合肥市包河区拆迁补偿标准

根据笔者的办案经验，目前政府对磨店、大圩、撮镇、店埠、上排的城中村、棚户区改造，以及合肥市的城中村、棚户区改造，一般给予以下补偿政策，即使拆迁范围属于城市规划区。下面讨论属于城市规划区的集体土地上的房屋。

(1)计算有效面积

根据《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，人均有效面积最高为60平方米，计算有效面积后的剩余面积不予补偿，但已办理建设工程规划许可证或农村房屋建筑许可证的除外。

比如自有房屋面积300平米，家里三口人，有效面积180平米。

(二)货币补偿的选择

1.根据《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，采用该区域房地产市场基准价格×有效面积进行补偿。

2.部分地区房屋实际面积×800元/平方米至1，000元/平方米左右，实行货币补偿。

(三)住房安置的选择

1，人均30平方米予以安置，超过的有效面积实行货币补偿。可以按照800元/m2申请追加购买，追加购买面积为人均建筑面积15m2。

比如自有房屋面积300平米，家里三口人，有效面积180平米。可以获得90平米的住房安置，最多可以购买45平米，剩下的90平米给予货币补偿。

2.法律规定的城市规划区内集体土地上房屋拆迁补偿标准。

目前，合肥市各区下辖乡镇基本纳入城市规划区。只要属于城市规划区，就不适用上述《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，即按照房屋实际面积而非人口进行货币补偿或房屋安置。

(一)已纳入城市规划区的集体土地上的房屋，以国有土地上的房屋补偿标准为准，不以人口为准。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，征收农村集体土地时，被征收土地上的房屋及其他不动产不予安置补偿，补偿安置时房屋所在地纳入城市规划区。土地权利人请求参照执行国有土地上房屋补偿标准的，人民法院一般应予支持。

(2)可以选择按照房屋价值进行货币补偿——与人口无关。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日同类房地产房屋的市场价格。

比如自有房屋面积300平米，家里三口人，周边房地产市场价格6000元/平米。根据最高人民法院的司法解释，货币补偿最高可按300平方米×6000元/平方米计算，不考虑家庭有几口人。

(3)你可以根据房子的价值选择交换产权——与人口无关。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人选择产权调换的，市、县人民政府应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算结算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差额。

第三，律师提示

根据笔者办理拆迁案件的经验和司法解释的明确规定，对已纳入城市规划区的集体土地上的房屋拆迁，完全可以按照国有土地上的拆迁补偿政策进行补偿。

但实际操作中，往往拆迁办的工作人员会不断游说，说现在签协议就能获得额外的奖励。如果他们错过了时间，不仅没有奖励，房子还会被拆甚至赔偿。

因此，建议广大被拆迁人在对补偿标准不满意的情况下，选择合理合法的方式维权。同时需要注意的是，拆迁的维权是有期限的，超过起诉期限，就失去了胜诉的权利。详见《房屋拆迁补偿起诉有期限》一文。

四。引用的法律依据和规范性文件:

1，最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定。

第十二条征收农村集体土地时，被征收土地上的房屋和其他不动产不予安置和补偿。房屋位于城市规划区内，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

2.国有土地上房屋征收与补偿条例

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当向被征收人支付补偿，包括:

(一)被征收房屋的价值补偿；

(二)因征收房屋引起的搬迁补偿和临时安置；

(三)征收房屋造成损失的补偿。

第十九条对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估方法评估确定。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择产权调换的，市、县级人民政府应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算结算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差额。

因征收旧城区个人住宅，被征收人选择调换改建区房屋产权的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建区或者附近区域的房屋。

3、《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》

第七条征收集体土地上的住宅房屋，应当对被征收房屋所在地实际居住在被征收房屋内并依法享有承包土地的集体经济组织成员(以下简称被征收人)给予补偿安置。在其他集体土地上的房屋征收项目中已获得房屋安置的集体经济组织成员，不得重复安置。

集体土地上住宅房屋的补偿安置方式分为产权调换和货币补偿。

第八条征收集体土地上的住宅房屋，分别按下列情况计算有效面积:

(一)被征收房屋面积大于人均建筑面积60平方米的，按人均建筑面积60平方米计算有效面积。被征收房屋已取得《建设工程规划许可证》或《农房建设许可证》等合法证照，且许可面积大于人均建筑面积60平方米的，按许可面积计算有效面积。

(二)被征收房屋面积低于人均60平方米、高于人均30平方米的，按人均实际面积计算有效面积。

(3)被征收房屋面积小于人均建筑面积30平方米的，被征收人可按200元/平方米计算申请补足人均建筑面积30平方米后的有效面积。但因擅自交易等原因导致被征收房屋面积低于人均30平方米的，按实际面积计算有效面积。

计算被征收房屋有效面积后的剩余面积不予补偿。

第九条被征收人选择产权调换的，被征收住宅房屋有效面积按本办法第八条规定计算后，被征收人按人均30平方米建筑面积进行产权调换，产权调换后剩余有效面积按被征收房屋单位平方米成本给予补偿。因交易等原因被征收房屋面积低于人均建筑面积30平方米的，按照交易后剩余面积进行产权调换。单位平方米造价按市人民政府公布的标准执行。

产权调换后，被征收人可按800元/m2申请追加购买，追加购买面积为人均建筑面积15 m2。

第十条被征收人选择货币补偿的，按照相应安置房所在区域的房地产市场基准价格乘以待安置面积予以补偿。安置面积按本办法第九条结算(含人均可购买建筑面积15平方米)。

第十一条与征收集体土地上住宅房屋相关的下列人员，可以认定为本办法的被征收人，但已享受房改安置房(含集资建房和经济适用房)等住房福利政策的除外:

(一)集体经济组织成员的配偶及其共同生育并依法收养的子女；

(2)曾是集体经济组织成员的政策性农民；

(三)曾是集体经济组织成员的在校大学生、现役军人和服刑人员；

(四)符合住房安置资格和计划生育政策尚未生育的孕妇。