深圳“辣招”的楼市假象
辛辣的把戏
大学毕业后，小曾已经在深圳定居了几年，上周他和女朋友在福田区民政局领了证。只有在办证的这一刻，他的人生才会和“深圳”交织在一起。
2065438+2009上半年，小曾和女友在父母的支持下，在广州增城区珠村买了一套100多平米的婚房。但直到现在，这个年轻人仍然无法理解100多公里外的深圳到底发生了什么，让他无法到达“上车”的门槛。
在小曾获得许可的时候，一群人也在寻找答案。
7月8日，深圳市住建局组织的10人检查组赴长沙市住建局交流检查房地产市场管理工作。长沙人爱吃咸辣，对待房地产调控也很辣。同龄人见面，一眼就能看出门道。来自深圳的检查组对长沙房地产调控和房地产市场监管的成效、先进经验和典型做法给予了“高度评价”。
在赶赴长沙的四天前，深圳市住建局还参加了由住房和城乡建设部副部长召开的座谈会，参加座谈会的有万科、华润、等开发商，以及科控股等房地产中介公司..
市场的情绪开始波动，一些敏感的人隐约感觉到深圳楼市可能会迎来收紧调控。同样在上周，宁波的四个部门发布了新的规定来给过热的房地产市场降温。有人说深圳要刮风了。
凉风真的在吹，在这个炎热干燥的南方城市里使劲吹。
7月15日，深圳市住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，自发布之日起实施。
《通知》设定了比2016调控政策更严格的规定，包括增加住宅限购年限，要求深户满足“落户满3年+社保满3年”，夫妻离婚追溯期延长至3年；非首套房房贷收紧；部分恢复奢侈税，总价增加750万。外界称之为“新深八条”。
像小曾这样的“新市民”受到了冲击，他们在筹集购房资金的同时，还要承受“时间换空间”的压力。而外来投资者，比如“七蟹姐”，可能会在制度套利上碰壁，他们很难花几万元和深户结婚获得买房资格。此前，深圳政府仅对离婚炒房进行杠杆限制。
深圳中原也披露，上半年深户购房比例进一步提升至82%，较去年增加约5%。
错觉
形势迫使政府出台政策。西南证券在一份报告中指出，2010以来，人口流动最重要的特征是“选择性流入中心城市”。
既然北京上海已经开始控制人口流入和人口结构，深圳自然要承担更多的人口流入压力。自2015年4月龙头中心城市房价上涨以来，深圳从2016年第三季度开始实施最严格的调控政策。
数据来源:深圳市统计局，意见指数整理。
深圳历年的统计数据也清晰显示了人口流动带来的房地产助推效应。2011之前的8年，深圳房地产开发项目增速普遍低于非房地产开发项目增速，这种情况在2011之后基本扭转。其中2017受调控影响小于非住房项目，但增速仍达到21.6%。
数据来源:深圳市统计局，意见指数整理。
房地产开发投资方面，2016调控出台后，住宅投资占深圳房地产开发投资的比重持续下降。
住宅投资20101405万元，仅占同期房地产开发投资的47.48%，创下1993以来的最低比例，2018年49.36%的比例为次低，反映出该市开始向商业、写字楼、工业等行业迈进。
但仅仅过了三年，深圳在楼市本身供需不平衡的基础上，又叠加了首个示范区、豪宅税放宽、商业公寓“只租不售”限制取消等因素。2065438+2009四季度以来，楼市又有上涨迹象。去年放宽豪宅税后，据深圳中原统计，6月5438+01和2月13和8973套全市二手房成交套数分别突破2016年5月以来的8000套纪录。
2020年，深圳是新冠疫情影响下最先反弹的城市之一。3月份70个大中城市住宅销售价格中，深圳新房和二手房销售价格领涨一线城市，二手房价格同比上涨9.7%，时隔两年位居全国第一。
4月份，一系列事件终于让深圳走上了严管之路。
先是16年4月，深圳市住建局、深圳市规划和自然资源局发布新规，提出加快商品房供应、大幅降低预售门槛、促进城市更新等措施。这被外界解读为一个信号，即深圳从供应而非限购限贷的角度缓解了房价上涨的压力。
事实上，深圳今年在土地供应方面确实表现出了非凡的努力。深圳中原统计数据显示，上半年土地成交28宗，同比增加10宗；成交土地面积94.66万平方米，同比上涨64%，其中住宅用地占比超过50%。深圳也是为数不多的上半年增加土地供应的城市，这是后话。
回到17年4月，国家时隔半年再谈房地产，表示要促进房地产市场平稳健康发展。只是没人能准确预测“稳定健康发展”到底有多厉害。
三天后的4月20日，市场传言央行深圳中心支行下发通知，要求各商业银行对住房贷款资金违规流入房地产市场进行紧急自查。
此后，深圳明确开展为期3个月的针对“收茶费”、“物业囤积”、“恶意涨价”等市场乱象的专项整治行动；深圳宝安住建局还责成所有住宅项目采取委托公证、公开认购、摇号的方式销售。
以上措施取得了一定的效果，但仍然无法改变楼市的趋势。在国家统计局6月15日发布的5月份70个大中城市数据中，深圳新房销售价格同比增速依然领跑一线城市，二手房同比上涨12%，几乎仅次于唐山；6月21日，金融街光明项目备案394套，但获批客户8998批。
1996结尾，互联网泡沫破裂前几年，格林斯潘有句名言:“非理性繁荣可能导致资产价格膨胀。”深圳可能面临同样的挑战，但该市楼市的许多买家和研究人员表示，大家的入市热情是供需失衡的，并没有表现出明显的非理性。
然而，更厉害的“辣招”终于来了，深圳从供需加码转回了限购限贷之路。