同里湖为什么被拆？

事情发生在苏州，被拆的别墅属于中粮集团原来的项目。建在太湖景区核心，北依九里湖，南依同里湖，距同里古镇仅2公里。湖光山色美如梦，没想到也是如梦。165438+10月12日，业主突然收到告知函，被告知为了保护太湖核心景区，部分房屋面临拆迁风险。165438+10月23日，业主接到房屋需要拆迁的通知。不料业主来不及与相关部门和开发商协商，补偿价格也没谈成。2008年6月24日+065438+10月29日拆除别墅。强制拆迁的理由是，这些房屋不符合国务院2006年7月21日批准的《太湖风景名胜区总体规划(2001-2030)》，属于清查整改范围。但业主觉得很委屈:买房时开发商明明提供了政府部门批准的五证。据媒体报道，在太湖风景名胜区总体规划公布前，中粮起源项目已取得建设工程规划许可证和建筑施工许可证。换句话说，业主的房产证确实合法有效，但别墅确实位于景区规划范围内，占用了公共资源，确实是个两难的问题。中粮起源项目的情况并非特例，苏州本地绿地太湖城、同里云水谣也有部分房屋被拆。

一方面是公共利益，一方面是私人住宅。如何选择？

这两年，中国把环保生态放在了非常高的位置，比如我们熟悉的垃圾分类。很多人不知道的是，与房地产密切相关的城市群的发展也是如此。比如长三角一体化的全称其实是长三角绿色生态一体化示范区，包括所有沿江城市发展都秉承生态保护的理念。这是国家的顶层意识，所以只要是冲击环境，破坏生态的车型，就一定会被叫停。

这是中粮集团原项目别墅拆迁的背景。我们需要思考的是，这些房子是怎么允许出售并拿到预售证和房产证的？全国各地都可能出现这种现象，类似于合规但不合法的土地流转模式。我认为这些土地之前已经被纳入生态保护范围，限制或控制开发。但地方政府和开发商总能找到类似的漏洞，让地块进入合规开发阶段，这也是他们最终拿到预售证和房产证的原因。

个人建议，此时此刻，地方政府承担责任，联合开发商做好房屋置换或补偿工作。

本案中，别墅项目于2006年取得建设工程规划许可证，决定拆除这些别墅的是2016号发布的《太湖总体规划》。总体规划获批后，还取得了住建局的建筑施工许可证，部分业主还取得了房产证。被拆除的别墅完全是经政府相关部门批准合法建造的。

如今因为环保整改，就认定为“违建”，这很牵强，从“合法性”角度讲也没什么意义。

本案中相关行政部门违反了行政法中的一项重要原则——“信赖保护原则”。政府有关部门不能因为政策的变化，就把已经批准建设的合法房屋和已经发了房产证的房屋视为非法。环保改造不能“一刀切”，要从历史因素、合法性因素、影响环境的因素综合考虑。环保的“高压”并不意味着可以不讲方法，更不能追求简单粗暴的执法。强制拆迁违反了“正当程序”原则。对于已经合法搭建的房屋，因环境因素需要拆迁的，要与业主充分沟通，征得业主同意后协商补偿金额。依法保护公民的私有财产权意义重大，关系到社会经济发展和社会和谐稳定，也体现了对公民个人权利的尊重和保护。

在这种情况下，别墅被拆除。事件中，一些行政机关依法行政意识淡薄，不遵守国家法律，在执法活动中“一刀切”，把“合法房屋”当成“违章建筑”，忽视对公民私有财产权的保护。拆除业主合法取得的别墅，是严重违法的行为。另外，在此次事件中，业主没有任何过错，强拆造成的损失应由政府承担。对于被拆迁的合法别墅，不能按照购买时的价格进行补偿，而应参考周边同类别墅的现行市场交易价格。

首先要判断太湖景区总体规划能否追溯到中粮集团原项目的房子。据媒体报道，业主买房时，开发商五证齐全。在2016《太湖风景名胜区总体规划》获得批准之前，该项目已获得建筑施工许可证。如果是这样的话，那就无法追溯了，就是这些房子不能作为违章建筑来拆。但是要看详细的原始文件，不能只看新闻报道。

假设上面问题的答案是“业主买房时，开发商已完成五证”，那么接下来的第二个问题就是，如何补偿和拆除？

根据《物权法》第四十二条规定，为了公共的利益，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地、单位和个人的房屋以及其他不动产。

太湖风景名胜区总体规划符合公共利益需要，相关部门可以对中粮集团原项目所在土地进行征收，但前提是严格遵循征收流程:发布征收公告、进行相关评估、与业主签订征收协议、对业主进行安置补偿、土地性质变更为公共用地、最后拆迁房屋。据新闻报道，目前的征收不走正规流程，被视为“违章建筑”。如果业主的房产证合法有效，那么业主可以向法院提起行政诉讼。