最高人民法院关于公有住房出售及买卖协议签订后一方能否反悔问题的批复
以及买卖协议签订后一方能否反悔的问题的答复。
(1990二月17 (1989)民塔字第50号)
黑龙江省高级人民法院:
你院《关于公有房屋买卖协议签订后一方能否反悔的请示》收悉。通过研究，认为我国对公有商品房的管理没有统一的规定。因此，黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司、哈尔滨市房产局南岗区第二房管所诉中国工商银行哈尔滨分行一案，可以适用《黑龙江省城市公共财物管理条例》。房管所二所与哈尔滨铁路办事处签订房屋买卖协议后，提出终止房屋买卖协议，未办理产权转移登记手续。应认为民事法律行为未依法成立，允许一方反悔。
附:
黑龙江省高级人民法院关于公房买卖协议签订后一方能否反悔的请示。
[1989]民替字第19号
最高人民法院:
在黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司、哈尔滨市房产局南岗区房管二诉中国工商银行哈尔滨分行一案中，审判委员会讨论认为，中国工商银行哈尔滨分行与哈尔滨市南岗区房管二签订房屋买卖协议后，房管二在得知中国工商银行哈尔滨分行未经上级批准购买新储蓄所时，提出解除购房协议。也没有收取工商银行哈尔滨铁路办事处交付的房款，双方也没有办理产权过户手续。之后，哈尔滨市南岗区房管所二所与省农村电话局、省邮电器材公司签订了房屋买卖协议。双方已履行协议要求，并办理了更名和产权过户手续。第二个房管所把房子卖了两次，后者应该算有效。但哈尔滨市南岗区房管所第二所与哈尔滨铁路办事处签订协议后，哈尔滨市房管所第二所单方反悔的法律依据和“商品房”买卖的法律依据不够明确，请予以批示。
案件详情见综合报告。
黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司诉哈尔滨铁路局中国工商银行哈尔滨分行办公室、哈尔滨市南岗区房管二号房纠纷案综合报道。
原告(一审原告、二审上诉人):黑龙江省农村电话局(以下简称农电话局)。
法定代表人:刘殿奎，局长。
委托代理人:王庆利，男，43岁，哈尔滨龙滨五金交电经销公司副经理，住南岗区通达街17号。
委托代理人:陈殿军，哈尔滨北方律师事务所律师。
原告(一审原告、二审上诉人):黑龙江邮电器材公司(以下简称邮电公司)。
法定代表人:鲁达，经理。
委托代理人:王国功，黑龙江省邮电器材公司副主任。
委托代理人:刘勇，哈尔滨北方律师事务所律师。
被上诉人(一审被告、二审被上诉人):中国工商银行哈尔滨分行驻哈尔滨铁路办事处(以下简称工商银行哈尔滨铁路办事处)。
法定代表人:霍明山，主任。
委托代理人:王永青，男，54岁，中国工商银行哈尔滨分行哈尔滨铁路办事处副主任。
委托代理人:曲，黑龙江省第五律师事务所律师。
第三人(一审第三人，二审上诉人):哈尔滨市住房局南岗房管所第二房管所(以下简称房管所)。
法定代表人:苗克伟，主任。
委托代理人:吴永生，南岗区房管所所长。
案件事实
1987 165438+10月27日，哈尔滨市南岗区房管所第二房管所与第二申诉人邮电公司签订房屋买卖协议，房屋建筑面积为位于南岗区西大直街316-2号商品房一楼584平方米，申诉人邮电公司按协议支付购房款。2月1988，10，房屋移交给农业局和邮电公司进行装修、管理和使用。3月1988，1，正式办理房屋更名过户手续。同年第三年6月4日65438，被告哈尔滨铁路办事处强行查封争议房屋。3月1988，17，农业局和邮电公司起诉至南岗区法院，请求判决工商银行哈尔滨铁路办事处侵权，返还房屋，赔偿经济损失。工商银行哈尔滨铁路办事处反诉房管所1987于9月30日以536188元的价格与该房屋一层、地下室、二层1套房屋签订买卖协议。房管所诉称，在与工商银行哈尔滨铁路签约的当天下午，因中国人民建设银行南岗支行得知工商银行哈尔滨铁路所准备买房建设新的储蓄网点，行长王义夫到房管所提出该房屋买卖行为违反了银行的金融机构设置政策。房管所立即通知工商银行哈尔滨铁路办事处解除买卖协议。40天后。即1987 11.9，工商银行哈尔滨铁路办事处以特转方式划拨32万元(房管所开户行在工商银行哈尔滨铁路办事处)。房管所获悉后，派出纳张兰到工商银行哈尔滨铁路办事处办理退款，工商银行哈尔滨铁路办事处会计张南拒绝退还。房管所当即封存了这笔款项，并拒绝开具收款收据。
一、二审法院的意见
1988 65438+2月9日，南岗区法院经审理认为，该房屋买卖协议系中国工商银行哈尔滨铁路办事处与房管所签订，在中国工商银行哈尔滨铁路办事处不同意解除房屋买卖协议的情况下，房管所不履行该协议的行为不当，故判决为(88)民字第115:
1.工商银行哈尔滨铁路办事处与房管所签订的房屋买卖协议有效，房管所与农业局、邮电器材公司签订的房屋买卖协议作废；
二、房管公司赔偿农用电话、邮电器材公司维修中的劳务费295元；
第三，不支持其他请求。
案件受理费20元，由房管所负担。
判决后农业局、邮电公司、房管所不服，与工商银行哈尔滨铁路办事处的买卖协议违反政策。协议未履行前被告知终止协议，协议无效。房管所与农业局、邮电公司签订的买卖协议已履行完毕，有效，故诉至哈尔滨市中级人民法院。
1989年7月20日，哈尔滨市中级人民法院认为，房管所与工商银行哈尔滨铁路办事处签订的买卖协议是双方真实意思表示，具有法律约束力。因此，(89)闵尚子诺。103判决:驳回上诉，维持原判。
终审后，申诉人仍以上诉为由向本院提出上诉。我院于1989年9月15日立案审理，并于9月1989 10 14日由我院审判委员会决定，公开开庭审理。
处理意见
本案经过公开审理，认为:(1) 1。二审法院认定的案由是“履行协议”，这是不准确的。原告农业局和邮电公司买房后，持有有效合法的房屋买卖手续。在对争议房屋进行装修期间，被告人造事务所哈尔滨事务所以其与房管所签订了买卖协议为由，强行查封了该房屋。农电话局和邮电公司以权益受到侵害为由提起诉讼。由于这个诉讼是侵权，那是侵权吗？应先确定农村电话局、邮电公司、房管所之间的关系是否合法，是否成立，才能认定。工商银行哈尔滨铁路办事处反诉称，这个有争议的房子也是他们买的，可以一并审理。因此，本案的案由应为“房屋买卖”。(2)本案的关键是两种房屋买卖行为哪个有效。房屋买卖合同是法律规定的一种实际而重要的民事法律行为，合同的成立必须经过要约、承诺、签证和产权转移登记等方式交付标的物后才能成立。《黑龙江省城市公有房产管理条例》第二十四条规定:“公有房产允许买卖时，由当地房产部门审查产权证、房产评估并办理产权变更手续。”《民法通则》第五十六条规定:“法律规定使用特定形式的，应当符合法律规定”。第七十二条第二款规定:“按照约定或者法定方式取得财产的，财产所有权自财产交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。根据上述规定，哈尔滨铁路办事处和工商银行房管所的房屋买卖只是一个阶段，买卖行为并未完成。根据上述法律规定，买卖关系不成立，不具有约束力，产权人有权行使处分权。经查，同年6月9日165438+前，房管所已通知工商银行，哈尔滨铁路办不能将房屋出售给他们。工商银行得知房子卖不出去后，多次表示要买房，但产权人房管所明确，拒绝交房。工商银行哈尔滨铁路办事处未取得产权。所以工商银行和房管所都不成立。房管所把房子卖给了农业局和邮电公司。双方签订协议，支付全部价款，办理房屋使用权过户手续，实施法律规定的买卖全部房屋的行为，买卖关系成立。经查，农业局、邮电公司、房管所在购买这套房子之前，并不知道房管所与工商银行哈尔滨铁路办事处有过房屋买卖。这一点已经在法庭上受到了盘问。因此，农电局、邮电公司、房管所买卖房屋是合法有效的，法律应予保护。(3)工商银行哈尔滨铁路办事处只是因为农村电话局和邮电公司在装修房屋时有约定而强占房屋，属于侵权行为，并因此造成了农村电话局和邮电公司的经济损失，应承担赔偿责任。
综上所述，一、二审法院仅确认了哈尔滨铁路办事处与工商银行房管所签订的房屋买卖协议的效力，不按规定处理房屋买卖是一种实际的、重要的民事法律行为，是错误的。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》第157条第二款、第160条和《中华人民共和国
一、确认黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司、哈尔滨市南岗房管所第二管理维修所之间房屋买卖关系成立；中国工商银行哈尔滨铁路办事处与南岗房管所2号管修房屋买卖协议不成立；
二、中国工商银行哈尔滨铁路办事处与哈尔滨市南岗区房管所2号房屋买卖协议生效前，是否允许单方反悔有不同看法。第一，二审法院认为一方的悔罪无效，所以协议必须有效后才能确定。我们认为，不成功协议的一方进行忏悔是允许的。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十五条“财产所有权依法转移后，一方反悔的，不予支持”。但工商银行哈尔滨铁路办事处、房管所二所房屋销售所有权未依法转移，未办理房屋过户手续，标的物未交付。如果这个实际合同的要素没有完成，合同就不成立，不具有法律约束力。所以允许一方反悔。我们的理解正确吗？应该咨询最高法院。