农村搬迁彩票协议

1.明确拆迁人和被拆迁人的主体资格。

签订拆迁安置补偿协议的第一项内容就是明确谁是拆迁主体，谁是被拆迁人。合法有效的协议，第一个内容就是要有合格的主体。《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中，民事权利能力是指公民、法人或者其他组织依法享有权利、承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或者其他组织通过自己的行为享有权利、承担义务的资格。

拆迁协议中，主体为公民的，应当是完全民事行为能力人，即18周岁以上，无精神疾病及其他导致无法正常思考的情况。同时，他可以是拆迁安置补偿协议当事人最重要的条件，也是超出一般民事行为能力和权利能力的特殊要求，即他应当是被拆迁房屋的所有权人。如果不是房屋所有人，也没有被委托方等其他授权方的授权，其签订的协议可能无效。主体是法人或者其他组织的，应当依法登记。法人的权力和能力始于登记，止于注销登记。并且其能力范围与注册的经营范围密切相关。超出其登记范围，国家限制的，不得实施，即使实施，也是无效的民事行为。拆迁安置补偿协议中对法人或者其他组织的特殊要求，主要是针对被拆迁人的。根据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)的规定，拆迁人应当依法取得拆迁许可证。未取得此证者不具备拆迁资格，签订的拆迁安置补偿协议可能无效。本协议如有其他内容，属于法人或组织行为能力范围内的，该内容有效；房屋拆迁协议的内容不应属于拆迁协议的性质；如果有其他违反协议的行为，比如违反国家建设总体规划，也可以认定协议无效。

因此，了解协议双方主体是否为合格主体非常重要。如果双方都有资格，他们的权利就容易得到保障，他们的义务就容易得到履行。如果当事人没有资质，就容易引发意想不到的纠纷，双方都会陷入自己无法理解的风险中。

2.拆迁行为的前提

《拆迁条例》第二条、第三条指出，城市规划区国有土地上的房屋拆迁，需要对被拆迁人进行补偿安置的，适用本条例。拆迁必须符合城市规划，有利于旧区改造和生态环境改善，有利于文物古迹的保护。

可见，拆迁行为是不能随意实施的。除了必要的形式前提——取得主管部门的批准，取得拆迁许可证外，还需要具备实体前提，即符合城市总体和局部规划，有利于老城区的表现，有利于环境的改善，有利于文物古迹的保护。如果拆迁目的不符合上述条件，就是违法拆迁，可以是形式上的，也可以是实质上的。无论何种违法行为，被拆迁人或者其他利害关系人认为项目建设或者拆迁行为违反上述规定的，可以向拆迁主管部门举报，要求其依法行使职权，制止被拆迁人的违法拆迁行为。

此项可包括建设工程名称、建设地点、建设单位、拆迁许可证编号等。，不限于上述项目。

3.拆除房屋概述

被拆迁房屋的大致情况是否清楚，会影响到被拆迁人可获得的补偿是否适当、合法。根据《拆迁条例》第二十四条规定，补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照房地产市场评估价格确定。在这个内容中，首先要明确被拆迁房屋位于何处，是否属于拆迁范围。界定房屋的区位，就是明确房屋区位补偿价格的补偿标准。一旦双方确认，标准确定，拆迁双方就不再对此产生争议；房屋建筑面积，包括建筑面积和使用面积。房屋建筑规模是影响拆迁补偿的主要因素之一。双方在协议中就此达成一致，也有利于未来拆迁协议的顺利执行。除上述项目外，双方还可以在此处记录房屋装修情况及地上附着物，明确相关补偿项目。总之，记录越详细，越有利于减少纠纷，也有利于以后纠纷的解决。

4.拆迁安置的约定补偿。

拆迁补偿安置协议分为两部分:

(1)房屋拆迁补偿。

根据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《房屋拆迁条例》)第二十三条规定，房屋拆迁补偿可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。那么，被拆迁人在订立拆迁安置协议时，首先要明确拆迁补偿方式，是“拆房子补房子”的方式，还是“拆房子补钱”的方式。至于补偿方式，由拆迁人提供拆迁安置补偿方案，然后由被拆迁人选择采取哪种补偿方式。但是，法律、法规对出租房屋、公益用房的拆迁另有规定的，应当按照法律的规定执行，即使经批准的拆迁安置补偿方案中有其他方式的，也不得采用。

对于“拆房补房”，根据《拆迁条例》第二十四条、第五条的规定，拆迁人和被拆迁人应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积，先评估被拆迁房屋的市场价格，再计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，结清产权调换差价；对于“拆房子补钱”，根据《拆迁条例》的规定，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，评估确定被拆迁房屋的市场价格。其中，区位补偿价格由当地政府定期公布，用途分为居住用房和经营性用房，建筑面积是确定补偿金额的主要依据和基础。被拆迁房屋的价值由有资质的房地产评估机构进行评估，但被拆迁人或者其他利害关系人有异议的，可以申请复核或者另行委托评估。如果对结果仍不满意，可以申请技术鉴定。对于安置房价值的确定，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十五条的规定，并参照本办法确定被拆迁房屋的价值。还需要明确安置房的位置、面积、用途等因素。

除上述房屋的补偿外，涉及土地征收的，房屋和土地上的附着物和附属物在拆迁时也应予以补偿。对附着物和附属物的补偿是对其所有者的补偿。一般以它们的市场价值贬值为补偿标准，实行拆多少补多少的原则。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第四款规定，被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。在实践中，一般有以下几种附着物和附属物需要纳入拆迁补偿项目:燃气、独立电表、电话、网线、有线电视、独立水表、电暖气等。

(二)搬迁补助费和临时安置补助费。

《拆迁条例》第三十一条规定，拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。过渡期间，被拆迁人或者承租人自行安排住所的，由被拆迁人支付临时安置补助费；被拆迁人或者承租人使用被拆迁人提供的周转房的，被拆迁人不予支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。

首先，被拆迁人或承租人因拆迁需要搬迁的，搬迁造成的损失属于补偿项目，即搬迁补助费。其次，被拆迁人或者承租人需要临时安置，被拆迁人未能提供周转房的，应当向被拆迁人支付临时安置补助费，被拆迁人应当将该费用用于租房等临时周转生活需要。

实践中，在签订拆迁协议的过程中，考虑搬迁补助费和临时安置补助费的数额，往往要考虑被拆迁人的家庭人口。如果人口需要搬迁，搬迁成本越大，临时安置需要的补贴就越大。这里的人应该是长期和被拆迁人生活在一起的人，短期暂住的人不应该补贴。此外，对于生产经营场所的拆迁，被拆迁人生产设备的搬迁费用也是签订协议时需要考虑的关键因素。

(3)其他补偿费用。

《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条指出，拆迁非住宅房屋导致不能正常生产经营的，应当补偿停产停业损失，此补偿标准按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行；此外，被拆迁房屋的室内装修及其他设施也应照价补偿。确定方式需要拆迁人和被拆迁人协商。协商不成的，可以委托评估机构进行测定。

因此，在本条《拆迁补偿安置协议》中，应当明确规定拆迁补偿安置的方式、补偿或者差额的数额、安置房的面积、位置和用途、需要补偿的附属物及其价值、搬迁补助费的数额、临时安置补助费的数额、装修补偿费和拆迁非住宅房屋的停产停业损失补偿费。

5.关于履行协议的约定

(一)支付补偿费。

补偿费的支付应包括两部分:一是产权调换房屋的交付；另一个是赔偿的支付。

1.房屋交付。

(1)必须约定交货时间。

根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第一百四十二条规定，标的物毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，确定房屋交付时间对被拆迁人的利益意义重大，房屋损坏的后果由谁来承担，应首先在协议中明确。此外，根据《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，履行义务或者采取补救措施后，对方有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务，给对方造成损失的，赔偿损失的数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后能够获得的利益，但不得超过违约方在订立合同时预见或者应当预见的损失。”交付时间确定后，确定拆迁人履行义务的时间。拆迁人不能按约定时间交付房屋的，被拆迁人可以按照约定追究对方违约责任。方式可以是要求其继续履行义务、支付违约金、赔偿损失等。

(2)交付内容必须约定。

房屋交付时，应当约定房屋的质量和装修。对房屋质量的约定低于国家或地方标准的，应当执行相应标准的规定。此外，订立拆迁安置协议时，还应约定安置房的结构类型和户型。这个内容虽然不是法律法规规定的，但也是实际涉及被拆迁人利益的项目，应该引起重视。

2.赔偿的支付。

对于补偿款的支付，当事人可以约定一次性支付或者分期支付，但应当详细约定履行时间，约定的目的是确定拆迁期限。拆迁人未在约定期限内履行的，应当承担违约责任。支付方式也应当约定，适当的履行方式是实现当事人合法权益的履行。如果一方选择的履行方式使另一方难以接受利益，则显失公平的意志。造成损失的，守约方可以要求赔偿。但是，这种权利的救济显然是不够的。首先，这种损失往往很小，要求公共救济的成本太高；当事人要求私力救济是没有依据的。更重要的是，即使当事人愿意付出高昂的成本通过公力救济来维护自己的权益，由于双方没有明确的责权利划分，维权的过程也非常艰难。

(2)房屋的休假。

被拆迁房屋的腾空是被拆迁房屋权利实现的表现之一，也是拆迁安置补偿协议实现的结果。约定的搬迁期限届满，被拆迁人不履行义务的，

拆迁人可以申请然后引发强制拆迁程序，以保证拆迁项目的顺利进行和项目整体进度的正常实施。同样，对于被拆迁人来说，腾退房屋的约定限制了其对房屋的占有、使用和收益的权利，其权利于腾退房屋时终止。

(3)房屋等不动产权利的注销。

销售也是消灭房屋等不动产产权的一种方式。房屋和土地的权利在权利登记时产生，在注销登记时消灭。被拆迁人房屋注销后，被拆迁人可以为项目建设办理产权初始登记。因此，关于这一内容的协议是对居民权利的保护性规定。双方当事人可以* * *约定，由被拆迁人在一定日期内交出相关房屋、土地证并办理注销手续。被拆迁人不履行义务的，可以寻求公力救济。

乙方应向有关部门申请办理该房屋水、电、电话、有线电视、天然气的过户、转户或销户手续，结清所用水、电、气费用。

6.关于其他事项的协议

(一)违约责任。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定:“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第一百一十一条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，对方有权要求履行或者采取补救措施，并要求赔偿损失。”可见，违约责任是不履行或不正确履行合同的主要不利后果，其形式包括采取补救措施和赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条同样规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约责任一般以继续履行、修复、重做、支付违约金等形式承担。造成损失的，还应当赔偿损失。

可见，在协议中明确约定违约责任，对双方的意义重大。当事人一方不按照法律规定或者合同约定履行合同的，另一方可以按照法律规定和约定要求对方承担违约责任。在拆迁安置补偿协议的违约责任中，一般是要求相对人履行协议并支付违约金、赔偿损失。拆迁人和被拆迁人可以在协议中约定以下内容:一是约定拆迁人未按协议约定的日期向被拆迁人支付各类补偿费的，逾期一日，按照所欠金额的一定比例支付违约金；拆迁人未按协议规定的地点、面积、等级安置乙方的，应向乙方支付一定数额的违约金；被拆迁人按照约定安置后仍拒绝搬迁的，每逾期一天，应向被拆迁人支付违约金。对上述事项及违约金数额的明确，明确了协议中拆迁人与被拆迁人权利义务的后果，具有一定的惩罚性，可以促使协议双方当事人善意履行协议。同时也是这个协议更具可操作性的内容。

(2)争议的处理。

纠纷是社会主体之间的利益对抗状态，民事纠纷是指平等主体之间以民事权利义务为内容的社会纠纷。中国的民事纠纷解决机制包括私力救济、公力救济和社会救济。私力救济是指当事人以中立的名义，在没有第三方介入的情况下，不经过国家机关和法律程序，通过自己或私人力量解决纠纷实现权利的方式；公力救济是指通过国家公权力强制解决纠纷的机制；社会救济是指在纠纷当事人同意的基础上，依靠社会力量解决民事纠纷的一种机制。对于这三种争议解决方式，当事人可以选择适用。

在争议解决协议中，当事人可以约定选择自行解决、仲裁和诉讼等方式。如果涉及仲裁或诉讼，他们也可以选择明确的仲裁机构或有管辖权的人民法院。

(3)协议的有效性。

合同可能立即生效。须经批准或登记的，经批准或登记后生效。合同中规定了有效期限或者有效条件的，合同自期限届满或者条件满足时生效。合同的无效包括合同法第五十二条规定的法定条件下的无效、合同被撤销时的无效、合同解除、终止和履行时的无效。另外，如果双方约定了履行合同的期限，期限届满，合同无效。

合同生效意味着双方权利义务的开始，无效意味着双方权利义务的结束。在拆迁安置补偿协议中，拆迁人有权要求被拆迁人在协议生效后腾退房屋。被拆迁人无正当理由不履行义务的，被拆迁人可以通过申请提起强制拆迁程序；协议生效后，被拆迁人有权获得安置补偿和临时安置费。被拆迁人不履行义务的，被拆迁人有权通过公力救济主张强制被拆迁人履行义务。合同期满后，双方的上述权利和义务将全部消除。因此，合同有效期的约定是否明确，对拆迁人与被拆迁人的关系也至关重要。双方应在协议中约定协议生效的时间，如签字盖章，或具体日期等。同时，双方可以约定合同的有效期或者约定合同无效的条件或者期限。如双方同意，本协议自双方或其法定代表人或其授权代表签字并加盖公章之日起生效。有效期为_ _ _ _ _ _ _ _年，自_ _ _ _ _ _ _ _年起生效