建筑拆除

房屋拆迁的六个步骤:

1.拆迁管理部门审批发放房屋拆迁许可证，公布拆迁公告——拆迁致居民函——评估机构名单；2.拆迁户投票确定评估机构；3、评估机构进行现场勘查和评估工作，出具评估结果，并由拆迁人送达被拆迁户；4、拆迁当事人就补偿安置事宜，签订协议；5、居民支付补偿费；6.拆迁户腾出房屋交付。

拆除房屋，居民搬出去

无证拆迁就是侵权。

判断拆迁合法性的几个标准:

1.有拆迁管理部门批准的房屋拆迁许可证吗？只有依法取得房屋拆迁许可证，建设单位才具有法律意义上的拆迁资格，否则属于违法拆迁，对居民实施房屋拆迁的行为属于侵权行为，受害人可以依法向法院提起民事诉讼，要求侵权赔偿。

2.是否在拆迁许可证确定的拆迁范围内？3.拆迁是否在拆迁许可证确定的拆迁期限内进行？

4、接待和动员人员应是取得《拆迁岗位证书》的员工。拆迁从业人员无证挂牌上岗的，拆迁户可以拒绝接收。

拆迁人在拆迁房屋前应该做什么？

1.拆迁区域应设立现场接待服务办公室，接受咨询服务。

2.在拆迁现场公布相关文件资料:房屋拆迁许可证、拆迁代理机构和房屋拆迁代理机构资质证书(复印件)、评估机构和评估资质证书(复印件)、《城市房屋拆迁管理条例》、《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》及相关配套规定。

3、向拆迁户公布拆迁安置方案和评估结果。

4.与被拆迁人协商，做好协商谈话记录，签订拆迁补偿协议，不签协议不拆迁。

5.在约定期限内支付补偿或者提供安置房。

居民不同意就不能批准拆迁吗？

目前，一些公民和社会学家提出，政府在批准房屋拆迁时应首先征求被拆迁居民的意见，政府未经居民同意转让土地的行为侵犯了居民的合法权益，这反映了公民维权意识的提高。但根据宪法规定，国有土地所有权属于国家，根据土地利用总体规划和城市总体规划，代表国家管理土地，合理调控土地利用，提高土地利用效率，依法履行职责，是政府的基本职能。政府拆迁房屋的目的是为了公众的利益，着眼于城市的整体发展和全体市民的利益。拆迁符合群众的根本利益。房屋拆迁严格按照法律法规规定的程序进行，依法对房屋所有人和使用人的土地使用权、房屋及其附着物进行补偿，充分尊重被拆迁人的权益。比如房屋拆迁补偿严格按照市场评估原则，评估机构由被拆迁人选择，政府不干预具体补偿标准的确定，被拆迁人在货币补偿和房屋安置上有充分的选择权。

政府不可能是拆迁人。

政府不能当拆迁人，但因建设自有办公楼及附属设施需要拆迁的房屋除外。

拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。个人不能作为居民。

政府及有关部门设立的临时“指挥部”不得作为拆迁人。

行政强制拆迁前需要听证。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，经房屋拆迁管理部门申请，市或者有关区人民政府可以责成房屋拆迁管理部门组织行政强制拆迁。

申请行政强制拆迁应当由拆迁管理部门领导集体讨论决定。行政强制拆迁前，拆迁管理部门应当就行政拆迁的依据和程序组织听证。

拆迁管理部门也可以依法申请人民法院强制拆迁。

诉讼期间，拆迁人提供符合国家质量安全标准的安置房、周转房的，不停止拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证处申请证据保全。

评定

选择评估机构谁说了算？

经市拆迁管理和房地产管理部门批准，武汉市目前有9家评估机构具备从事房屋拆迁评估的资格。拆迁项目具体估价机构由拆迁人投票确定。

程序如下:拆迁管理部门现场公布评估机构操作规则，公示被点名评估机构的相关信息——被拆迁人投票——并根据有效投票情况现场公布评估机构的票数，确定评估机构。

投票和计票的相关过程委托公证处进行公证。

票数为零时，由拆迁人从公示的鉴定机构中推荐。

前两次以上票数相等的，由拆迁管理部门从票数相等的评估机构中抽签。

拆迁户通过回避投票放弃权利。

2004年6月65438+10月1后，武汉市拆迁项目评估机构的确定由原拆迁人直接委托，改为由被拆迁人投票决定，评估机构的决定权交给了老百姓。实行“阳光操作”模式，有利于提前防范拆迁评估机构恶意串通侵害老百姓利益。

这项政策实施以来，一些项目取得了良好的效果，群众积极参与，但也有一些项目受到拆迁户的消极对待。主要有几种心态:谁评价谁，结果都差不多；盲目断定评估机构与拆迁人串通；我会选择估价最高的那个。

拆迁户的这种消极态度是不恰当的。虽然鉴定机构认定方式的改变并不能直接或完全解决人们所担心的问题，但至少在程序上争取公平正义是一种进步。市民可以根据历史业绩、资质等级、面试情况来了解和认识鉴定机构，尽量选择一些专业技能强、专业素质好的鉴定机构，尽可能防止不规范甚至错误的鉴定。

回避投票不能阻碍评估机构的出现，更不能阻碍拆迁，这是对自己合法利益的放弃。

住户的初步鉴定结果应当公示。

1.拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行现场勘查，制作现场勘查记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的视频资料。现场勘查记录应当由评估人员、拆迁人和被拆迁人签名。

被拆迁人不同意在实地勘查记录上签字的，应当由没有利害关系的第三人见证，并在鉴定报告中说明。

2、拆迁户初步鉴定结果向被拆迁人公示7天，并现场说明情况，听取意见。

3.公示期满后，拆迁人应当将估价机构的分户评估结果书面告知被拆迁人。

如果对评估不满意，可以申请裁决。

拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起7日内，以书面形式向原估价机构申请复核估价，或者委托其他具有房屋估价资格的估价机构进行。

拆迁方对原估价机构的复核结果有异议，或另行委托的估价结果与原估价结果有差异的，可在收到复核或估价结果后5日内向上海市房地产估价师协会专家委员会提出申请，专家委员会将在10内组织专家组成估价小组，作出书面估价意见。

专家鉴定费由申请人预交，鉴定结果有问题的，由原鉴定机构承担鉴定费；维持鉴定结果的，鉴定费用由申请人承担。

不做分析就不要申请鉴定，以免在支付鉴定费时造成不必要的损失。

拒绝鉴定人上门是要负责的。

在实际房屋拆迁过程中，个别拆迁户可能会因为这样或那样的原因抵制拆迁，拒绝鉴定人员在房屋内工作，导致鉴定工作失败。

《武汉市房屋拆迁估价实施意见》规定:被拆迁人三次以上拒绝估价人员上门的，或者被拆迁人恶意逃避，但在本市市级以上报刊上公告后被拆迁人仍逃避的，拆迁估价机构可以根据其所能收集的信息直接作出估价并出具估价结果，估价结果不准确的法律责任由过错方承担。

鉴定弄虚作假的，撤销执业资格。

有居民担心鉴定机构与居民串通，出具虚假报告。

评估机构丧失公正性的，行业协会将按规定采取警告、行业批评、通报批评等一系列警示措施，情节严重的将提请行政机关给予行政处罚，直至撤销其资格。

如发现鉴定机构有违规行为，可向政府或行业管理部门举报。

赔偿

房屋拆迁补偿有哪些？

1，房屋补偿；2.附属设施补偿，如水、电表、管道煤气、有线电视、电话、空调等。；3.搬迁补贴；4、临时安置补助费；5.业务补偿(营业场所)；6.装修赔偿；7、因拆迁停产、停业的，给予适当的停业补偿。

签订拆迁补偿安置协议的要点

拆迁房屋单位必须与被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议。协议的签订应当由拆迁当事人平等协商，协商补偿安置事项应当以拆迁法规政策为依据。

协议补偿分为货币补偿和房屋产权调换补偿。货币补偿协议应当明确补偿标准、补偿金额、支付方式、支付期限、搬迁期限和违约责任。

产权调换协议应当载明地点、面积、安置期限、差价结算等事项。有申请裁决的余地。

拆迁人、被拆迁人、承租人经多次协商未能就房屋拆迁补偿安置达成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。

你可以选择钱或者房子。

拆迁重建方式分为货币补偿和产权调换补偿两种。除非法律法规有特殊规定，重建方式由被拆迁人选择。

如何计算货币补偿？

在实际拆迁评估过程中，房地产市场单价评估一般分解为区位综合平均价格和房屋重置价格。

区位价格的评估按照《房地产评估规范》的要求，采用市场比较法进行。方法如下:根据房地产交易的市场数据，在与估价对象相同的供求圈内，选取与估价对象的用途、规模、等级、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为参照对象，扣除重置价格，然后修正区位、交易日期等影响价格的因素，选取三个计算价格，加权平均后计算区位价格。

地价因素只是区位综合均价的一部分，反映的是房屋的楼面价格，而基准地价反映的是土地的平面价格。

影响房屋重置价格的主要因素是结构、档次和创新。今年6月1日，市房产局、物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格标准。

被拆迁户或房屋承租人选择货币补偿的，居民应额外支付两个月的搬迁补助费(按吴佳房字[2002]75号《住宅房屋临时安置补助费标准》执行)。

产权交易所怎么操作？

实行房屋产权调换，是被拆迁人按原面积分别偿还房屋，被拆迁房屋与安置房在同一评估点评估确定，并相互结算差价的一种安置方式。

根据拆迁政策，产权调换可以就地安置，就近安置，也可以异地安置。无论拆迁户可以选择何种安置方式，拆迁户不得强行干涉或排斥，但安置房的价值也是在市场评估的基础上计算的，拆迁户有选择的权利但也有支付差价的义务。

拆除非公有房屋的附着物，不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

重建和开发项目的补偿标准相同。

货币补偿金额根据被拆迁房屋的房地产市场单价结合被拆迁房屋的面积确定。

被拆迁房屋的房地产市场单价，由有资质的房地产评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、开发等因素评估确定。

房屋拆迁补偿标准严格按照市场价格评估确定，政府和拆迁管理部门不得干预或审查评估标准。武汉市房屋拆迁补偿标准的法律依据是一样的，不因建设项目性质不同而不同。比如政府市政道路、危房改造项目等重点建设项目的补偿标准和一般商业开发项目没有区别。

搬迁津贴是多少？

我市制定的搬迁补助费标准如下:

1，住所

被拆房屋40平方米以下，搬迁补助费300元。每拆除房屋面积20平方米(不足20平方米的按20平方米计算)，增加房屋搬迁补助费100元，但最高补偿不超过600元。

实施产权调换需要过渡安置的，按照货币安置规定的标准加倍支付房屋搬迁补助费。

2.营业场所、生产场所、办公场所和其他场所。

按照国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算设备搬迁安装费用。

不能恢复使用的设备，折旧后从买价中扣除。

因拆迁进行房屋产权调换的，在拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员，可以按照被拆迁人上年度平均工资水平，获得6个月的停产停业补偿费。在册人员是指在房屋拆迁许可证发放前，已与被拆迁人签订劳动合同并在劳动管理部门登记的人员(含未参加社会养老保险的退休人员)。

谁能拿到临时安置补助？

按照规定，实行产权调换需要过渡安置。过渡期间，被拆迁人或者承租人自行安排住所的，由被拆迁人支付临时安置补助费。

标准如下:

1.住宅按被拆除房屋建筑面积每月每平方米6元计算。建设期限超过约定或者超过两年的，从超过之月起，按照被拆除房屋建筑面积每月每平方米12元计算。

2.商业用房按被拆除房屋建筑面积每月每平方米20元计算。建设期限超过约定或者超过两年的，按照被拆除房屋建筑面积每月每平方米30元计算。

3.生产楼、办公楼等建筑按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米15元计算。建设期限超过约定或者超过两年的，按照被拆除房屋建筑面积每月每平方米22元计算。

被拆迁人或承租人使用被拆迁人提供的周转房的，不能获得临时安置补助费。

武汉市房屋补偿标准与全国比较

武汉货币补偿标准，以今年实施的项目确定的补偿标准为基准，汉口地区在2000元/平方米至2400元/平方米建筑面积之间；汉阳区和武昌区在1.800元/平方米-2200元/平方米之间。该价格标准高于同类区域同类房屋二手房交易价格10%-20%，但略低于同区域普通商品房均价。

不少拆迁户提出，武汉的房屋拆迁补偿价格远低于上海、北京、广州、南京。事实上，相对于货币补偿的绝对价格，武汉的房屋拆迁补偿价格低于这几个城市。但如果将房屋拆迁补偿价格与这些城市的商品房差价或差价进行比较，武汉的房屋拆迁补偿价格要高于这些城市。

目前武汉的房屋拆迁补偿标准，用来买普通商品房，支付的差价并不大。鉴于商品房价格普遍高于二手房，现在是进行房屋拆迁、改善住房投资的好时机。

“房改商”只是给予一定的商业补偿。

由于历史原因，我市街道一楼很多房子都是开门打洞作为门面来经营的。在拆迁补偿政策上，营业用房的市场评估价格远高于住宅。如果全部按营业用房确定，拆迁成本过高，不利于城市建设，还会鼓励未来更多居民加入“住在非洲”的行列，严重影响城市规划审批建筑用途的严肃性。

关于房屋用途的认定，拆迁条例有明确规定。《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》(令第29号)第二十九条。市政府130)规定:“私有房屋和自办房屋的使用，以房屋所有权证书登记为准”；建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条第二款规定:“被拆迁房屋的性质、面积一般以房屋所有权证和权属档案的记载为准；对被拆迁房屋的性质和面积的认定有特别规定的，从其规定”；武汉市规划局发布的《武汉市城乡个人房屋管理暂行规定》第10条规定:“个人房屋或墙体在城市规划开辟为商业街时，需要开辟商业用途的，应向城市规划主管部门办理改建手续”。

考虑到部分居民在历史时期形成了经营门面，有的经营了几十年，有的以此作为生活来源。如果全部按房子鉴定，群众有意见。因此，城市对历史遗留问题进行妥善处理，对历史时期已经形成的房屋，在住宅房屋认定和补偿的基础上，给予一定的商业补偿。

以“捣乱”行事是不可取的

拆迁人有义务依法对被拆迁户的财产进行补偿，并为群众的合理诉求提供便利条件。但也有少数人为了自己的目的，提出超出政策标准的不合理要求，达不到目的就采取恶意拖延。有的甚至组织、策划、煽动群众冲击政府机关，堵塞交通。面对这样的个人，国务院办公厅[2004]46号文件也明确规定，要坚决打击，防止闹事。市拆迁管理部门还强调，这部分人非法利益的满足，是对绝大多数守法者合法利益的侵害，要坚决杜绝和打击。其行为造成重大社会影响和后果的，要依法追究司法责任。当然，要坚决制止侵害群众合法利益的行为，依法处理一些不文明的拆迁行为，严格保护群众的合法利益。

为什么城市和农村的房屋补偿标准不一样？

1今年6月，武汉市物价局、武汉市国土资源局发布了《征收集体所有土地房屋拆迁区位补偿标准的通知》。根据武汉市城市总体规划确定的环路，宅基地分为三类，其中二环路以内区域为一类区，宅基地区位补偿价格为2280元/平方米；二环至三环(中环路)区域为二类区域，宅基地位置补偿标准为1920元/平方米；三环外为三类地区，宅基地区位补偿标准为1500元/平方米。

对于这个标准，城市居民有疑问:为什么城市房屋拆迁区位综合平均价格(一般在1400-1700元/平方米之间)低于农村集体房屋拆迁区位补偿价格？

这种认识其实是对城市房屋拆迁政策和农村集体土地房屋拆迁政策的无知造成的。

根据土地性质的不同，分为国有土地和农村集体土地，两种土地上房屋拆迁适用的拆迁政策、主管部门、补偿原则和计算公式都有所不同。其中，武汉市国有土地上房屋拆迁适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》及相关配套规定。拆迁管理部门是规划行政管理部门，而农村集体所有土地上的房屋拆迁，受《土地管理法》、《武汉市征收集体所有土地补偿安置办法》、《武汉市征收集体所有土地拆迁管理办法》及相关配套规定管辖，其管理部门是国土资源行政管理部门。

两类房屋拆迁补偿的计算公式不同。

国有土地房屋拆迁补偿的计算公式为:建筑建筑面积×房地产市场评估单价(区位综合平均价+房屋重置价)。

农村集体所有土地房屋拆迁补偿计算公式为:宅基地面积×区位价格+建筑面积×房屋重置价格。

比如一套200平米的房子，两层，面积100平米，房子的重置价格是一样的，500元/平米。国有土地房屋市场评估区位价格按1.500元/平方米计算，补偿金额为200平方米×(1.500元+500元)/平方米= 40万元；农村集体土地房屋区位价格最高按2280元/平方米计算，补偿金额为100平方米土地×2280元/平方米+200平方米×500元(重置价)/平方米= 328000元。

帮助穷人

根据我市老城区很多居民住房面积小，拆迁后特别困难的情况，我市确定了房屋补偿的最低保护线。《武汉市房屋拆迁管理实施办法》规定，房屋拆迁实行货币补偿的，房屋面积不足20平方米的，按照25平方米计算；住房面积大于20平方米小于30平方米的，按30平方米计算。

“有保障”只能一证一户，有产权分证的* * *不单独计算。对历史上因住房困难而建的无证房屋给予适当补偿。

根据拆迁法规:拆除违章建筑和超过期限的临时建筑不予补偿。但鉴于武汉部分市民确实住房困难较大，无奈之下，只好违建楼顶。只有一处住宅被拆，没有其他地方可住。特别是制定了《历史遗留无证房屋拆迁补偿意见(暂行)》，对1年7月3日《武汉市城市规划管理办法》颁布前形成的历史遗留无证房屋，分别按80%、85%、90%参照有证房屋按相关条件进行补偿。

同时，武汉市还为拆迁困难户制定了一系列保障措施:

推进小户型商品房建设，定向供应，解决部分拆迁户购房难问题。

廉租房的建设、收购和管理，将有效解决房屋拆迁中特别困难户的住房问题。

将拆迁中生活特别困难的拆迁户纳入最低收入保障范围，享受最低收入保障政策，提供生活保障。

在实际拆迁中，很多建设单位除了拆迁政策外，还通过民政、社区、残联等单位和部门，对困难拆迁户给予不同程度的资金和住房照顾。

判决

申请裁决是有“范围”的。

拆迁人、被拆迁人、承租人经多次协商未能就房屋拆迁补偿安置达成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。

并不是所有的房屋拆迁纠纷都可以申请裁决，申请裁决的范围相对有限，仅限于搬迁期限、补偿方式、补偿标准、房屋用途和面积、搬迁过渡方式等事项。其他纠纷由当事人通过民事诉讼解决。

符合裁决申请条件的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内作出裁决。

拆迁人申请行政裁决需要提交哪些材料？

1，裁决申请；2.法定代表人身份证明；3、被拆迁房屋的权属证明；4、被拆迁房屋估价报告；5.对被申请人的补偿和安置计划；6、申请人与被申请人的谈判记录；7、未就被拆迁人的比例及理由达成一致意见的；8.与奖励有关的其他材料。

拆迁户申请裁决需要提交哪些资料？

1，裁决申请；2.申请人的身份证明；3、被拆迁房屋的权属证明；4.申请奖励的理由及相关证明材料。

如何看待房屋拆迁中的行政裁决？

房屋拆迁许可证发放后，房屋拆迁补偿的具体事务由拆迁人与被拆迁人、承租人协商确定，属于平等主体之间的民事活动，拆迁管理部门原则上不予干预。

因为房屋拆迁涉及到城市改造的进度和城市规划的顺利实施，在某种程度上直接关系到城市建设的整体利益和政府的公共利益。因此，房屋拆迁的民事活动是一种相对受限制的民事法律关系。在一定的时间和空间内，在拆迁当事人无法协商的情况下，拆迁管理部门将依法以行政权力介入，即行政裁决。

行政裁决是行政机关依法运用行政权对民事权利义务纠纷进行裁决的行为，也称准司法行为。拆迁管理部门应当站在公正的立场，依法公正合理地裁决双方争议，程序正当、依据充分、结果合理，平等保护当事人合法权益。

今年3月1，建设部颁布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规则》开始实施。该文件对行政裁决的申请、受理和程序进行了详细的规范和规定。它是我国行政裁决领域制定的第一部单行规范性文件，为规范行政裁决、依法保护拆迁当事人合法权益提供了保障。

行政裁决的程序是什么？

1，审查裁定申请是否符合受理条件，出具受理通知书；2.向被申请人送达裁决书副本和答辩书；3.审查相关材料和程序的合法性；4.组织当事人进行调解；5、核实补偿安置标准；

6.经调解达成协议的，应当出具裁决书；如果不能达成协议，应作出书面裁决。

一份规范的行政裁决应当包括哪些内容？

1，申请人和被申请人的基本情况；2、争议的主要事实和理由；3、裁决的依据和理由；

4.根据裁决申请，相应决定补偿方式、补偿金额、安置房面积和位置、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

5.告知当事人行政复议和行政诉讼的权利、申请复议的期限和起诉的期限；

6、房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。

行政裁决可以直接送达、留置送达、委托送达或者邮寄送达。

如果不服行政裁决，可以起诉。

当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议，或者自裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起诉讼。

提供材料:市规划和国土资源局

编辑:占敏·肖伟·史立军·于君

拆迁法律法规目录:

武汉市政府规章:

武汉市城市房屋拆迁管理实施办法，2002.3.1