江苏农村拆迁补偿标准
(2002年10月23日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过)
第一章总则
第一条为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本省实际，制定本条例。
第二条在本省行政区域内，城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿安置的，应当遵守《条例》和国务院的规定。
第三条省人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府有关部门应当依照有关法律、法规的规定予以配合，保障城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章拆迁程序
第四条城市房屋拆迁应当遵循下列程序:
(一)拆迁项目评估；
(二)拆迁人向房屋拆迁管理部门申请办理房屋拆迁许可证；
(三)房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；
(四)拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人和承租人应当订立书面拆迁补偿安置协议；
(五)按照拆迁补偿安置协议进行拆迁补偿安置；
(六)实施房屋拆迁。
实施房屋拆迁建设的时间应当自拆迁公告发布之日起不少于三十日。对华侨和居住在国(境)外的其他人员，拆迁人应当书面告知实施房屋拆迁的时间，拆迁时间相应延长。
第五条拆迁人在申请房屋拆迁许可证时向房屋拆迁管理部门提交的拆迁计划和拆迁方案应当包括下列内容:
(一)拆迁的确切范围；
(二)拆迁范围内房屋的用途、面积和权属；
(三)拆除及安全保护和环境保护措施的实施步骤；
(四)落实拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施；
(五)拆迁的方式和期限。
房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证时，应当附详细的拆迁范围图。
第六条拆迁补偿安置资金应当足额存入办理专用存款业务的金融机构，全部用于拆迁补偿安置，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金不足的，房屋拆迁管理部门不得发放房屋拆迁许可证。
房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监管。
第七条被拆迁房屋有下列情形之一的，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审批，并到公证处办理证据保全后，方可实施拆迁:
产权不明或者有争议的；
(二)产权所有人下落不明的。
被拆迁房屋由房地产管理部门管理的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并保存证据。
第八条房屋拆除应当由具备保证安全条件并具有建筑施工企业资质证书的企业承担，并编制拆除方案，由建筑施工企业负责人负责安全。
第三章拆迁补偿安置
第九条拆迁人应当按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和本条例的规定对被拆迁人给予补偿。
拆迁补偿方式可以是货币补偿或者产权调换，被拆迁人有权选择补偿方式，但下列情形除外:
(一)拆除非公有房屋的附着物，不实行产权调换的，由拆迁人实行货币补偿；
(二)拆迁租赁房屋，拆迁人与房屋承租人不能就终止租赁关系达成协议的，拆迁人应当对被拆迁房屋进行产权调换。
第十条货币补偿的金额，根据区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。评估被拆迁房屋的房地产市场价格，应当遵守本条例第四章的规定。
实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当按照前款规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，结清产权调换差价。对拟交换的房屋应当进行房地产市场价格评估，并遵守本条例第四章的规定。
拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置。异地安置的，应当一次性安排。
拆迁过渡期一般不超过被拆迁人或承租人腾空房屋之日起十八个月。拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守关于过渡期限的约定。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定外，拆迁人应当按照下列规定向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费:
(一)由被拆迁人或承租人自行解决过渡用房，延长时间在十二个月以内的，支付两倍的临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，从超过之月起，临时安置补助费增加两倍；
(二)由拆迁人提供过渡房，延期时间在十二个月以内的，按标准支付临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，从延长的次月起加倍发给临时安置补助费。
拆迁人应当在协议约定或者约定的时间内结清补偿安置费和临时安置补偿费。拆迁产生的电话转让费、有线电视初装费、搬家费等费用应全额补偿。
住宅房屋自竣工之日起至发放拆迁许可证之日止，不满五年拆迁的，拆迁人应当增加拆迁补偿金额。具体办法由设区的市人民政府另行制定，但增加补偿的最低比例不得低于补偿金额的15%。
第十一条被拆迁房屋由房产管理部门管理，实行产权调换的，安置用房仍由房产管理部门管理；实行货币补偿的，货币补偿金额应当通过托管人的专用账户存入银行。
拆迁房地产管理部门管理的公有住宅房屋或者单位管理的公有住宅房屋，被拆迁人与承租人选择货币补偿安置的，被拆迁房屋的重置价格合并成新部分补偿支付给被拆迁房屋所有权人，其余部分支付给承租人。
第十二条拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物等设施，以及用于公益事业的非生产经营性房屋及其附属设施，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定办理。
拆除中小学校舍或者幼儿园，应当经教育行政部门批准，并按照规划要求新建校舍和幼儿园。房屋拆迁管理部门应当会同教育行政部门妥善安排学生入学。
第十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，由拆迁人给予补偿。具体办法由设区的市人民政府制定。
第十四条被拆迁人只有一处房屋且货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准给予补偿。拆迁最低补偿标准由设区的市人民政府参照国家住宅设计规范规定的最小户型的当地经济适用房价值确定。
被拆迁人依照前款规定获得货币补偿后仍无法解决住房的，设区的市、县(市)人民政府应当通过提供成套城镇廉租住房或者出租出售保障性住房等形式妥善安置被拆迁人。
第四章拆迁评估
第十五条被拆迁房屋的房地产市场价格评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产估价资质的房地产估价机构(以下简称估价机构)进行。
设区的市房地产管理部门应当每年向社会公布评估机构名单，供拆迁人和被拆迁人选择。
第十六条房地产市场价格评估应当遵循公开、公平、公正的原则。
第十七条在对同一拆迁项目进行评估时，评估机构不得与房屋拆迁管理部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得与一方当事人串通损害另一方当事人的利益。
第十八条拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素:
(1)区位:被拆迁房屋的区位基准价，以及房屋周边环境、交通和商业服务便捷手续、公共设施配套条件等区位调整因素。县级以上地方人民政府应当每年公布区位基准价格，并根据市场情况进行调整；
(2)用途:以房产证注明的用途为准；房产证未注明用途的，以产权档案记载的用途为准；但对已取得工商营业执照并经营一年以上的，参照经营场所进行评估；
(3)建筑面积:房屋所有权证载明的建筑面积或房产管理部门确认的实测面积。房屋建筑面积小于土地使用面积的，按土地使用面积计算区位补偿面积；
(4)装修:装修补偿按各自然房间的建筑面积结合装修材料的等级、价格、折旧年限等因素计算；
(5)其他因素:建筑结构、成熟程度、楼层、高度、朝向等。
第十九条评估被拆迁房屋房地产市场价格的机构，由被拆迁人和被拆迁人双方选定；拆迁人与被拆迁人不能达成协议的，由房屋拆迁管理部门在有资质的评估机构中抽签，并由房屋拆迁管理部门于抽签三日前在拆迁现场公告抽签时间和地点。
估价机构依照前款规定对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估所发生的费用，由拆迁人承担。
第二十条拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构做出解释和说明。评估机构应当在五个工作日内做出书面说明和解释。经解释说明仍有异议的，不同意拆迁或者被拆迁人可以委托其他符合本条例第十五条规定的评估机构重新评估。
复评结果与原评估结果在允许误差范围内的，原评估结果有效，复评费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁管理部门从专家库中抽签选择相关专家进行鉴定。鉴定采用原鉴定结果的，重新鉴定和鉴定费用由重新鉴定委托人和重新鉴定机构承担。评估采用复评结果的，复评鉴定费用由委托人相对人和原评估机构承担。
前款规定的允许误差范围由设区的市人民政府规定。
第二十一条拆迁人应当在评估结束后五日内在拆迁现场公布评估结果。
第五章法律责任
第二十二条违反本条例规定的行为，国务院《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规有规定的，依照其规定。
第二十三条承接房屋拆迁业务的建筑施工企业拆除房屋未采取安全措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处二千元以上三万元以下罚款；造成人员伤亡的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
拆迁单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由房屋拆迁管理部门吊销其拆迁证，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
第二十四条拆迁当事人违反本条例规定，委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，由房屋拆迁管理部门责令其改正。
第二十五条评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门处以5000元以上5万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，暂停或取消评估资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第二十六条房屋拆迁管理部门和其他有关部门的工作人员玩忽职守、超越职权或者滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿、侵害拆迁当事人合法权益的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在部门或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第二十七条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿安置的，参照本条例执行。
城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，拆迁补偿安置办法由市人民政府参照本条例另行制定。
第二十八条本条例自2003年6月6日+10月6日+10月6日起施行。1990年2月9日江苏省第七届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过，1996年2月30日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议修订的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》同时废止。中华人民共和国国土资源部第10号《征地公告办法》已经2006年10月18日国土资源部第9次部务会议通过，现予公布，自2006年10月12日起施行。
江苏省城市房屋拆迁货币安置补偿管理办法
第一条为了加强和改善城市房屋拆迁管理，适应城市房屋商品化、社会化的发展方向，保障城市建设的顺利实施，保护拆迁当事人的合法权益，根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，结合城市房屋拆迁的实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于本省行政区域内城市规划区内国有土地上因城市建设需要拆迁的房屋(含附属物)。
第三条本办法所称货币安置补偿，是指对被拆迁房屋按照规定标准计算货币安置补偿的方式。
第四条实行货币安置补偿的，拆迁人应当与被拆迁人签订房屋拆迁货币安置补偿协议，统一使用建设行政主管部门监制的规范性文本，并按规定到当地拆迁部门审核。
(一)拆迁人和被拆迁双方的名称或单位名称(包括被拆迁房屋所有权和房屋使用权)；
(二)被拆除房屋的使用性质(界定，下同)、位置、地址、房屋结构、等级、级别、成新率；
(三)被拆除房屋的使用面积(可折算成建筑面积)；
(四)货币安置补偿的计算标准、结算金额和分配比例；
(五)货币安置补偿费的支付方式和期限；
(六)拆迁期限；
(七)解决争议的方式；
(八)违约责任；
(九)拆迁人与被拆迁人约定的其他事项。
第五条城市房屋拆迁逐步实行货币安置补偿。各区市人民政府应当根据本办法的原则，结合本地实际，充分考虑下列不宜实行货币安置补偿的情形，作出具体规定:
(一)市政建设项目拆迁，经市、县人民政府批准，已有房屋安置且无法筹集货币安置补偿费的；
(二)原居住地有居民房屋，且符合就地安置条件的；
(三)被拆迁房屋的所有权人和执行国家租金标准的房屋使用权人未就货币安置补偿的选择达成协议的；
(四)出租人和承租人未就被拆除私有出租房屋的货币安置补偿方案达成协议的；
(五)被拆迁人住房贫困且经济困难的；
(六)被拆迁房屋产权有争议或者产权人下落不明的；
(七)被拆迁房屋已设定抵押和他项权利，抵押权人在房屋拆迁主管部门公告的规定期限内未清偿债务或者未重新达成抵押协议的；
(八)被拆迁房屋依法禁止转让或者变更的；
(九)其他不适宜货币安置补偿的情形。
本条第(五)项所称住房贫困和经济贫困对象的界定办法，由市、县拆迁主管部门会同民政部门和工会制定。
第六条对贫困住房和贫困经济对象的房屋拆迁安置，居民应当提前购建，并安排相应数量的廉租住房用于异地租住和安置。政府和单位拆迁的廉租房，可以从已退休的旧公房中调剂，也可以在拆迁前由政府或单位购买建设。廉租住房租金实行政府定价，具体标准由市、县(市)人民政府确定。
第七条拆迁项目实行货币安置补偿的，拆迁人应当在拆迁计划和拆迁安置方案中明确货币安置补偿方案，并将不低于安置补偿费总额一定比例的资金存入当地拆迁主管部门指定的银行，作为申请拆迁许可证的必要条件。具体比例由设区市拆迁主管部门确定。
第八条建设单位可以根据房地产的合法评估价值，向银行申请货币安置补偿专项抵押贷款。
第九条货币安置补偿金额根据被拆迁房屋的权属关系、使用性质、区位等因素确定。安置补偿费的具体计算方法由设区市人民政府制定。
第十条拆迁符合国家租金标准和城镇住房制度改革购房政策的承租公有住宅房屋的货币补偿，从被拆迁房屋所有权人按房改政策应支付的购房款中扣除，余额归产权人所有。
第十一条按照城镇住房制度改革政策已购住房，拆迁人可以选择货币安置补偿。但是，国家和省另有规定的，从其规定。
第十二条货币补偿协议签订后，拆迁人应当将应付给被拆迁人的款项以被拆迁人的名义存入指定银行，银行出具购房存款凭条。
第十三条拆迁住宅房屋购买货币安置补偿住房(指允许出售的商品房和允许上市的公房)的，应当向有关银行提交房屋拆迁货币安置补偿协议、购房合同和购房定金。有关银行应根据购房合同的内容，将购房存款单的金额划给出售该住宅的单位或个人。
第十四条拆迁住宅房屋的购买价格，高于购房定金数额的，超出部分由拆迁人承担，并可以按照有关规定申请贷款；低于购房存款单金额的，余额由被拆迁人以现金形式提取。但居民购买的住宅人均建筑面积一般不得低于当地人均建筑面积标准。居民购买的安置房，按照《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》(第2004号令)免征或减征契税。省政府的145)。
第十五条。被拆迁人解决自己居住，不需要买房的，必须向拆迁主管部门出具居住地有关部门出具的居住证明和本人作出的书面承诺，经拆迁主管部门审核同意后通知银行，让被拆迁人以现金形式提取货币安置补偿款。
第十六条拆迁非住宅房屋，实行货币安置补偿的，货币安置补偿按照该房屋建筑面积的市场评估价格执行。但是，因城市人民政府确定的市政、公益事业建设拆迁非住宅房屋的安置补偿，按照市人民政府公布的办法执行。
第十七条拆迁按照国家租金标准出租的非住宅房屋，采取货币安置方式补偿的，拆迁人应当按照被拆迁房屋原建筑面积的重置价格对被拆迁房屋所有人进行补偿，在按照第十六条计算的安置补偿中扣除对被拆迁房屋所有人的补偿后，剩余部分按照一定比例分别补偿给被拆迁房屋使用人和所有人。具体比例由市人民政府确定。拆迁国家未规定租金标准的非住宅房屋，实行货币安置补偿的，拆迁人应当对被拆迁房屋所有权人给予货币安置补偿，但被拆迁房屋所有权人作为出租人和承租人有分配协议的除外。
第十八条依照本办法实行货币安置补偿的，如需对被拆迁房屋进行评估，应当由国家和省建设行政主管部门及当地人民政府指定的评估机构确定。评估时，应当通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。被拆迁人或者其委托代理人接到通知后不到场或者拒不配合的，评估机构也可以进行评估，其评估行为视为有效。当事人对评估结果有异议的，按照《城市房地产市场评估管理暂行办法》(建设部[1992]579号)第十三条的规定执行。
第十九条实行货币安置补偿的，拆迁人应当以现金方式对被拆迁人的下列实际支出予以补偿或者补助:
(一)被拆除房屋建筑面积的重置价格合并成新；
(二)一次性搬迁补助费；
(3)提前搬迁奖励费；
(四)市规定的一次性过渡费；
(五)水容量、电容量差额费、燃气建设费；
(6)有线电话和有线电视移动费；
(七)空调等设备拆装补贴；
(八)其他规定的应缴费用。
上述费用的标准由市、县价格主管部门会同拆迁主管部门规定。
第二十条本办法由江苏省建设委员会负责解释。
第二十一条设区的市人民政府可以根据本办法制定具体实施办法，并报江苏省建设委员会备案。
第二十二条本办法作为实施《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，完善城市房屋拆迁安置办法的补充规定。本办法自发布之日起施行。