解读《江苏省物业管理条例》

规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。我为大家精心搜集了《江苏省物业管理条例》解读。欢迎向他们学习，希望对你有所帮助！

关于在社区停车的问题

规则一:你不能拒绝租一个卖不出去的车位。

新的《江苏省物业管理条例》规定，住宅区的停车位、车库应当首先满足业主的停车需求。至于出售、赠送或出租，须经双方同意。出售车位、车库数量少于需要购买的业主数量的，应当通过抽签等公平方式确定，每户只能购买一个。

据参与条例修订的省住建厅相关人士介绍，新规并不禁止开发企业出售全部或大部分可售的有产权车位，只要符合双方约定即可。但目前的问题是，很多小区车位卖不出去，开发商依然不肯出租，造成大量资源闲置。因此，新条例做出了全新的规定。建设单位未出售或捐赠的车位、车库，优先出租给本区域业主，租金按价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求出租车位、车库的，建设单位不得只卖不租。？当出租车位数量少于要求出租的业主数量时，也应以抽签等公平方式决定，每户限租一个。

据了解，修订后的条例原草案中并没有对这一条款进行处罚，但为了保证这一新规能够实施，不会成为一纸空文，最终颁布的新规制定了处罚条款。建设单位只出售业主出租的车位、车库的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以十万元以上五十万元以下的罚款。？

满足业主购买和租赁需求后有空余车位的，可以出租给业主以外的使用人，但租期不得超过六个月。

新规2:人防工程车位租用期限最长为三年。

因为人防工程的车位不能卖，只能出租。一些开发商为了回笼资金，坚持车位租赁合同必须20年一签，相当于？变相销售？。去年常州某小区被曝光，开发商将车位一次性租给业主20年，价格高达13.2万-15万元，引起业主强烈不满。防止开发商？被迫？业主签订长期租赁合同，新规要求平时用作车位的人防工程应向全体业主开放，租期不超过三年，车位不得出售或赠送。租赁期限超过三年，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

新规1:80%以上资金可定期存入。

让公* * *维修资金？钱生钱？也是新规的一大亮点。据了解，江苏目前有近300亿元的专项维修资金。因为很多楼房还在保修期内，业主的使用率不到1%，大量资金以需求的形式存在银行。为回应民众盘活资金的呼声，新规规定，业主委员会可以申请将不低于80%的住宅专项维修资金转为一年以上定期存款，维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。

有业内人士算了一笔账，固定利率相差高达9倍。定期存入后，小区维修资金的利息收入可增加几十万甚至上百万元，这将为* * * *使用的部分设施设备的大修和更换提供有力的资金来源。

新规2:紧急情况下可提取六种情况。

住宅专项维修资金是属于业主的，但是目前国家规定用这个钱需要两个？三分之二？(占总建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主)讨论通过，程序繁琐。万一有紧急情况呢？省新规明确，危及房屋安全的六种情形之一，可以紧急提取，包括:屋面防水损坏造成渗漏；电梯故障危及人身安全；公共围栏严重损坏，危及人身安全的；建筑的单侧立面有脱落的危险；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂而功能失调，危及人身、财产安全；以及其他危及房屋安全的情形。

关于物业费

新规1:政府指导价每三年评估一次

关于小区物业收费标准，新规规定，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立后，是否继续执行政府指导价，由业主大会决定。这意味着业主大会可以决定随行就市，实行市场调节价，比如与物业公司协商提高服务水平，增加服务内容，业主也会相应支付更高的费用。而别墅等非普通住宅和非住宅实行市场调节价，具体收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

新规进一步明确，实行政府指导价的，价格和物业管理行政主管部门应当制定物业服务等级标准及相应的基准价和浮动幅度，每三年进行一次评估，根据评估结果及时调整，并予以公布。

据了解，在条例修订过程中，一些物业管理企业反映，一些地方的物业费政府指导价多年不变，不能及时、客观地反映物业服务成本变化和市场供求关系。而且由于调整时间较长，一旦调整幅度较大，业主的阻力也会很大。因此，新法规规定了三年评估期。

新规2:不交物业费可能被公示。

业主、物业使用人未按照物业服务合同的规定缴纳物业费的，业主委员会、物业管理企业可以通过上门催缴、在小区显著位置公示等形式，督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业管理企业可以向法院提起诉讼。这是针对拖欠、拒交物业费现象的新规定。据了解，目前很多小区物业费收缴率不高，欠费直接影响物业管理企业的服务质量，也侵害了诚信交费业主的利益。以后不交物业费的业主可能会被公示，甚至被起诉。

d .关于社区管理

新规:城管、治安等。也会参与社区管理。

有的小区居民违规开餐馆，有的居民乱停乱放车辆，甚至堵塞消防通道，有的居民私自搭建。但由于物业公司只能前来劝阻，没有执法权，管理起来非常困难。如果大家都打官司，成本太高。让有执法权的政府相关部门也介入小区管理，这是新物业管理条例的又一创新举措。？城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门应当加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域的显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。？

关于电梯

新规:开发商提前支付电梯更新费。

这两年老小区电梯关的事件经常见诸报端，一些上世纪末建造的高层住宅电梯开始进入？大修期间，这也使得电梯安全的关注焦点。由于节能和节地的要求，小高层和高层住宅项目正逐渐成为主流。以后电梯坏了怎么办？谁来支付维修和更换费用？业内人士告诉扬子晚报记者，公共维修资金应付一般维修是没问题的，但如果是换电梯，根本不够用。新规提出了新的融资渠道。5月1规定实施后出让的土地，提供带电梯的项目。建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总造价1%的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新改造。？据了解，目前南京住宅建筑安装费用约为每平方米2000至3000元。以3000元为例。总建筑面积20万平方米的中型小区，开发商先行垫付600万元用于电梯和消防改造。

此外，新规还规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新改造应当按照相关法律法规进行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

其他重要规定

经济适用住房配有物业管理用房。

集中建设的保障性住房应当按照总建筑面积不低于千分之三的比例增加配置物业服务经营用房，收益用于弥补物业服务的不足。

必须有三分之二的业主同意在旧楼装电梯。

住宅物业需要重新开发改造增加部分电梯的，应当经专有部分占总建筑面积三分之二以上、总人数三分之二以上的本楼或者本单元业主同意，并符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律法规和技术标准，依法办理相关审批手续。

旧社区的政府会改造它。

对配套设施不全、环境恶劣的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造和更新，并向社会公布改造规划和年度计划。

政府负责老旧小区道路、照明、绿地、文化体育、安保、物业服务等配套建筑和设施的改造建设资金；业主专有部分设施设备的装修费用由业主承担。

道路停车收入可由业主大会处置。

业主大会成立前，需要占用业主所有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业合同中约定。收益的百分之七十会纳入住宅专项维修基金，剩下的可以补贴物业费。

业主大会成立后，道路、场地的停车收益，以及利用* * *的部分设施从事广告等经营活动，应当由业主大会或者业主大会授权的业委会决定，收益如何使用也应当由其决定，或者在物业服务合同中约定。没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

-新闻链接

一项调查显示，南京60%的住宅区没有停车位。

365地产家居网本月22日发布的一项车位调查显示，车位租售矛盾较为突出。80%的网友有出租需求，但只有40%的小区有车位出租。半数接受调查的网民反映，开发商宁愿让他们的停车位闲置，也不愿将其出售出租。

调查数据显示，在资金充裕的前提下，43%的网友选择购买车位，但其中，26%的网友选择先租后买，只有16%的网友选择？我必须买一个停车位吗？还有58%的网友选择不买车位。再加上先租后买的人群，租房需求超过80%。但在被调查的物业中，只有40%的小区有出租车位，其中以刚需物业租售较多。改善型楼盘更牛，很多楼盘只卖不租。

即使是租售并举的小区，由于出租比例较低，一般也只有15%左右，远远不能满足业主的出租需求。近一半的网友反映，小区车位卖给了业主，剩下的车位没人用。只有30%的网友认为小区停车位比例合理。

昨晚，记者在南京一个已交付四年的小区也看到，地下车库空无一人，停放的车辆约占车位总数的三分之一，而小区地面道路停满了车辆。据了解，该小区可用车位比例为15%，已基本租出，但出售的可用车位并不多。

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