有房企报价而终止。重新挂牌后,该地块容积率由2065,438+08年的1.8调整为2.5。虽然起拍价上调了2亿元,但取消了建1.440平方米幼儿园的要求。