农村房屋拆迁补偿
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《不动产征收与拆迁法》胜廷版亮点
文章来源:作者:本站发布日期:2010 65438+2月25日。
亮点一:拓展维权主体。
第一条为了规范房地产征收与拆迁活动，维护房地产权利人的合法权益，促进国家公共利益的实现，根据宪法，制定本法。
现行拆迁条例规定的权益保护主体是房屋所有权人和租赁房屋承租人，国务院国有土地上房屋征收与补偿条例草案规定的权益保护主体也仅限于前两者。实践中，无论是征收还是协议拆迁(即通俗意义上的商业开发)，除了房屋所有权人和承租人的权益外，房屋所有权人、用益物权人、担保物权人的权益也需要受到法律保护。因此，盛世版《不动产征收与拆迁法》中使用了“不动产权利人”这一法律概念来指导法律条文的全文，从而扩大了权利保护的主体。
亮点二:解决征地取土以及地上附着物和建筑物的征收问题。
第二条第一款因公共利益的需要，征收、拆迁集体土地及其附着物和建筑物，征收、拆迁国有土地上的建筑物，适用本法。
第九条为了公共利益，县级以上人民政府房地产征收拆迁管理部门可以征收集体土地所有权、国有土地使用权以及集体土地和国有土地上的房地产，并依照本法规定对房地产权利人给予补偿。
法律应该平等对待财产。因此，有必要在解决国有土地使用权和地上不动产征收问题的同时，规范集体土地所有权和地上不动产的征收。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例草案》没有规定集体土地和集体土地上不动产的征收与拆迁，既不能实现财产的平等对待，也不符合实践中立法发展的需要。所以盛庭版的《不动产征收与拆迁法》对此进行了完善。
亮点三:共同解决地上和地上房屋的约定拆迁问题。
第二条第二款:建设用地上的建筑物所有权人与房地产权利人通过平等自愿协商取得建筑物所有权，需要搬迁的，适用本法有关规定。
房屋协议拆迁的本质是一种房地产交易，是建设单位与房屋所有权人之间的交易。当然，这个交易会涉及到土地的使用权。无论是土地上的房产交易还是土地上的房产交易，就房屋交易而言，都是房屋所有权人与建设单位平等协商的民事行为，没有区别。但总的来说，两者确实有差距。这个差距就是，根据现有土地管理法的要求，农村土地使用权不允许转让，从而在源头上限制了集体所有建设用地上房屋交易协商的可能性。但土地管理法即将修改，实现集体所有建设用地的有限流转并非不可能。这时，农村房屋交易协商的可能性就出现了。
另外，随着国家的发展，现阶段有大量的新农村建设、旧农村改造等活动。如果立法不规范，很可能农民的利益得不到保障。事实上，目前的农村拆迁无法可依，确实导致了大量的拆迁矛盾和血腥的拆迁冲突。因此，在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例草案》的基础上，《不动产征收与拆迁法》盛亭版设计了国有土地上房屋协议拆迁制度。
亮点四:不动产征收应当遵循的原则中增加了比例原则。
第四条第一款房地产征收应当遵循公平补偿和正当程序的原则。通过其他方式可以达到收集目的的，不得启动收集程序；为征收而采取的措施和手段应当是必要和适当的。
比例原则起源于德国，是行政法中一项非常重要的原则。征收是国家行政权力具体实施的过程和结果，因此需要遵循比例原则——当有多种方式实现征收目的时，不应启动征收程序，征收必须是最后的选择；在征收过程中，当有多种实现征收目的的措施和手段时，必须选择对不动产权利人造成损害最小的手段。比例原则的确立不仅可以有效防止不动产征收过程中的过度征收和过度征收现象，而且有利于节约资源，更好地保护公民的人身权益。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案对行政权力缺乏必要的限制，就在于缺乏这种比例原则。盛庭版《不动产征收与拆迁法》做了补充设计，既提高了征收制度的合理性，又增强了征收与拆迁法律规范与《循环经济促进法》的匹配度。
亮点五:明确土地征收与房屋征收的隶属关系和例外情况，增加相关征收制度。
第十一条征收农村集体土地所有权和国有土地使用权，应当征收土地上的附着物、建筑物。但有下列情形之一者，不在此限:
(一)土地上的附着物和建筑物的所有权人请求搬迁的；
(二)坟墓和其他纪念物必须移动；
(三)土地上农作物的种类和数量与正常种植情况不符的；
(四)其他法律另有规定的。
征收导致被征收土地周边地块丧失原有使用价值的，应当征得房地产权利人同意后一并征收。
现行拆迁条例和国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》都忽略了房屋与土地的附着与被附着关系。其实，房屋的拆迁或者房屋的征收，都是为了取得房屋所依附的土地。忽略了这一点，就会直接导致征收的应有之义——补偿只会补偿或者侧重于房屋的市场价值，而不会将土地的市场价值和溢价定位在补偿的方向上，造成“越拆越穷”的现象。因此，盛廷版的《不动产征收与拆迁法》明确了征收的对象实际上是土地，房屋的征收是附属结果。但由于土地征收无附着物和建筑物是有一些例外的，所以盛庭版的《不动产征收与拆迁法》在明确土地征收与房屋征收的隶属关系时，也规定了几种例外。
另外，实践中存在这样一种情况:A地块纳入征收范围，但与A地块相邻的B地块不在征收范围内。A地块征用后的使用，使得B地块的原使用失去。比如A地块和B地块本来是作为居住区使用的，但是A地块被征用后将用于机场建设和核电站建设，无疑B地块的居住用途将会大打折扣甚至完全丧失。在这种情况下，征收单位有义务在B地块范围内取得不动产权利人的同意，对B地块进行征收，基于这种考虑，在《圣廷版不动产征收与拆迁法》中增加了相关的征收制度。
亮点六:征集决策程序中要有民众提前参与和投票的问题。
第十二条县级以上人民政府房地产征收与拆迁管理部门基于公共利益认为需要征收房地产的，应当报同级人民政府组织房地产权利人代表和发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设、 财务等方面论证征收项目是否符合公众利益、征收范围、实施时间等事项。
在征收决策过程中，人们应广泛参与并享有投票权，从而体现重心前移的原则，这是国外拆迁立法的成熟做法。而且，让民众参与到征收决策的过程中，让他们充分享有知情权、异议权、投票权等。，从而消化前期的矛盾。现有的拆迁悲剧，几乎都发生在强拆的最后阶段。主要原因是拆迁户对前期行政权力的行使缺乏知情权，只能被动接受最终的行政决定。所以阻力一直存在，积累到强拆最后阶段往往会爆发。因此，圣廷版不动产征收与拆迁法设计的征收程序中的第一个环节——论证，即不动产所有权人代表应当参与，以实现人民的早期参与和投票权。
亮点七:征收程序中增加了两级审批制度。
第十三条根据论证结果，县级以上人民政府决定实施房地产征收项目，被征收的房地产应当报国务院批准:
(一)房地产建筑面积大于654.38+0万平方米；
(二)基本农田；
(三)基本农田以外的耕地三十五公顷以上的；
(四)其他集体土地七十公顷以上。
征用建筑面积654.38+0万平方米以下的房地产或者第(二)、(三)、(四)项以外的其他土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。允许县级以上人民政府每年两次报省、自治区、直辖市人民政府批准。
征用农用地的，应当先办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再单独办理征地审批。省、自治区、直辖市人民政府批准征地审批范围内农用地转用的，应当同时办理征地审批手续，不再进行征地审批；超越征地审批权限的，征地审批应当按照本条第二款的规定另行办理。
房屋征收的实际核心是土地征收，而土地征收与房屋征收的隶属关系在盛世版的《不动产征收与拆迁法》中也有明确规定，因此必然涉及土地管理法中的土地征收审批制度。因此，盛庭版《不动产征收拆迁法》结合了《土地管理法》的相关规定，增加了新的考量，设计了征收的两级审批制度。而且在地方征收的实践中，征收35公顷耕地的项目，今天分成10公顷，明天分成5公顷的情况并不少见。为防止地方政府将本应报国务院审批的征收项目拆分后报省级人民政府审批，盛庭版《房地产征收与拆迁法》还在这一审批制度中增加了时间和频率限制，即允许地方政府每年最多报省级人民政府审批两次。
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征集方案应当在征集范围内公布。公告时间不得少于30日；征集范围较大的，公告时间不得少于60日。同时，房地产征收与拆迁管理部门还应当在县级以上电视台或者报纸上进行新闻公告。
公布的事项涉及国家秘密的，应当遵守有关保密法律、行政法规的规定。
第十六条征收计划公告期间，房地产权利人对征收计划有异议的，有权向县级以上人民政府房地产征收与拆迁管理部门申请举行听证。
房地产征收与拆迁管理部门自收到申请之日起15个工作日内，根据具体情况决定是否举行听证。听证申请人比例超过不动产权利人总数10%的，不动产征收与拆迁管理部门必须举行听证。
举行听证时，房地产征收与拆迁管理部门应当征求房地产权利人、公众和专家对征收方案的意见，并制作听证笔录。听证会结束后，还应当及时公布房地产权利人、公众和专家意见的采纳、不采纳情况及理由。
第十七条征收计划公告期届满，房地产权利人未申请听证，或者依照本法规定举行听证的。房地产权利人、公众和专家对征收方案无重大争议的，县级以上人民政府根据房地产征收拆迁管理部门的报告，作出房地产征收决定。
依照本法规定举行听证，房地产权利人、公众、专家对征收方案有重大争议的，房地产征收与拆迁管理部门应当重新审核、调整征收方案，举行第二次听证，并及时公布房地产权利人、公众、专家意见的采纳、否决情况及理由。
房地产权利人、公众、专家对调整后的收入方案仍有重大争议的，房地产征收与拆迁部门应当向县级以上人民政府报告，报上级人民政府审核。经审查批准后，上级人民政府应当作出房地产征收决定。经审查不同意的，由上级人民政府作出不予征收的决定。
公共利益的不确定性导致了公共利益的认定，这是一个世界性的问题。枚举法虽然有优点，但很难穷尽。因此，在列举的同时建立程序性认定机制是立法的必然选择。在公共利益的认定要素中，保护被征收人的合法利益应当作为主要的直接因素。因此，作为公共利益的程序保障，征收方案应当由被征收人广泛参与并享有投票权。在这方面，《不动产征收与拆迁法》盛亭版做了很大的努力，设计了征收方案预案制度和两次听证制度，要求征收部门制定规范的征收方案预案，并在限定时间内张贴公告和新闻公告。在公告期间，允许不动产权利人提出异议和申请听证，给予相应不动产权利人充分的知情权和不同意权，这种动态设计为公共利益装上了安全阀。
亮点9:允许房地产所有者对征用决定进行补救。
第十九条房地产权利人对房地产征收决定不服的，可以自征收决定公告之日起60日内申请行政复议，或者在三个月内依法提起行政诉讼。除重大公共利益和突发事件外，复议和诉讼期间停止房地产征收决定的执行。
第二十条征收决定作出后，房地产征收拆迁管理部门不按照征收决定的内容执行的，房地产权利人可以依法向人民法院提起行政诉讼。
“有权利就要有救济，没有救济的权利就不是权利。”法律规范旨在将权利和义务分配给一定领域的社会关系中的主体。《拆迁法》和《征收法》都以保护被拆迁人和被征收人的合法权益为目的，设定了他们的知情权、获得合理补偿和安置等权利，比较完善。但是，我们应该假设这些权利可能会受到侵犯。而且在实际司法实践中，权利救济渠道不畅，救济缺失的情况比较严重。因此，在设定这些权利的同时，更应该关注公民获得权利救济的程序性权利。从某种意义上说，权利救济大于权利救济。基于这一原则，盛庭版《不动产征收与拆迁法》为不动产权利人设计了权利救济通道，允许其在一定期限内进行复议和诉讼，且在复议和诉讼期间，原则是停止执行征收决定，以重大公共利益和突发事件为例外，避免实践中权利人起诉但房屋已被拆除甚至新建房屋的尴尬局面。
亮点十:确立多元化的补偿方式和不动产权利人的选择权
第二十三条征收补偿可以实行货币补偿、房屋产权调换，以及货币和房屋产权调换相结合的方式。房产主有选择权。
各地可根据实际情况，制定地方性法规，积极探索股份定价、安排就业、社会保障等多种方式。在不降低不动产权利人当前生活水平、保障其长远生计的原则下，但不得限制不动产权利人选择基本补偿方式的权利。
征收中贯彻公平补偿原则的具体原则是:一是不降低被征收人目前的生活水平，二是保障长远生计。这两项具体原则是落实民生的根本原则，早就在国务院和国土资源部的文件中有所体现，但在实际执行中并不理想。重要原因如下:第一，作为允许被征收人自由选择的成熟补偿方式，虽然容易操作，但过于简单，无法实现上述原则。二是各地区经济发展极不平衡，单一的补偿方式难以满足被征收人多元化的投资受益需求、安排就业需求、加入保险需求等。，而这些需求也是贯彻上述两条原则的基本保证。事实上，各地在补偿方式上已经做了一些有益的探索，取得了一些成功的经验。如果这些成功的经验能够在立法中以地方性法规的形式固定下来，是一个可行的方法。这样做既能实现公平补偿原则，又能使各地结合具体情况制定适合各地的规定。
亮点11:违法建筑应根据具体情况区分政府和民众的过错责任。
第二十七条征收范围内的违法建筑应当按照政府过错比例予以补偿。
本法所称违法建筑主要依据我国规划法律法规的有关规定进行认定，具体区分以下情形:
(一)因城市建设规划变更，房屋不符合规划，不属于违法建设的；
(二)因历史原因，未通过法定程序取得权属证书，但未违反国家强制性法律法规，可补办手续，无违法建设。违反国家强制性法律法规的，直接按违章建筑处理。
违章建筑得不到法律保护，所以不能赔偿。这是立法的原则，也符合法律逻辑。国务院现在的条例和草案都是对这个问题采取一刀切的方式，对违章建筑不予补偿。根据盛庭版《不动产征收与拆迁法》，由于历史原因形成的房屋，比如一些无证房屋、自建房，虽然无证，但构成违法建筑的要件，但不能全部补偿。因为造成这种情况的原因无非是两个方面:一个是普通人的错，他们不懂法或者是基于现实的需要去做，当然也不排除知法犯法；两者都是由于政府的过错，默许违法建设或者知道违法建设后长期不作为。当政府有过错或者政府和人民都有过错时，政府应当承担因其过错给人民造成的损失。所以违章建筑的赔偿要考虑这种过错责任。这样做会消除不动产权利人在补偿上的反对，也符合公平原则。
亮点12:克服评估机构的行政垄断，恢复其独立性、客观性和公正性。
第三十条第二款房地产价格评估机构由房地产权利人通过投票或者抽签方式确定。房地产征收与拆迁管理部门不得限制房地产权利人选择房地产价格评估机构的范围。
我国的鉴定机构大多与原房管部门脱钩，但实际上很难真正与之分离，在利益上有着千丝万缕的联系，不可能从根本上独立，因而也很难做到客观公正。但实际操作中，估价机构很大程度上是拆迁方的附庸，以拆迁方的意志为转移，以至于对同一套房屋进行评估时会出现三四个估价结果。因此，新法应从具体条款入手，克服这种与生俱来的行政垄断，恢复评估机构的独立性、客观性和公正性。对此，盛庭版《不动产征收与拆迁法》在草案的基础上，允许委托评估公司在全国各地进行评估。
亮点十三:征收国有土地上的房屋，必须与房屋价值、土地价值补偿相同。
第三十一条房地产估价对象包括房屋和建设用地。
房屋补偿价格根据被征收房屋的实际用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、建设标准等因素确定。
建设用地补偿价格根据取得方式、区位价格、土地溢价、开发程度等因素确定。
无论是征收还是协议搬迁，都必然会涉及到一个补偿问题。根据现有的法案，这个补偿只涉及房屋价值的补偿，土地价值的补偿是一个极其不明确甚至缺失的部分。事实上，征地拆迁活动会引起土地规划的变更或调整。有时，规划变更后的价格与原规划用途的价格相差悬殊，相差几倍甚至十几倍。可以说，因规划调整而获得的土地增值收益与房地产业主直接相关。因此，在协议征收拆迁活动中，应当对房地产权利人进行房屋价值和土地价值的双向补偿。而且很多房产主通过征收或协议搬迁时，土地会比房子多。在这种情况下，尤其需要对房屋价值和土地价值进行补偿。因此，盛庭版《不动产征收与拆迁法》规定，征收国有土地上的房屋，应当与房屋价值、土地价值的补偿相同，单独列出房屋价值、土地价值的评估因素。
亮点14:征收集体土地，实行分区域综合地价确定基本补偿标准。
第三十三条房地产征收与拆迁管理部门征收集体土地实行综合地价确定基本补偿标准。区域综合地价由省、自治区、直辖市按照维护农民合法权益、同地同价、协调平衡、公开听证的原则制定，每两年调整一次。
征用耕地的，补偿价格包括该区域综合地价、青苗补偿和地上附着物补偿。
征收耕地以外的其他农用地和未利用地的，补偿价格包括该区域的综合地价。
征收建设用地应当参照周边国有土地，坚持同地同价、同房同价的原则，适用本法第三十条、第三十一条、第三十二条的规定，结合本条第一款的规定，评估确定征收范围内建设用地的土地补偿价格和房屋补偿价格。
按照本条第二款、第三款、第四款规定，需要安置的农民不能维持原有生活水平的，经设区的市级以上人民政府批准，可以增加安置补助费。
《土地管理法》规定的补偿标准是计划经济的产物，明显偏低，不足以保护农民利益。农民对此意见很大，这也是农民与地方政府发生冲突的根本原因。一些地方实行区域地块综合补偿价对农民进行补偿，取得了良好的效果。区域综合补偿虽然不是市场价格，但在某种程度上或很大程度上接近市场价格。因为在制定区域综合补偿价格时已经渗透了同地同价的理念，考虑了多重因素进行协调平衡。它是地方政府与农民利益妥协的产物，符合当前的补偿现实，并以立法的形式固定下来，有利于缓解当前征地引发的矛盾和冲突。
亮点十五:平等保护房屋所有人和承租人的合法权益。
第三十八条征收出租房屋，房屋租赁关系终止。房地产征收与拆迁管理部门与被征收人、房屋承租人协商办理补偿事宜，并签订补偿协议。不能达成协议的，被征收人应当补偿被征收人和承租人因被征收人与承租人租赁关系终止而遭受的损失，或者负责安排原承租人租住同等条件的房屋。
第六十条租赁房屋搬迁，房屋所有权人与承租人终止租赁关系，或者房屋所有权人安置承租人的，建设单位应当与房屋所有权人签订补偿协议。
房屋所有人和承租人未能就终止租赁关系达成协议的，建设单位、房屋所有人和承租人应当协商并签订补偿协议。
现有拆迁条例规定房屋拆迁不是房屋租赁关系终止的原因，使得转租人只受房屋租赁合同约束。实践中，拆迁方只对房屋所有权人进行补偿，正是因为承租人可以通过租赁合同主张自己的权益。但实际上，承租人通过合同主张自己在拆迁活动中的权益时，很难获得有效的司法救济，导致权益受损。在征收拆迁部分，盛庭版《不动产征收拆迁法》承认征收作为不可抗力可以解除租赁合同；在协议的搬迁部分，确定租赁合同不终止。在此区分的基础上，要求补偿承租人因拆迁遭受的损失，使租赁权得以继续实现。
亮点16:强制搬迁程序要体现人性化程序。
第四十六条强制搬迁前，应当提前发出强制搬迁协商公告，听取房地产权利人拒绝搬迁的理由。该咨询期不得少于15天。期满房地产权利人仍不能自行搬迁的，应当正式发出书面强制搬迁通知书，强制搬迁通知书至少提前15天送达房地产权利人。
强制拆迁是征收拆迁的最后一道关口，它的行使必然会使司法权与私权的对立上升到极致，从而产生一种天然的矛盾。为了最大限度地减少这种矛盾，盛庭版《不动产征收拆迁法》设计了两种强制拆迁程序。一种是不少于15天的强制拆迁协商，期间积极听取被强制拆迁人的意见，倾听他们的困难，努力帮助他们解决困难；其次，当之前的人性化程序仍未能使不动产权利人自行搬迁时，将再次启动强制搬迁程序，并至少提前15天通知不动产权利人。这样做，既可以在强制搬迁前人性化，又可以在强制搬迁期满时执行，从而维护法律文书的绝对权威。