深圳新政第一周:涨势被遏制，楼市进入买方市场。
从3月的神奇上涨到7月的重拳调控，今年深圳楼市的闹剧已经阶段性落幕。
新政的效果立竿见影。一夜之间，很多人失去了购房资格，很多人提高了首付比例和税收。买房计划突然被打乱，买房需求骤降，中介签的单子和新房销售也减少了。新房和二手房市场已经失去了前几天的狂热气氛。
三年落户+社保后，30%左右的买家失去了资格，市场访问量和成交明显下降。更重要的是，房价上涨的预期被逆转，楼市运行的逻辑被改变。很多炒房团被新政挡在了门外，有房票的有了底气。楼市进入买方市场，从狂热到冷静。
但是，这个新政策并不能让深圳一劳永逸。严格的调控可以抑制短期内房价上涨的预期，但只有从根源入手，解决深圳住房供应不足的问题，才能实现“稳定楼市”。
新政要“降温”
“一觉醒来就没有买房的资格了。”新政对市场最大的打击就是买房人突然少了。
在新房市场，华强城、华润城四期、沙井海岸城、中海宇宙时代等网红板块都紧急盘点了之前去过或者扫街的客户，看看还有多少名额可以买房。
吴京是个炒房团。为了“创新”，她加入了几个买手群，同时和两个朋友关注了几个网红盘。最初，该计划的目标是前往海洋。新政出来后，两个朋友没地方，首付不够。
根据新政，热点楼盘的摇号要“优先考虑无房且纳税或社保年限长的人”，这也意味着很多刚需客户手握优质房票，上车几率大大提高。
刚需买房的人终于可以昂首挺胸了。新政出台当天，华润城第四讨论组的一位购房者说:“昨天被润思劝得不敢陪，今天突然觉得机会很大。”语气中有掩饰不住的喜悦。
许多合格的买家表示，他们也准备在新址碰碰运气。毕竟手里拿着房票的人不多，网红网站也不是不能买。
中原地产研究中心数据显示，7月13-7月19，深圳新房成交873套，环比下跌8.0%。因为之前累计交易的释放，看起来下降并不太多；深圳中原董事总经理郑树伦表示，新房市场观望情绪浓厚，预计短时间内成交量会明显下降。
人们不再热衷于“创新”，二手房“凉了”，中介也歇业了。房地产经纪人小昭说，“周末你可以签两三个订单，但现在你只是要求更多。”他认为，未来几个月二手房成交量会明显下降，生意会越来越难做。
之前一直看涨的二手房业主放低了姿态。中原某房产中介小张告诉记者，新政落地前，客户看中房子后，很多业主会临时反价，加价二五十万的很常见，也有小区业主集体涨价的。但现在，很多二手房业主都主动降低了挂牌价。
比如南山区的诺德假日花园，有业主在新政当天就把挂牌价从960万降到了900万；宝安区苹果园老板原本报价760万，第二天新政降到739万。
广东省住房政策研究中心首席研究员李指出，一定会出现高价地跳水。比如前期带杠杆买房的投资者，账面浮盈可观，对后市悲观，想高价出货。去年至今，深圳平均房价上涨了654.38+0万元，光是涨幅就是长沙的房价水平。表面上看，几十万、几百万的降价幅度挺大，实际上是在“挤水分”。
在这种氛围下，二手房市场惨淡，网签量“断崖式”增长。深圳市房地产中介协会数据显示，新政发布后一周(7月13-7月19)，深圳二手房网签量为5143套，环比下降48.7%。
深圳多位业内人士认为，短期内市场供求关系发生明显变化，房价上涨的预期已经逆转，楼市开始进入买方市场。
不是一劳永逸。
靴子的重磅落地给市场带来了不小的动荡。大家都在关心，深圳楼市何去何从？房价还会持续坚挺吗？
中原地产首席分析师张大伟表示，这一政策有效打击了投资需求，预计部分投资者将开始离开市场。如果在收费、购房资格、信用贷款等方面严格执行政策，深圳有望开始进入调整周期。
过去深圳楼市领先北京上海的行情将告一段落。据预测，未来半年，投资在深圳的比重将骤降，房价将开始大幅下调，降幅超过5%。
李预测，今年下半年深圳楼市交易将明显降温，房价也将下跌，尤其是今年上半年成交的房子。该政策最短调整期为1个月，最长为8个月；深圳楼市总成交量最多会下降70%，最少也只能达到20%。
但他指出，深圳楼市此轮调控短期内对楼市影响更大，长期来看还是要看基础市场。
稳字当头永远是楼市的主基调。对于深圳，监管层一再强调深圳不仅要调控还要稳定楼市，这将考验深圳的智慧。调控是短期之举。如果未来楼市明显下滑，不排除政策反其道而行之。
但不管调控有多严多频繁，最终决定楼市走向的还是供求关系。为了实现“稳定的楼市”，深圳政府今年也从根源入手，解决住房供应不足的问题。
2020年上半年，深圳* * *出让住宅用地13宗，出让面积49.45万平方米，同比上涨约25.7%。今年，深圳计划供应293.2公顷的住宅用地，比去年计划的150公顷增加了近一倍。
为了解决土地稀缺的问题，深圳的城市更新也被寄予厚望。截至2020年7月19日，已有891个项目纳入城市更新计划，509个项目获得城市更新特别条例批准。
7月20日，深圳颁布《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》，规定当已签订拆迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定时，市、区政府可对未签约房屋实施个人征收。
这意味着“钉子户”可以由政府单独征收，旧改效率有望大幅提高。
易居中国总裁丁祖昱认为，后续政策的实施效果还有待进一步观察，但短期内肯定是立竿见影的，会对市场产生较大影响。给深圳“虚高”的房价浇点冷水让市场冷静下来，对深圳未来的发展来说并不是坏事，反而可能更有利于未来的发展。
此外，政府应进一步思考如何增加供应，引导合理的市场预期，使整体市场平衡稳定。这个政策的出台并不意味着一劳永逸。未来，政府还有很多事情要配合。
深圳业内人士邓认为，长期来看，深圳仍需解决供给不足的问题，如加快大都市区建设、分流需求和规划调整、增加住宅用地供应等。