2019连云港市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准(全文)
第二章拆迁管理
第三章拆迁补偿安置
第四章拆迁评估
第五章处罚
第六章附则
各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位:
现将《连云港市城市房屋拆迁管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。
2003年4月1日
连云港市城市房屋拆迁管理规定
第一章总则
第一条为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称国务院条例)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(以下简称省条例)等有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁，需要对被拆迁人进行补偿安置的，适用本规定。
第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条拆迁人应当依照本规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本规定所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本规定所称拆迁单位，是指具体组织实施拆迁工作的单位。
本规定所称拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。
第五条连云港市房屋拆迁安置办公室是市人民政府城市房屋拆迁行政主管部门(以下简称城市房屋拆迁行政主管部门)，负责城市房屋拆迁的监督管理。
区人民政府和市、区规划、建设、土地、房产、物价、工商、税务、公安等有关部门应当依照有关法律法规和本规定相互配合，确保城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。
第二章拆迁管理
第六条拆迁房屋实行《房屋拆迁许可证》制度。拆迁房屋单位取得《房屋拆迁许可证》后，方可实施拆迁。
第七条申请《房屋拆迁许可证》，应当向市房屋拆迁管理部门提交下列材料:
(一)建设用地规划许可证(附红线图)；
(二)国有土地使用权批准文件；
(三)拆迁计划和拆迁方案。
市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起05日内进行审查；经审查，对符合条件并将房屋拆迁补偿安置资金足额存入市房屋拆迁管理部门设立的银行专用账户并按规定缴纳拆迁管理费的，发给房屋拆迁许可证。
房屋拆迁许可证核发后10日内，拆迁人应当持房屋拆迁许可证到市房产管理部门办理被拆迁房屋所有权证注销登记备案手续。
第八条房屋拆迁补偿安置资金应当专项用于拆迁补偿安置，不得挪作他用。
市房屋拆迁管理部门负责房屋拆迁补偿安置资金的统一管理、统一结算，并接受市财政、审计部门的监督。具体办法由市房屋拆迁管理部门另行制定。
第九条市房屋拆迁管理部门在核发《房屋拆迁许可证》的同时，应当将《房屋拆迁许可证》载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
市房屋拆迁管理部门、拆迁人和拆迁单位应当及时做好宣传和解释工作。
第十条拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围和期限内实施房屋拆迁，不得擅自变更拆迁范围和期限。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前，向市房屋拆迁管理部门申请延期拆迁；市房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十一条拆迁人可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁；具备相应条件的，也可以除名。
市房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。
从事拆迁的工作人员必须经过市房屋拆迁管理部门的专业培训，考核合格，取得《拆迁上岗证》后，方可从事拆迁工作。
委托拆迁服务费标准由市物价部门制定。
第十二条拆迁人委托拆迁的，应当向受委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起05日内，将拆迁委托合同报市房屋拆迁管理部门备案。
受委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十三条拆迁范围确定并公布后，拆迁范围内的所有单位和个人不得进行下列活动:
(一)新建、扩建、改建和装修房屋；
(二)改变房屋和土地用途的；
(3)租房。
市房屋拆迁管理部门应当书面通知有关部门暂停办理前款所列事项的相关手续。暂停的书面通知应当载明暂停期限。暂停期最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经市房屋拆迁管理部门批准，暂停期限延长不得超过1年。
第十四条拆迁人和被拆迁人应当按照拆迁补偿协议的规定进行拆迁。
拆迁补偿安置协议应当载明下列事项:
(一)补偿的方式和金额；
(二)产权调换房屋的位置和建筑面积；
(三)搬迁期限；
(四)过渡方式和过渡期限；
(五)产权调换房屋差价的数额和支付方式；
(六)违约责任和争议解决方式；
(七)当事人认为必要的其他条款。
拆迁出租房屋，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者承租人在搬迁期限内拒不搬迁的，被拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法向人民法院申请执行。
第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁管理部门裁决。市房屋拆迁管理部门是拆迁人，由市人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起诉讼。按照拆迁规定，拆迁人应当给予货币补偿或者提供安置用房或者过渡用房，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制搬迁，或者由市房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制搬迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证处申请证据保全。
第十八条市政建设项目需要拆迁房屋的，按照先拆迁土地后处理争议的原则办理。被拆迁人和房屋承租人应当按照拆迁公告期限的要求，保证按期拆迁。
本规定所称市政建设工程，是指经市政府批准的城市道路、城市桥涵、城市防洪排水设施、城市绿地、广场、燃气、热力、供水等市政基础设施建设工程。
第十九条房屋拆迁施工必须由具备保证安全条件并具有施工企业资质的企业承担。拆迁施工企业在承揽拆迁业务时，必须制定拆迁方案和安全措施，按有关规定交纳保证金，经市房屋拆迁管理部门批准后，方可实施拆迁业务。具体办法由市房屋拆迁管理部门另行制定。
第二十条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经市房屋拆迁管理部门批准，原拆迁补偿安置协议中载明的相关权利和义务随之转移给项目受让人。项目转让人和受让人应当自转让合同签订之日起30日内书面通知被拆迁人并予以公告。
第二十一条拆迁人应当在拆迁后30日内持原房屋权属证书到市房屋权属登记机关办理注销登记。
市房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁档案管理制度，加强拆迁档案管理。
第三章拆迁补偿安置
第二十二条被拆迁人应当按照规定给予拆迁补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照建筑面积和剩余期限的重置价格给予适当补偿(规划部门另有规定的除外)。
第二十三条拆迁补偿方式可以是货币补偿，也可以是与货币补偿等值的产权调换。
除第二十九条第二款规定外，拆迁人可以选择补偿方式。
第二十四条货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素确定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。具体办法由市物价和房屋拆迁管理部门根据省有关规定另行制定。
被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证为准。被拆迁人不能提供房屋所有权证书的，可以向市房地产管理部门申请权属登记，市房地产管理部门应当自收到申请之日起7日内作出准予登记或者不予登记的决定，并书面通知当事人。符合准予登记条件的，市房地产管理部门应当自受理申请之日起10日内颁发房屋所有权证。
第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当按照本规定第二十四条第一款的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格(新建住宅的价格由价格主管部门核定)，结清产权调换差价。
拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置。异地安置的，应当一次性安排。
拆迁过渡期自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过18个月。拆迁人、被拆迁人或者公有房屋承租人应当遵守过渡期限的约定。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定外，拆迁人应当按照下列规定向被拆迁人或者公有房屋承租人支付临时安置补助费:
(一)为拆迁人或者房屋承租人解决过渡用房，延长时间在12个月以内的，临时安置补助费增加1倍；延长时间超过12个月的，从超过的月份起，临时安置补助费增加2倍；
(二)由拆迁人提供过渡房，延期时间在动迁时间+02个月以内的，按标准支付临时安置补助费；延长时间超过12个月的，从延长的次月起，临时安置补助费增加1倍。
经批准建设的合法住宅房屋，自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止5年内拆迁的，拆迁人增加房屋补偿金额15%。
第二十六条拆迁公益性房屋，拆迁人应当按照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
拆除中小学校舍或者幼儿园，应当经教育行政部门批准，并按照规划要求和先建后拆的原则新建校舍和幼儿园。扩建所需费用由被拆迁人承担。因国家重点建设项目需要，被拆迁中小学、幼儿园需要边建设边拆迁的，由市房屋拆迁管理部门会同教育行政部门和被拆迁人妥善安排学生入学，被拆迁人按规定给予补偿。
拆迁民办中小学校舍或者幼儿园，被拆迁人也可以选择货币安置。
第二十七条拆迁涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定执行。
第二十八条被拆迁人只有一处房屋且货币补偿金额低于拆迁补偿标准的，拆迁人应当按照拆迁补偿标准进行货币补偿。
被拆迁人依照本条前款规定获得货币补偿后仍无法解决住房的，被拆迁人应当使用其货币补偿在异地购买建筑面积50平方米左右的二手房进行安置。安置房屋超出货币补偿购买面积的，拆迁人应按市场评估价支付差价。
拆迁最低补偿标准为:一类区4万元，二类区3.5万元，三类区3万元。
第二十九条拆迁公共租赁住宅房屋实行政府规定的租金标准，由承租人按被拆迁房屋重置价格的90%购买并终止租赁关系，由拆迁人对承租人进行拆迁补偿安置。
被拆迁人与承租人未就解除租赁关系达成协议的，被拆迁人应当调换被拆迁人的产权。产权调换的房屋由原房屋承租人承租的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
因拆迁导致租赁合同内容变更的，应当根据城市建设需要进行变更。
拆迁房地产管理部门直接管理的公房，由住宅房屋改为非住宅房屋，公房承租人选择货币补偿的，产权人按照同类地区住宅房屋区位补偿价格的1.5倍给予货币补偿。
第三十条因国家有关私有房屋改造政策形成租赁关系的，实行货币补偿。拆迁人除对被拆迁人进行货币补偿外，还应当向承租人支付区位补偿作为购房补贴。
第三十一条拆迁产权不清或者由房管部门管理的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报市房屋拆迁管理部门审批后实施拆迁。拆迁补偿费由拆迁人按照有关规定向市房产部门支付。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证处办理证据保全。
第三十二条拆迁有抵押的房屋或者土地上有抵押的房屋，应当按照国家有关担保的法律执行。
第三十三条拆迁人应当向被拆迁人或者公有房屋承租人支付搬家补助费。
实行货币补偿的，拆迁人一次性支付6个月的临时安置补助费。
实行产权调换的，在过渡期限内，拆迁人或者房屋承租人自行安排住宿的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者承租人使用被拆迁人提供的过渡用房的，被拆迁人不予支付临时安置补助费。
搬家补助费和临时安置补助费的标准由市房屋拆迁管理部门和物价管理部门另行制定。
第三十四条因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予一次性综合补助。具体标准由市房屋拆迁管理部门和价格管理部门另行制定。
第四章拆迁评估
第三十五条从事房屋拆迁评估的机构应当具备规定的房地产评估资质。
市房产、房屋拆迁和价格管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构名单，供拆迁人和被拆迁人选择。
第三十六条拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋有关的下列因素:
(1)区位:被拆迁房屋的区位基准价，以及房屋周边环境、交通和商业服务便利程度、公共设施配套条件等区位调整因素。区位基准价由市价格管理部门会同市房屋拆迁等管理部门拟定，经市人民政府批准公布，并根据市场情况适时调整。
(二)用途:以房屋所有权证注明的用途为准。房屋所有权证未注明用途的，以产权档案记载的用途为准。但对于已取得工商营业执照且经营时间超过1年的，可参照经营场所评估。
综合评估法和市场比较法中最终评估价最高。
非住宅房屋(以房屋所有权证注明的用途或产权档案记载的用途为准)采用综合评估法和市场比较法(或收益法)进行评估，取两种评估方法结果的平均值作为最终评估价格。采用综合评价法对住宅房屋改造为非住宅房屋进行评价。
居民住宅改成了非居民住宅，实际上是合法经营的。满足以下条件的，90%用于临街铺面经营的房屋按非住宅房屋综合评估法评估，10%按住宅房屋综合评估法评估。非临街铺面营业用房50%采用非居住用房综合评价法，50%采用居住用房综合评价法。
1.自营私人住宅
(1)有房屋所有权证和国有土地使用权证，经营地点在合法建筑范围内；
(二)依法连续缴纳3年以上的非住宅房屋房产税和年土地租金；
(3)业主、所有人或共同生活3年以上的直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证。
2.私人租赁业务
(1)具有前款所述的私有房屋及自管条件中的第1、2项；
(2)有经营性房屋租赁证明和土地他项权利证明(国有土地使用权租赁许可证)；
(三)具有与房屋租赁合同一致的有效工商营业执照和税务登记证。
不符合上述条件的住宅房屋已变更为非住宅房屋且实际合法经营的，沿街商品房参照非住宅房屋综合评估法评估40%，参照住宅房屋综合评估法评估60%。20%的非临街商业建筑采用非居住建筑综合评价法，80%采用居住建筑综合评价法。
(3)建筑面积:房屋所有权证载明的建筑面积。建筑面积小于土地使用面积的，按土地使用面积计算区位补偿面积；
(四)装修:装修补偿应结合装修材料的等级、价格、折旧年限等因素计算；
(5)其他因素:建筑结构、成熟程度、楼层、高度、朝向等。
第三十七条评估被拆迁房屋房地产市场价格的机构，由被拆迁人和被拆迁人双方选定；拆迁人与被拆迁人不能达成协议的，由市房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，市房屋拆迁管理部门应当在抽签3日前在拆迁现场公布抽签时间和地点。
评估机构对被拆迁房屋进行房地产市场评估的费用，由拆迁人承担。
第三十八条拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以自评估结果送达之日起5个工作日内要求评估机构做出解释和说明。评估机构应当在5个工作日内做出说明和解释。经解释说明仍有异议的，不同意拆迁或者拆迁的，可以委托其他符合要求的评估机构重新评估。
复评结果与原评估结果在允许误差范围内的，原评估结果有效，复评费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由市房屋拆迁管理部门从专家库中抽签选择专家进行鉴定。鉴定采用原鉴定结果的，重新鉴定和专家鉴定费用由重新鉴定委托人和重新鉴定机构承担。鉴定采用复评结果的，复评和专家鉴定费用由委托人和原鉴定机构的相对人承担。
前款所称允许误差范围为被拆迁房屋评估金额的3%。
前款所称专家鉴定费，由拆迁人或者被拆迁人按照10%、鉴定机构按照90%的比例承担。
评估机构按市物价管理部门制定的标准收取评估费。
第三十九条拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁现场公布评估结果。
第五章处罚
第四十条违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证进行拆迁的，由市房屋拆迁管理部门根据国务院《条例》第三十四条的规定，责令停止拆迁，给予警告，并处以被拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十一条拆迁人违反本条例规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由市房屋拆迁管理部门依据国务院《条例》第三十五条的规定，吊销房屋拆迁许可证，并处以补偿安置资金3%以上65438元以下的罚款。
第四十二条拆迁人违反本规定，有下列行为之一的，由市房屋拆迁管理部门依照国务院《条例》第三十六条的规定，责令停止拆迁，给予警告，并可处以拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证:
(一)未按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
(二)委托不具备拆迁资格的单位实施拆迁的；
(三)擅自延长拆迁期限的。
第四十三条受委托的拆迁单位违反本条例规定，转让拆迁业务的，由市房屋拆迁管理部门依据国务院《条例》第三十七条责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第四十四条拆迁当事人违反本规定，评估机构不符合拆迁评估要求的，由房屋拆迁管理部门责令其改正。
第四十五条估价机构与拆迁当事人串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋房地产市场评估价格的，估价结果无效，由市房屋拆迁管理部门依据《省条例》第二十五条的规定处以5000元以上5万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十六条房屋拆迁管理部门和其他有关部门的工作人员玩忽职守、超越职权或者滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿、侵害拆迁当事人合法权益的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在部门或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第四十七条在本市城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿安置的，参照本规定执行。
第四十八条县人民政府可以参照本条例制定具体管理办法。
第四十九条本规定由市房屋拆迁管理部门负责解释。
第五十条本规定自2003年4月5日起施行。市政府2002年4月4日发布的《连云港市城市房屋拆迁管理规定》(连发〔2002〕56号)同时废止。
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