江苏省物业管理条例(3)

第六章财产的使用和维护

第六十条业主、物业使用人在使用和维护物业时，应当遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第六十一条物业管理区域内按规划建设的公共建筑和设施不得擅自改变。

平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急疏散功能。

第六十二条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需求，其所有权由当事人通过出售、赠与或者租赁等方式约定。

建设单位在商品房预售登记后出售或者赠与的车位、车库，应当在物业管理区域的显著位置予以明示和公示，并公示拟出售车位、车库的产权证明和出售价格。待出售车位、车库数量少于本区域车位、车库所有人要求购买的房屋数量时，通过抽签等公平方式确定，每个所有人只能购买一个车位或车库。

建设单位未出售或捐赠的车位、车库，优先出租给本区域业主，租金按价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求出租车位、车库的，建设单位不得只卖不租。当需出租的车位、车库数量少于本区域车位、车库所有人需出租的房屋数量时，通过抽签等公平方式向未购买或捐赠车位、车库的所有人确定，每位所有人只能出租一个车位、车库。

在首先满足物业管理区域内业主需求后有空余车位、车库的，可以向物业管理区域外的用户出租，但租期不得超过六个月。

第六十三条占用道路或者其他归业主所有的场地停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

物业管理区域内的停车位和车辆不得占用、堵塞或者封闭疏散通道、消防通道和消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第六十四条在物业管理区域内* * * 、* *配有车库、道路、场地的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会的决定缴纳汽车停放费。

物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停车费。停车场收费的具体标准由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

物业服务企业应当对停车费单独核算，独立核算。业主委员会应当监督停车费的收支，并向业主大会报告。

业主对车辆停放有保管要求的，应当另行与物业服务企业签订保管服务合同。

第六十五条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当对汽车停车费单独核算，收益的70%纳入房屋专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

业主大会成立后，需要占用业主所有的道路或者其他场地停放汽车，利用业主所有的部分设施进行广告宣传等经营活动的，物业服务企业应当提交业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，办理相关手续，并依法公示。利用业主* * *部分设施从事广告等经营活动，还应当经有利害关系的业主同意。收益应当按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会的决定和物业服务合同的约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

第六十六条物业管理区域内依法修建的人防工程，应当根据设计文件就地标示。

物业管理区域内依法修建的人民防空工程平时作为停车位，向全体业主开放。租赁期限不得超过三年，车位不得出售或赠与。

人民防空工程平时作为停车位收取的停车费和租金，按照有关规定作为人民防空工程设施维护和停车管理的必要费用，其余费用按照本条例第六十五条第一款的规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

第六十七条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变物业规划用途的；

(二)损坏或擅自改动房屋承重结构和主体结构；

(三)违法修建建筑物和构筑物；

(四)损坏或擅自占用、改动物业，损坏或擅自占用、搬迁设施设备；

(五)存放违反安全规定的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者超载物品；

(六)产生超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风的；

(七)随意倾倒垃圾、排放污水、抛撒杂物和露天焚烧；

(八)侵占绿地，破坏绿化和绿化设施；

(九)摆摊设点，擅自占用道路，乱停放车辆；

(十)破坏或者擅自改变房屋外观的；

(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写；

(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业和业主委员会应当及时劝阻和制止；劝阻或者制止无效的，应当及时向有关主管部门报告，有关主管部门应当依法及时处理；业主和物业使用人对其合法权益受到侵害的，可以依法向人民法院提起诉讼；对侵害业主利益的行为，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十八条城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门。应当加强对公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理。在物业管理区域内，建立违法行为投诉登记制度，在物业管理区域内的显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

第六十九条住宅物业需要部分加建电梯进行开发改造的，应当经专有部分占总建筑面积三分之二以上、总人数三分之二以上的本建筑物或者本单元的业主同意，并符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律法规和技术标准，依法办理相关审批手续。

第七十条业主或者物业使用人装修住宅，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前，持相关材料向物业服务企业办理备案手续，并签订住宅装饰装修服务协议。改变建筑主体或者承重结构的，应当提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审批意见，并按照规定办理审批手续。

业主或者物业使用人拒绝办理登记、核准手续的，物业服务企业可以根据临时管理规约或者管理规约，禁止装修施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业对住宅装修活动进行检查时，业主或者物业使用人、装修施工人员不得拒绝或者阻碍。

第七十一条在国家规定的保修期内，建设单位应当负责物业的保修。保修期满后，物业所有* * *部分的维修责任由全体业主承担，物业部分* * *部分的维修责任由部分业主承担，物业专有部分的维修责任由业主承担。

第七十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

第七十三条物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

相关业主和物业使用人应当配合物业* * *部分和* * *设施设备的维修、更新和改造。相关业主和物业使用人阻挠维修、更新和改造，给其他业主和物业使用人造成财产损失的，责任人应当予以赔偿。

第七十四条住宅区内的住宅物业和非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。对国家规定的保修期满后未售出的物业，建设单位应当提前交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属于业主，专项用于保修期满后该部分物业和国家规定使用的设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第七十五条住宅物业交付时，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新改造应当按照相关法律法规进行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

本条例实施后，受让人住宅物业配备电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总造价1%的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域内住宅专项维修资金管理。

第七十六条有下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业的物业共用部位和设施设备进行应急维修、更新和改造，相关业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处理方案，经住宅专项维修资金代管部门审核后实施:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的；

(二)电梯故障危及人身安全的；

(三)公共围栏严重损坏，危及人身安全的；

(四)建筑物单侧立面有脱落危险的；

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等功能障碍，危及人身和财产安全的；

(六)其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当经审核并向业主公示，按照专有面积从相关业主住宅专项维修资金明细账中列支；其中涉及公有住房出售的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第七十七条住宅专项维修资金余额不足初始筹集金额30%的，业主应当按照国家和省的有关规定以及业主大会的决定，继续筹集住宅专项维修资金。

业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关文件。

第七十八条业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门申请将不低于80%的住宅专项维修资金转为一年以上定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主专项维修资金明细账。

住宅专项维修资金代管部门应当向业主公开住宅专项维修资金的保值增值情况，业主有权查询自有住宅专项维修资金的余额。

住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金使用计划和本条第一款、第二款的规定，履行维修资金的保值增值责任。具体办法由省物业管理行政主管部门和省财政行政主管部门在本条例施行之日起一年内制定。

第七十九条对配套设施不全、环境恶劣的旧住宅区，设区的市、县(市、区)政府应当采取措施进行改造和更新，并向社会公布改造和更新规划及年度计划。旧住宅小区的范围由设区的市、县(市、区)政府确定。

政府负责老旧小区道路、照明、绿地、文化体育、安保、物业服务等配套建筑和设施的改造建设资金；业主专有部分设施设备的装修费用由业主承担。

第八十条旧住宅小区改造，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准，可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务业务用房。物业服务经营场所的经营收入应当作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，并接受业主大会的监督。

第七章法律责任

第八十一条专业经营单位违反本条例第三十七条规定，拒绝承担维修、养护或者更新责任的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第八十二条违反本条例第四十条第一款规定，物业服务企业承接未经验收的物业的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案。

第八十三条违反本条例第四十一条第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公告物业巡查情况的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下的罚款。

第八十四条违反本条例第四十八条第一款规定，业主或者物业使用人未按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催缴、在物业管理区域显著位置公示等方式督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第八十五条违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用收支、经营设施、公用设施配置或者发布虚假信息的，由县(市、区)价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。

第八十六条违反本条例第五十三条第二款规定，物业服务企业接受委托收取相关费用时，向业主收取手续费等额外费用的，由县(市、区)价格主管部门责令限期改正，并退还已收取的费用。

第八十七条有下列行为之一的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处五万元以上二十万元以下的罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低资质等级，直至吊销资质证书:

(一)违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续，或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在交接至退出物业管理区域期间未维持正常的物业管理秩序的；

(二)违反第五十七条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的。

第八十八条违反本条例第六十二条第三款、第四款的规定，建设单位未将未出售或者赠与的车位、车库区域内的业主优先使用，或者将多余的车位、车库出租给物业管理区域外的使用者超过六个月的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。

违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位只出售业主要求出租的车位、车库的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以十万元以上五十万元以下的罚款。

第八十九条违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程向全体业主关闭、停车位租赁期限超过三年或者出售、赠与停车位的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处以五万元以上二十万元以下罚款。

第九十条违反本条例第六十七条第一款规定，给他人造成损害的，应当依法承担民事责任；违反行政法规的，由县级以上地方政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

第九十一条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇政府)和其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

第九十二条本条例所称房屋* * *部分，是指依据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋所有人或者房屋所有人与结构相连的非住宅所有人共有的单幢房屋部分，一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、室外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称* * *使用的设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主与相关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控和安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、井、非经营性停车库、公益性文化体育设施和* * *使用。

本条例规定的面积和人数按下列方法计算:

(一)专有面积按照房地产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；总建筑面积按照前款统计总和计算；

(二)业主人数按专有部分人数计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售且已出售但未交付的部分，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数按前款统计总和计算。

第九十三条本条例自2065年5月1日起施行。

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