* * *如何实现部分人的优先购买权？

在* * *关系中，当一个* * *有意转让其份额时，必须由其他* * *人行使优先购买权，其他* * *人有优先购买权。法律没有相关规定。

一种观点认为，由转让方决定谁有优先购买权。原因是为了减少不必要的纠纷，充分尊重转让方的所有权，应该由转让方自己决定。

第二种观点是抽签决定。理由是《最高人民法院市关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(司执(2004)第16号)第十六条第二款规定“同一顺序的多个优先购买权人同时表示接受的，以抽签方式确定买受人”。

第三种观点认为，优先购买权应当由* * *三分之二以上业主(包括意向转让方)行使。如果三分之二的* * *业主不能同意，将采用抽签的方式。

笔者赞同第三种观点。原因是《物权法》第九十七条规定“处分* * *所有的不动产或者动产，对* * *所有的不动产或者动产进行重大修缮，应当经* * *所有人三分之二以上或者全体* * *所有人同意，但* * *所有人另有约定的除外”。如果有三个* * *人，由转让人和受让人决定的拟行使优先购买权的买受人，必然形成三分之二* * *人的同意，充分尊重了转让人的所有权。全部* * * *人超过四人的，只有转让方和受让方决定的两个买受人同意，未经其他* * * *人同意的，由构成* * *人三分之二以上的买受人行使优先购买权。这种做法的好处是，转让人转让自己的财产份额后，不再参与财产事务的管理，避免自己主观好恶而不考虑以后关系的稳定和发展。

如果* * *人不能形成三分之二以上* * *人同意，抽签。既体现了相对公平，又避免和减少了* * *关系中不必要的纠纷。鉴于上述情况，应该是* * *人在同等条件下的优先购买权。如果有与* * *招标无关的第三人，仍应遵守“同等条件”的规定。只是在“同等条件”的前提下，* * *才有了内部，才有了第三人。

(2) * * *某人的优先购买权与承租人的优先购买权竞合的处理。* * *部分人的优先购买权与承租人的优先购买权在同等条件下竞合，两者的冲突表现在谁有优先购买权。对上述问题有两种不同的看法。一种观点认为承租人有优先购买权，另一种观点认为部分人的优先购买权优先于承租人。笔者赞同后一种观点。原因是1。从权利的角度看，* * *的优先购买权来源于* * *的所有权关系，具有物权性质，而承租人的优先购买权基于租赁关系，是一种由债权衍生而来的债权。从物权优于债权的理论来看，所有权人的优先购买权优于承租人的优先购买权。2.从法律效力上讲，法律规定* * *某人有优先购买权，其目的是维护* * *之间关系的稳定，并且* * *某人对* * *所拥有的财产比承租人有更密切的利害关系，其义务高于承租人，从义务与权利相一致的原则上也更优先选择* * *某人的优先购买权。此外，承租人相对于部分人不具有优先行使购买权的权利。根据“买卖不破租赁”理论，承租人不行使优先购买权，不会影响原租赁合同。他们的权利没有受到影响或损害。综上所述，同等条件下，部分人的优先购买权优于承租人。

(3)某人的优先购买权与第三人善意取得之间冲突的处理。某* * *人转让其* *份额未履行通知义务，而是将其财产份额转让给第三人。有意向购买的* * *人的优先购买权如何实现？

一种观点认为，善意第三方的善意取得应当受到保护。理由是从保护交易安全、鼓励交易的立法目的出发，应当保护第三人的善意取得。《物权法》第一百零六条规定:“不动产或者动产转让给无权处分的受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，受让人应当在下列情况下取得该不动产或者动产的所有权:1。受让人在接受不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.依法应当登记的转让的不动产或者动产已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人要求赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。”因此，行使优先购买权的* *要求转让方按照上述规定赔偿损失。

第二种观点认为* * *优先购买权是法律为保护* * *人而设定的一项重要权利，具有物权性质。第三人与让与人的善意取得是基于债权取得物权，《特权法》第一百零六条规定善意取得第三人取得动产或者不动产所有权的限制性条件是“法律另有规定的除外”。既然法律已经规定* * *有人有优先购买权。你应该先保护* * *人的优先购买权。第三种观点认为，被转让的* * *份财产为不需要登记的动产的，转让人与第三人之间的转让合同应当认定有效，被转让的* * *份财产为需要登记的动产或者不动产的，第三人与转让人之间的合同应当认定无效。笔者赞同第三种观点。原因是在个案的基础上平衡部分人享有的优先购买权和第三方交易的安全性。首先，对于不需要登记的动产，为第三人设定过多的注意义务，无疑会增加交易成本，不利于交易安全。此时，不需要登记的动产所有权的取得，第三人符合《物权法》第一百零六条规定的，应当予以保护。* * *有些人在市场流通中重新获得不需要登记的动产并不困难。因此，部分人的优先购买权应当让位于第三人的善意。但对于需要登记的动产和不动产。

* * *有些人的管理义务比不需要登记的动产多，与动产的联系比第三人更密切，对他们来说，重新取得更困难。对于上述两处房产，应确认转让人与第三人之间的转让合同无效，优先* * *人优先购买权。

原因:

1.需要登记的动产和不动产的转让。第三人在交易中应当履行注意义务。如果转让* * *所有的不动产份额，由于不动产登记簿上登记有数个所有人或者使用人，第三人应当知道其他* * *人有优先购买权。此时第三人还与* * *人之一签订了转让合同，证明其违反了法律规定，故转让合同应认定无效。

2.法律规定的* * *优先购买权不会中止。既然* * *的优先购买权是法律设定的，就应该保证实现。如果第三方与转让人之间的合同被确认有效。* * *某人的优先购买权如何实现？* * *如果有人以* * *为基础要求转让方租赁合同责任，很难达到以违约为由要求转让方承担违约责任的要求，因为* * *关系大多没有优先购买权的规定；如果基于侵权责任，其侵权后果在实践中难以确定，导致部分人的诉讼请求难以得到保护。如果基于不当得利返还责任，没有明确的事实依据和法律依据。综上所述，债权保护忽视了“公告购买权具有物权性质”这一事实。使* * *某人享有优先购买权的合法权利完全中止。

3.不利于* * *关系的稳定，反而促进矛盾升级。* * *有些人多来自特定的社会关系，如亲戚或长期伴侣。* * *事实证明，优先购买权请求权与第三人善意取得请求权之间存在争议。如果保护第三人进入* * *是有关联的，那只能是基于原所有人与转让人的矛盾，加上原所有人与新所有人的矛盾，使得* * *之间的关系更加不稳定，也更加不便于管理* * *的财产。