深圳房改配套文件出台:未来60%住房有保障。

4月29日，深圳市住建局会同深圳市司法局等部门，发布了《深圳市公共租赁住房建设和管理办法(征求意见稿)》等三份政府规章和意见的通知，以及三份征求社会各界意见稿。

2018年8月，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房供应和保障体系的意见》(深府规[2065 438+08]13号)，被解读为深圳版“房改”方案正式落地。

通过大幅降低深圳的商品房比例，深圳未来的住房比例关系发生了变化。上述《意见》提出，深圳到2035年筹集住房1.7万套，其中商品住房70万套，约占40%；公租房、住宅商品房、人才住房1万套，约占60%。

深圳住建局官网显示，2018年8月，市政府发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房供应和保障体系的意见》是实施住房制度改革的“主文件”，公开征求意见的三部政府规章是“主文件”的配套文件。分别是《深圳市公共租赁住房建设管理办法》、《深圳市住宅商品房建设管理办法》和《深圳市人才住房建设管理办法》(以下简称《公租房办法》、《住宅商品房办法》、《人才住房办法》)。

其中，《公共租赁住房办法》共七章八十二条；《商品住宅管理办法》共七章六十七条；《人才住房办法》共七章三十三条。

对于出台三项政府规章的目的，深圳住建局表示:一是落实住房制度改革“总文件”；二是实现改革成果的法律化；三是保证三套住房政策的可操作性；同时，促进房地产市场平稳健康发展。

深圳住建局指出，三部政府规章的出台是构建房地产长效机制的重要举措。通过完善住房供应和保障体系，大规模增加公租房、住宅商品房、人才住房等各类住房供应，有利于实现稳定地价、房价和预期的目标，防范房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。

集资建房:2021年后形成有效供给。

住房建设方面，《总体文件》提出，到2035年，深圳将建设和筹集不少于1万套公共租赁住房、安居型商品房和人才住房，分短期、中期和长期实施。为实现这一目标，深圳市住建局指出，三项政府规章将在住房建设融资方面突出以下内容:

第一，多代理供应，多渠道保障。多元主体包括城市政府、人才住房特许经营机构、房地产企业等八个主体；多渠道包括新增土地供应、棚改、产业改革与保险、城市更新与建设、地铁上部结构建设等15渠道。

二是增加供给，努力实现供需平衡。2016起，深圳加大了三类住房建设资金筹集力度。因为项目从开工到竣工交付需要一定的周期，短时间内没有形成大规模的供应。目前住宅商品房供应相对较少，但深圳全市正在努力突破土地瓶颈，提高住宅商品房用地比例，预计2021后形成有效供应。

第三，努力提高住房质量，实现从宜居到宜居的转变。大力推广装配式建筑和绿色建筑，打造设计优良、质量可靠的绿色宜居安居工程，如全国安居工程示范工程光明长镇工程；坚持教育、医疗、交通、文化体育等公共设施同步规划、建设、交付使用；大力推进绿色物业和智慧社区建设，建设有序、和谐、美好的幸福家园。

申请住房条件:公租房将面向公交司机、环卫工人等公共服务人员开放。

论三种住宅的适用条件。《公共租赁住房办法》规定，除向中低收入家庭供应外，还将按照国家有关政策向公交司机、环卫工人等向社会提供基本公共服务的相关行业人员，以及先进制造业工人供应。其中，中等偏下户籍低收入家庭申请轮候的主要条件为:具有深圳户籍并缴纳社保满3年，不超过收入财产限额，无自有住房，3年内未转让自有住房或因离婚分割自有住房，不领取住房租赁补贴。

《住房型商品房办法》规定，申请租赁或购买的主要条件为:具有深圳户籍并在深圳缴纳社保10年，无自有住房，五年内未转让自有住房或因离婚分割的，未享受过购房优惠政策，未超过收入财产限额。

《人才住房办法》规定，申请租赁的主要条件为:具有深圳市户籍或有效居住证并在深圳正常缴纳社保的各类人才，无自有住房，3年内无自有住房转让或因离婚导致自有住房分离，无购房优惠政策。申请购买的主要条件为:具有深圳户籍的各类人才，缴纳社保10年，无自有住房，5年内未转让自有住房或因离婚分割自有住房，未享受过购房优惠政策。

设定收入和财产限额:实现住房保障的精准化

关于设定收入和财产限额。设定收入和财产限额是住房保障制度的重要组成部分，是国内外通行做法，也是实现住房保障精准化的必要措施。《公共租赁住房办法》和《住宅商品房办法》分别规定，申请公共租赁住房和住宅商品房的家庭必须符合收入和财产限额要求。收入和财产限额的具体标准由市发展改革部门另行制定并公布，实行动态调整。市民政部门负责收入和财产的认定和核实。在申请家庭诚信申报的基础上，力争通过政府信息共享和大数据核查，实现准确高效的收入和财产核查。

此外，《征求意见稿》还对住房分配方式、住房封闭流通机制、住房分配管理监督等进行了明确。

关于房源分配方式，公租房采取轮候分配和定向分配相结合的方式，房源和人才房源分批分配。对申请公租房的家庭和轮候库中申请住房的家庭，可继续采取轮候分配方式。同时，为充分体现对特殊困难群体的关爱，在安居型商品房分配过程中，优抚对象和残疾人家庭可享受增加摇号次数、配置两个摇号号码、适当加分等优先政策。

对于住房的封闭流通机制，《安居房办法》和《人才住房办法》分别对封闭流通情况、流通价格、取得完全产权的条件、应缴纳增值收益的计算规则等作出了具体规定。比如住宅商品房、人才住房在一定期限内封闭销售，不允许上市流通。因在市场购买商品房等法定原因或自身原因需要转让的，应转让给其他符合购买条件的对象，或由原产权单位或主管部门按规定回购；自买卖合同签订之日起在深圳缴纳社保满15年，或年满60周岁且购房满10年的，经批准并向政府缴纳增值收益后，可获得所购房屋的完全产权，同时将应缴纳的增值收益与在深圳的服务年限挂钩，对在深圳有贡献的人才给予优惠。

关于住房分配管理的监管，为提高住房资源的使用效率，保障住房保障的公平公正，三部政府规章明确了一系列后续监管措施:一是完善执法监管措施，借助信息化手段加强租后监管；二是明确用人单位、申请人家庭、房地产经纪人和企事业单位的法律责任；三是建立信用管理机制。相关当事人违反法律、法规、规章的，将依法予以处罚，也将纳入不良行为记录，依法进行联合惩戒。

对于新旧政策的衔接，《公租房办法》和《舒适性商品房办法》都设置了一定期限的政策执行过渡期，即在新办法颁布后的一定期限内，符合条件的申请人可以按照原规定继续申请轮候，或者已经取得受理回执的，经审核合格后进入轮候名单，继续适用原办法。新办法实施后申请人提出申请的，按新政策执行。人才住房作为一种新型住房，不涉及新旧政策的衔接。

据深圳市住建局官网消息，此次“三项政府规定”征求意见时间为期一个月，从即日起至2019年5月28日18: 00。