拆迁补偿项目的审计方法

如何管好用好征地拆迁补偿安置资金，确保有限的国有资金用得上？刀锋？其实为了维护人民群众的切身利益，我整理了一篇关于征地拆迁安置补偿项目审计的文章，供大家阅读交流！

一、认识上的三个常见误区

棚户区改造项目的特点是改造范围大，涉及拆迁户多，无照房屋和历史遗留房屋复杂。这是一项重要的民生工程，社会关注度高。拆迁资金的规范使用和拆迁安置政策的有效实施，直接关系到人民群众的切身利益和社会稳定，关系到区域社会经济的和谐发展。然而，在审计验证过程中，审计人员容易出现以下三大误区:

误区一:除了拆迁后续审计，审计项目中的被拆迁房屋早已拆迁完毕，部分拆迁项目原面积已建成房屋，部分棚户区改造项目多年前就已开工。被拆的房子大部分已经没了，原来的住户也已经搬走了。时代变了，审计人员面临调查核实取证难？三难？情况，从而造成拆迁项目审计难以开展的假象。

误区二:拆迁改造项目实行了一户一档制度，所有拆迁项目都进行了跟踪审计。档案应该是高度规范和完整的，所以审核验证的价值不大。

误区三:拆迁改造审核项目内容复杂，既涉及住宅项目，也涉及非住宅项目，既有有证房屋，也有无证房屋和历史遗留房屋。不仅要计算区位价格，还要计算重置价格等。同时，每套房子的测量标准和条件必须根据实际情况进行区分。如果审计人员对政策法规和拆迁方案不熟悉，很难区分或发现问题。因此，审计人员认为在拆迁项目上花费过多的时间和精力是吃力不讨好的。

以上三个误区容易造成审计人员不愿意对拆迁项目进行深入调查，审计内容也只是表面文章，容易错失发现案件线索的机会。走出误区，需要从细微处入手。

二、可以采用的审计方法

征地拆迁安置补偿项目主要存在以下问题:第一个是拆迁过程中违反当地政策法规过高计算补偿的问题；第二类是不按拆迁计划经营造成的国有资本流失问题；第三类是骗取国有资金问题；第四类是拆迁管理制度不完善和责任风险问题。审计中应注意以下几个方面。

(一)熟悉政策，收集地方法规，从基础工作入手。

我国目前自上而下的房屋征收政策法规很多，对一些具体事项都有详细规定，如《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁管理实施办法》，明确了拆迁补偿安置中的补偿方式、价格确定和计算条件。在《关于城市历史遗留无证房屋拆迁补偿的意见》中，明确了历史遗留无证房屋的认定标准，在《关于城市房屋拆迁估价实施意见》中，明确了房屋估价的内容和估价机构的资质。因此，审计人员要想在征收拆迁项目中有所收获，熟练掌握和运用政策法规是必不可少的，否则问题就不会在他们面前被发现，问题就会从审计人员的眼前溜走。

(二)合理分组，整理，从审计数据的来源入手。

1.小组分工要合理。审计工作首先要理清工作思路，制定出审计范围明确、重点突出、方法准确、具有可操作性的审计实施方案，从而减少审计工作中的弯路，降低审计成本，提高审计效率。根据审核员的职责，审核应采取分组审核、有效衔接、全面推进的方式进行。根据审计职能，审计组可分为:一是财务审计组，主要对拆迁项目指挥部的资产负债、资金运作、资金运营、财务管理等情况进行审计，重点检查拆迁资金使用是否合规，资金运作过程中是否存在违法现象，拆迁安置补偿资金的兑现是否与拆迁协议一致；二是拆迁审核组，主要检查棚户区拆迁改造是否存在擅自分户、扩大面积，为个人创造更大的寻租空间，在拆迁协议中违反政策规定扩大补偿金额，在拆迁过程中隐瞒真实情况、重复补偿等情况；三是基建项目审计组，主要关注是否存在质量差的项目，基建项目的程序是否合法合规。三支队伍既要分清职责，又要相互衔接。例如，当拆迁审计组需要及时查看某笔资金的流入流出情况时，财务审计组必须快速准确地发现这笔资金的所有动向并及时反馈，并讨论是否有必要继续延长审计，以减少各小组的重复工作，有效提高工作质量和效率。

2.数据分类要合理。棚户区改造项目财务数据量大，业务信息多，会计表格复杂，需要合理梳理。一方面，财务报表数据和业务报表数据很多，资金流入流出量大，有些业务数据因为做表的人不同而无法相互衔接，分析对比的工作难度极大；另一方面，各种会议纪要很多，几乎涉及到项目部工作职责的方方面面。由于一户一档制度的实施，以及大量档案被移走，审计工作的重点难以确定，因此对各类材料的整理尤为重要。比如在筛选各类会议纪要时，提取被认为有审计价值的材料，按照财务、拆迁、工程、行政等进行分类，将分类后的材料分发给相应的工作组，各组边审计边查阅材料，为发现问题提供参考依据。

(三)思路清晰，抓住重点，从细节入手。

理解思路、把握重点是审计工作成败的关键，尤其是拆迁项目的审计，必须从细微之处入手，揭示问题，甚至找到案件的蛛丝马迹。

首先是从数据中找到审计重点。首先对被审计单位提供的拆迁项目业务资料进行整理、分析、对比，发现一些审计疑点。比如，在同等条件下，某一区域的无证房和历史房的数据与其他区域有较大差异，无证房和历史房的面积比有证房大，甚至是有证房的n倍，而其他同等条件的区域则相反，可以将该区域纳入审核重点。此外，根据拆迁数据与安置数据表的对比分析，可将扩户扩产严重的地区纳入审计重点，对已建安置房规模较大或扩户突出的拆迁档案进行抽查。

二是从档案中寻找审计疑点:经过基础数据比对，从一户一档的拆迁档案中，有选择地抽取企业规模大、补偿金额大、户数多、房屋无证、历史遗留面积比较大的档案。通过将拆迁档案中的每一个补偿项目与各项政策法规、拆迁方案进行对比，逐项进行重新审核、复核计算，从而发现数据中的漏洞，产生需要进一步审核的审核疑点。特别是在审核拆迁档案的时候，需要重点查看拆迁安置协议、被拆迁人的身份和户籍信息、被拆迁房屋的权属证书和土地证、房屋的测绘和面积计算、房屋评估报告等。审查案卷时，要重点审查拆迁协议中拆迁安置补偿、房屋搬迁、临时安置、经营补偿、无证房屋和历史遗留房屋、房屋装修补偿、附属设施补偿的计算和认定。当然，在有限的审计时间和精力内不可能面面俱到，所以要重点选择重要项目进行审计审查，以发现审计疑点。

三是从外围寻找审计突破点。一方面是寻找支持审核证据的重要材料，如符合政策规定时间的航空地籍图，确认被拆迁房屋的真实性；另一方面，要找到参与拆迁工作的人员，如房屋鉴定审核员、拆迁组组长、负责人、责任人等。，对拆迁项目的全过程进行调查了解，做好询问笔录并对内部控制流程进行测试分析，从内部控制的关键环节发现拆迁程序和管理中的漏洞，为审计找到突破口。

三、审计应重点关注几个问题

(1)无证房屋和历史遗留房屋的确认依据

由于历史悠久，房屋产权登记制度不完善，无证房屋和历史遗留房屋的确认非常困难。部分地区主要以街道、社区或相邻房屋相互印证，未取得有效证据材料证明鉴定结果。因此，对无证房屋和历史遗留房屋的补偿，往往是个人最容易钻拆迁项目的空子，成为获取国有资金的便捷渠道。为取得确凿证据，寻找审核突破口，需要将符合政策要求的航空地籍图数据作为最重要的确认依据，结合拆迁现场测绘图等原始数据，分析比较其关联性和一致性。可以从以下几个方面入手:一是将现场测绘图与房产证所附红线图进行比对，查看现场测绘图与房产证图是否存在严重不符，查看房屋面积是否有重叠或重复计算的情况；二是对无证房屋和现场测绘图上标注的历史面积进行重新核对计算，检查房屋面积是否存在人为计算错误，同一房屋性质认定是否存在矛盾，造成重复补偿或多补偿；三是将航拍照片与现场测绘图进行对比，请测绘人员在航拍照片上辨认出绘图房的具体位置，检查有无虚假。画画？房子的行为。

(二)非住宅用地和房屋补偿违法行为

非住宅拆迁户涉及土地范围广，房屋数量多，地上建筑物复杂，补偿资金数额大。特别是一些大中型国有企业，在搬迁时不仅需要签订拆迁补偿协议，还需要签订一些补充协议。审核人员要认真区分对待，仔细分析谢毅签署的内容，重点关注以下几个方面:一是根据企业提供的土地和房屋所有权证，全面核实土地面积的真实性和房屋的存在，核查房屋和土地性质是否混淆，高标准违规获得补偿，如工业用房按商业门面标准补偿，工业用地按商业用地标准补偿。二是检查是否存在违反协议、重复签约的情况。即在搬迁过程中是否将已经补偿给国企的搬迁费用重新核算并补偿给与企业有租赁关系的个人，造成以土地或房屋重复补偿；三是审查国有企业整体办理房屋产权证后，在拆迁过程中是否存在人为分户套取室内设施补偿费、搬家费、过渡费、拆迁奖励等行为；四是检查是否存在违反当地规定，故意混淆安置方式，非住宅房屋停产停业给予补偿的情况。

(三)拆迁管理过程中损害国家利益的行为

受拆迁管理机制不健全、管理体制不完善、补偿标准不明确、部分责任人管理缺位等影响，在拆迁过程中，增加拆迁成本、损害国家利益的行为时有发生。因此，在审计过程中，首先要评估内部控制制度是否健全，内部管理机制是否运转正常，考察是否有部分拆迁人因制度不严、标准不清、内部控制缺失等问题而存在较大的寻租空间，从而造成损害国家利益的行为。比如根据拆迁台账的记录，居民住宅没有分户安置的标准，随意性大，分户安置的面积是原住宅面积的几倍。同时，一部分已建的人和已拆的人不在一个地方，不属于继承、赠与或产权，应从严追究。二是关注房屋评估报告，全面审查评估报告中的计算方法、标准、时间点，检查是否存在擅自篡改测算标准和条件以提高补偿金额的行为，是否存在修改计算时间点以提高补偿单位价值从而高估补偿的行为。三是审查临时建筑补偿依据是否确凿、理由是否充分，是否存在按有证房屋或无证房屋补偿临时占用建筑的行为。四是围绕拆迁项目管理漏洞，从拆迁程序是否合法、拆迁协议签订是否合规、实际安置是否与协议不符、补偿协议签订是否存在法律风险等方面进行审核。

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