新房验收应注意的事项

必须看？三本一证一表？？三本？指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量证明书。证书？指《房地产开发建设项目竣工综合验收证书》

1，《住宅使用说明书》

开发单位、设计单位、施工单位委托监理的，应注明监理单位；

结构类型；

装修装饰注意事项；

供水、排污、供电、供气、供热、通讯、消防等设施配置情况说明；

设备设施安装预留位置及安装注意事项；

门窗类型及使用注意事项；

分配负载；

承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项；

其他需要说明的问题。

房屋内配置的设备设施，生产厂家另有使用说明书的，应附《住宅使用说明书》。

2、《住宅质量保证书》

“住宅质量保证书”是开发商对房屋质量、保修期限和范围做出的承诺。业内人士表示，目前我国房地产行业在“质量保证书”和“使用说明书”方面形成了大体统一的标准，问题较少；

3、《建筑工程质量合格证》是有关部门对房屋质量验收合格的凭证；

4、《开发建设项目竣工综合验收合格证》是房地产项目通过有关部门综合验收的凭证；

5.竣工验收记录表(发包人应至少提供编号。

交接入住问题比较多，主要是竣工验收记录表。一些开发商甚至在没有将消防等关键环节送主管部门备案的情况下，就通知业主入住。根据有关规定，竣工验收记录表上的每一项都必须报主管部门备案。如果少了什么东西，这财产是属于谁的？黑楼？，你不能留下来。消防是关键环节，一旦出了问题，就是影响人民生命的大事故。对于业主来说，人身安全是第一位的。因此，购房者在验房时，不仅要看开发商是否有这份“备案表”，还要仔细查看是否所有分项都已备案。《竣工验收备案表》对房地产开发商具有严格的约束力。只要项目报主管部门备案，开发商就必须对楼盘终身负责。即使十年二十年后出现问题，如果是开发商的过错，也可以追究其责任。

6、面积测量报告

7、分户验收记录

二、需要准备的房屋检查工具:

1.验房小锤:用于检查墙壁、地板、窗台的空鼓程度。

2.稍大一点的水桶:用来检查地漏和排水管是否通畅。

3.卷尺:用来检查房子的净高。测量工具:3m盒尺，25 ~ 33cm直尺，50 ~ 60cm丁字尺，1m直尺。

4.电气测试插头:用于检查插座是否离线。

5.网球:用于检查污水管内是否有障碍物。带日期显示功能的相机(带闪光灯)，建议用光学相机？用来在房子出问题的时候拍照取证；

6.辅助工具:镜子、手电筒(2节65438号+0号电池)、多个塑料袋、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔；

第三，看墙

首先仔细检查每个房间的墙面是否平整，墙面是否有裂缝，屋顶是否有裂缝(没有裂缝是最好的，有裂缝要看是什么样的裂缝。一般来说，平行于房梁的裂缝是目前常见的质量问题。虽然有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角成45度斜角，甚至与横梁垂直，那么就说明房子有严重的沉降，房子有严重的结构质量问题。包括门、窗、阳台等部位有无裂缝(阳台裂缝危险)。

房屋内墙和顶部是否有坑。(这种麻子专业叫什么？石灰爆裂点？这是由于石灰水没有熟化足够的时间造成的。如果有坑，会给室内装修带来很大的不利影响。)如果墙面天花板部分凸起，用木棒敲一下，看有没有空声。墙体和吊顶地面有无特殊的倾斜、弯曲、波浪、凸起或凹陷？

第四，看地面

仔细检查地板是否平整，地面有无起壳开裂。如果出现空鼓，一定要责成陪同的物业人员尽快修复，否则容易在装修中穿破地板，妨碍邻里关系。

第五，检查地平线

检查水平线是测量离门最远的室内地面与门内地面之间的水平误差。测试这个在很多情况下也能反映出开发商的建筑质量。因为作为业主，根本不可能接受主体结构。那么质量就只能从这些细节上来看了。

测量方法也相当简单。将透明水管注满水。在离地面0.5m或1m的入口处画一个标志。然后把水管的水位调到这个标记高度，找人把它固定在这个位置。然后把水管的另一端移到离门最远的房间。看看那里水管的高度，然后做个标志。然后用尺子量一下这个标志离地面的高度。这两个高度差就是房子的标高差。你也可以通过这种方式类比来测量整个房子的水平差。

一般来说，如果相差2 cm左右，就很正常，3 cm也可以接受。出了这个范围就要注意了！

六、检查渗水情况

最好在交房前和大雨后的第二天验房。这个时候，如果墙体出现问题，几乎是必然的。特别是检查一些墙面是否有水痕，尤其是一些山墙、厨卫顶面、外墙等地方。如果有水渍，说明有漏水，一定要尽快查明原因。顶楼住户要检查顶楼是否漏水。特别要注意马桶天花板上是否有油漆脱落或长霉菌。墙体和转角连接处无水渍和裂缝。

七、看门窗

因为是新房，门窗轨道会有一些灰尘和建筑垃圾，不要冲动。用蛮力拉门窗。感觉堵了，就仔细看看，然后用扫把就能看到了。

检查防盗门(要求开发商提供防盗门质检报告！质检部门查处的不合格门？同一公司名下的产品是否过紧或过松(门缝隙是否过大)，门插片是否过短，门的四边和四角是否平整，门开关是否有特殊响声，门是否损坏，猫眼是否正常，视野是否清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍物，如碰到墙壁和消防箱。内门(如有)是否规则。对讲系统是否正常，单元门是否可以控制打开。

车窗开关是否灵活。能否锁紧，防风隔音效果如何。窗户是否变形，是否与墙面一致，窗户与混凝土之间是否有缝隙，锁是否正常，能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、光亮，窗台下是否有水渍(可能的话，窗户漏水)，密封条是否齐全牢固。阳台护栏是否牢固。记得检查每个房间的门窗！

空调洞位置:开发商开个洞给业主装空调是好事。洞的位置也有讲究。你应该考虑空调的未来安装。空调孔要在室内机下方，方便排水等等。

八、身高测量

测量地板的高度。用5米卷尺看看净高是否符合要求就行了(购房合同中的层高减去20 cm地板和面层厚度，再减去3 cm的允许误差，余数就是房屋的净高。房子最高和最低的部分是否不同(是否倾斜)，房间是否呈长方形，两边长度是否不一致。

沿着两面墙的内角量直尺(这是最方便放置长直尺而不弯曲的方法)，你要量房间的很多地方。

一般来说，2.65米左右是可以接受的范围。如果房子小于2.6米，那么房子就要考虑了。这种房子会让你以后不得不住在压抑的环境里。

九、波动

打开水龙头检查漏水和堵塞，让水流尽可能的大和急。一是看水压，二是试试排水速度。新房子应该为主人配备一个简单的水龙头。建议有条件的邻居做水管试压:水管是隐蔽工程。为了美观和节省面积，家里的水管大部分都埋在地下，出现任何问题都很难发现和处理。输水管道试压是输水管道验收最重要的方法。一种是堵住水管出口，保持一段时间；二是用压机(水压设备):冷水管压力10 kg，热水管压力15 kg，时间60分钟/根。如果不能达到或维持压力，说明水管漏水。)

验收用水情况，先用水盆盛水，然后将水倒入各个下水道，即水盆水、浴缸水、厨房卫生和阳台地漏等。基本上每个下水道要装两盆左右的水，要有咕噜咕噜的声音，表面不能有水。下水道是否快速畅通漏水(灌满水，打开地漏，水是否快速漏水)，通球测试:是检查下水道是否有杂物。为什么要接受这个？因为在施工过程中，有些工人在打扫卫生时经常会“偷”走这份工作。往排水管里倒点水泥渣。水泥大的话会堵在弯头处，导致排水困难。

十、闭水试验、水表空转试验(重要)

目前交付的部分房屋已经提前声明不防水，需要装修。如果在发货的时候已经防水了，那么我们就要验证一下是否防水了。如果装修前不试，那么装修后发现漏水，那么维修工程就大了。你得把新装修的地板拆掉做新的防水层；

楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间可能会下雨弄脏。这是因为楼上的防水没做好，所以验房时要和楼上协调好，做好各家的闭水试验。

具体做法:用水泥砂浆做一个槛挡住厨卫的门，然后用塑料袋盖住污水/出水口，然后包扎好，再把厨卫的水排掉，浅一点就好(2cm左右高)。然后和楼下的主人约好24小时后检查他家厨房和卫生间的天花。主要渗漏部位有:地板直接渗漏；管道和地板之间的接触。还有地漏之类的水需要塞住(记得留个可以拉掉的位置)。

打开楼上的自来水阀门，要最大限度的加大水量，赶紧去看自己家的水表。水表不跑，说明合格。因为已经出现了别人家用水，自己家水表帮忙跑的现象，说明水表不合格，必须更换。

闭水试验结束。把地漏上的沙袋提起来，把水排干。此时，观察到所有的水都排干后，地板上还有水，说明地面不平。蓄水区的地砖要全部砸碎，防水后再铺地砖，直到没有水为止。有上下水的阳台也要做闭水蓄水试验。不要怕麻烦，不然进屋不久就会渗水，到时候解决就麻烦了。

十一、卫生间其他验收

如果卫生间在走廊有窗户，就要装防盗网。

卫生间没有窗户的，要有通风孔。通风孔直径为10cm，位于天花板下。离通风口最近的插座应该是1.5m，而且要防水。

卫生间门上没有0.02m2的通风百叶时，门下要留3cm的缝隙(国标？住宅设计规范？)

十二、检查电路

合上制动器，检查每个制动器是否完全控制每个支线。用万用表测量各强弱电回路是否畅通。强电和弱电是否分开，相隔一定距离，没有交叉。

检查插座:分别插上带指示灯的五孔插座，灯亮，表示有电。此时，拉下总开关盒内的插座开关(应做标记)，指示灯熄灭。频繁测试证明开关和接线良好，插座安全。如果拉下开关，插座的指示灯还亮着或闪烁，说明开关质量有问题或接线有问题，应立即修理，否则不小心触电会有生命危险。插座也要用摇表测试对地绝缘是否良好。

如果电器在室外，要检查是否能控制室内的灯具和插座。方法是打开开关后室内电源是否完全切断。室内时，应检查制动器是否控制室内电器。控制装置要分开，比如控制灯和插座的室内装置，空调的插座要和其他电路分开。

查看弱电插座数量:宽带插座数量根据户型不同而不同:比如两室两厅至少要有2个，三室两厅至少要有3个；有线电视插座也要同步多配一个。

可视对讲和紧急呼叫按钮是否正常工作；

离地30厘米以上的插座必须装有安全装置，厨房卫生间应安装在通风管道附近，脸盆上方不得有插座，卫生间洗澡用的电源插座应为有防溅措施的防潮插座；卫生间的照明座必须是磁口安全灯座；

家里电线不能少于2.5平方米，空调线要达到4平方米，否则用空调容易过热变软。当然，这是理想的配置。

十三。厨房烟道

用纸卷点着，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否升到烟道口立即转身吸走。

十四、气体检查通道

在报警装置附近放一个冒烟的纸卷，看报警装置是否灵敏，声光提示报警的同时关闭进气电磁阀。如果动不了，及时修复；入住后的保养，因为整体厨柜已经做好，很难保养甚至拆卸。

十五、散热器

暖气片上方要有排气阀，使用前要拧一下把气体放出来。拧不动就需要修理，否则空气放不出来，暖气片不热。

还要注意散热器安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度要符合要求，否则会影响制热效果。

16、施工图纸

最好有施工图纸，一是验房可以对比，二是装修也要用，尤其是电气施工图纸和水路施工图纸。

17.公共环境接受度

不动产的交付必然涉及与不动产使用相关的配套设施的同步交付。如果楼盘周边的绿化等配套在交付时还没有完成，除非业主和开发商在合同中对某些事项有特殊约定，否则楼盘肯定不具备交付条件。一个合格的建筑必须做什么？五通一平？，即气、水、电、污水、道路，一平即楼前6米，楼后3米，场地要平整，不允许堆积建筑材料或杂物，保证出入安全。

注意检查电梯箱本身和电梯门是否正常，楼道和楼梯是否有质量问题。应该是装修过的，可以正常使用。

如何设置居民的邮政信箱，需要开发商明确。

如有不可接受的房屋质量问题，应向物业管理公司书面说明相关情况，必要时请随行物业管理人员签字认可，作为业主已履行验收义务的证据。

十八、关于物业管理

验收入住涉及的一大问题就是物业管理公约。商品房验收交付时，业主大会、业主委员会尚未成立，但物业管理工作已经开始。所以之前的物业管理工作只能由开发商按照一定的标准来选择，属于短期的委托管理。

临时物业管理公约还是比较规范的，有章可循。建设部和各地陆续出台了一些行政指导和强制性规定，加大了对前期物业管理工作的监督管理，一定程度上加大了对业主的保护。因此，临时物业管理公约的签订不会导致业主权利义务发生重大变化。

完成了房屋的验收。如果有问题，需要和物业管理人员确定解决方案和日期，看解决方案会不会影响收房。如果是这样，我们需要谈判。如果没有问题，准备签房子，交一定的物业费。交钱之前会被要求签很多吗？不平等？请不要在条约上偷懒。你必须逐字读它。

包括物业提供的《装修作业许可证》是否应该支付不合理的费用。业主需要缴纳物业管理费(一般是半年，公共环境条件达标前要减半)、房屋装修押金、建筑垃圾清理费，其他费用一般不需要业主缴纳。业主支付的房款已经包含了水、电、气、智能设施的费用。

比如为了避免以后的纠纷，以后签物业管理公约的时候，要知道以后要交的物业管理费是什么构成的，保洁费、保安费、绿化费怎么查，同时要查物业管理的资质，是否符合管理标准。明确地下室怎么分配，公共事业费怎么收。请注意公共设施和仪表的基数以及如何收取管理费。

水电流动资金是正常物业管理的必要条件，物业企业预收一定数额的流动资金是合理的。但物业收费要规范透明，要经过物价部门的审批。否则，行政许可之外的收费，尽管有其合理的核心，但仍然是非法收费。

入住成本一直是业主关心的话题。业主在办理房屋验收入住手续时，难免会遇到入住费用的问题。当然，一般情况下，如果物业管理公司能出示物价部门审核的收费依据，业主还是应该缴纳相应的费用。但物价部门审核的收费标准只是一个上限，根据物业服务的内容和到位的情况，物业管理初期的实际收费应该低于这个标准。值得注意的是，买房时签订的临时物业公约中，并没有约定物业收费标准。

十九。技巧

如果验收(检验)通知的交货日期超过了合同规定的日期，则应视为交货时间的延误。我们看看合同上规定的补偿条例是怎么规定的，问问开发商。

验房的时候，一定要先验收。检查完房子没有问题，或者所有问题都圆满解决后，再签字。绝不同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主在房屋交接表上签了字，办理了入住手续，那么开发商就当？业主认可了吗？以质量问题为由拒绝赔偿。因此，在房屋交付时，业主了解房屋是否具备交付条件是非常重要的。

去验收房子，并不意味着一定要最终签署房屋交接单，办理入住手续。要履行业主相应的义务，首先要有一个前提，即除了房屋交付的法律文件外，开发商交付的房屋实际质量也要符合要求。