又一个省会城市“松绑”楼市！福州放开业内“外地人限购”:对市场影响不会太大。

今日(3月30日)，国商报记者从福州多家中介和房产中介获悉，福州开始“松绑”限购政策:即日起，非五市户籍(含港澳台)家庭，无需提供医疗社保或近两年纳税证明或落户，即可在福州五市区域内购买一套144平方米以下普通住房。也就是说，外地人不用落户也可以在福州买房。

对此，记者第一时间咨询了福州市房管局，相关工作人员表示，“情况属实，这几天开始放松限购。”

事实上，福州并不是今年第一个放开限购的省会城市。今年3月1，郑州明确拥有二套房的家庭可以再次购买第三套房，这被外界视为变相放松限购。在此之前，哈尔滨房地产新政明确放开限售，成为首个正式放开限售的省会城市。

福州城市建筑图片来源:视觉中国-VCG 211308787791。

外地人可以直接买房。

具体来说，非五市户籍家庭(含港澳台)在福州五市购房，无需提供近两年医疗社保或纳税证明或落户，即可在福州五市购买一套144平方米以下普通住房。另外，长乐户籍也是福州本地户籍，长乐户籍的购房者可以在福州五区买两套房子。

此前福州限购政策规定，外地户籍居民家庭(含港澳台)需提供两年内在福州五区累计缴纳12个月的医疗社保证明或个人所得税。

某房企福建区域营销负责人告诉《全国商报》记者，限购放松并不是完全取消限购，只是简化了环节。毕竟落户政策全面放开以来，外地人在福州买房基本没有障碍，所以新政对市场不会有太大影响。

“不同的是，福州原来执行的是零门槛，只要你在福州工作，就可以落户。这一次无非是简化了这个结算程序，这一波客户就可以加入了。比如一些农村户口的人，就不想在福州定居。”上述营销负责人表示，这些人如果想在福州买房，最终还是要看房价和市场的接受程度，也就是房子是否值得买。毕竟受疫情等因素影响，市场整体购买力明显下降。

“松绑限购的操作主要目的是为了福州五区去库存，让企业尽快回笼资金，活跃市场。”柯睿福州区域研究负责人张淑娇表示，这只是第一步，下一步是进一步放开首付比例。

事实上，福州此前已经下调了住房公积金贷款的首付比例。自今年2月1起，第二次申请纯住房公积金贷款首付比例由50%调整为40%；首次申请住房公积金贷款，首付比例为30%。

去污周期近20个月。

去年以来，不少房企因现金流紧张出现债务违约甚至“雷劈”，一定程度上加剧了购房者的观望情绪。

“从去年下半年开始，金融利率一直在收紧，在贷款层面对购房者不太友好。虽然现在有所放松，但买家还是选择观望。”上述营销负责人告诉记者，福州五区商品住宅的周期已经达到近20个月，市场供大于求的局面依然明显。“在这种背景下，适度放松限购有利于市场供求平衡，更有利于缓解供应的结构性压力。”

柯睿数据显示，截至2月末，2021 65438，福洲五区商品住宅广义库存约585.42万平方米，其中地枫江、三江口、北区库存均超过80万平方米，库存较高。

国家统计局数据显示，从去年4月到6月165438+10月，福州新房价格持续下跌，从去年2月开始上涨。但今年2月新房价格相比6月65438+10月出现小幅下跌。

福州新房市场从去年下半年开始触底反弹，不少楼盘也推出了一些打折促销活动，或者通过增加分销点来换取价格。营销负责人表示，“大部分楼盘主要靠分销，但现在新盘很多，有的营销点已经达到10%，但不敢降价，只能通过特价房或工作抵店房的方式推广。”

“买家总想等，也许价格会更低。”据上述营销负责人介绍，去年以来，福州几乎一半的项目都要靠渠道。而且分销佣金很高。一套654.38+0万元的房子，分销平台可能会拿走一部分，但很大一部分会返还给客户。

“但如果分销平台不这么做，就吸引不到客户。一些远离福州主城区的项目，如琅岐、马尾、桂湖等地区，依靠高佣金帮助其融掉的情况很普遍。其他和福州仓山南段差不多。因为竞争激烈，有的发行点高达5个点，一般在3个点左右。”

当然，福州也有一些热点板块位于中心城区。因为新房供应量少，需求旺盛，所以新房销售相对乐观。也造成了福州楼市的两极分化:外围市场冷淡，用高配刺激销售；主城区的好项目都比较好。

目前，福州有鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭、福清6个县。

据嘉林市场研究中心统计，福州五区近六周商品房成交量变化不大，均在2600套以上；成交价变化不大。上周成交均价25841元/平方米。

福州五区近八周新房量价走势数据来源:嘉伦市场研究中心

土地市场持续冷清。

在张淑娇看来，目前的福州市场依然是冰封待解封，尤其是土地市场依然冷清。

3月16日，福州今年首轮集中土地拍卖结束。17土地拍卖中，取消3宗，流拍2宗，低价成交8宗，溢价成交仅4宗。虽然国企比例进一步提高，本次土地拍卖中拿地比例高达70%，但并未扭转土地市场的颓势。

就溢价率而言，福州今年第一批集中土地拍卖溢价率仅为4.42%。两宗地块虽然撤拍，但从实际情况来看，起拍价为654.38+075.08亿元，实际成交价仅为77亿元，比去年第三批集中土地拍卖价格下降约47%。

“虽然去年9月以来房地产行业信贷端有所好转，但地方政府加强预售资金监管、市场周期性调整、去化步伐放缓是不争的事实，房企现金流压力依然较大。民营房企拿地积极性没有明显提高，现金流持续承压，民营企业持续减少投资。”

张淑娇表示，土地市场能否回暖，取决于金融端能否像以前一样，将资金引入房企。春节过后，高层不断表态，要引导房地产走向平稳阶段，为房企纾困。但目前风险相关房企的资金问题并没有真正解决。

“今年福州的商品房用地基本没有民企参与。”张淑娇告诉《国家商报》记者，从去年第二批集中供地到第三批土拍，基本上消失了民营房企，偶尔有民营房企在土地上做租赁房和安置房。

上述营销负责人告诉记者，福州在本地拍卖的价格上并未做出任何让步，尤其是纯商品房的土地价格较之前有所上涨。虽然有15%的溢价，但是起拍价留给房企的利润空间已经很小了。“比如福州东二环两块非常优质的地块，起始楼面价接近每平方米3万元。虽然政府放开了销售指导价，但目前市场上很难卖出这个价格，所以很多企业会在第一轮取消跟踪。”

58安居客房地产研究院分院院长张博告诉记者，未来会有更多城市放松限购。从全国调控放松的步伐来看，一二线热点城市的步伐普遍较小、较慢、较为谨慎，而三四线城市和部分高库存二线城市的步伐更大。放松限购本身就属于过度放松的政策类型，也是刺激市场改善需求和部分外地人把需求放在第一位的重要政策。这样的政策一旦出台，说明市场压力已经过大，建立市场信心的内在诉求已经过于强烈。

不过，张淑娇表示，近期市场买卖双方仍存在博弈行为，但受外部环境和内部市场走势等因素影响，买家的观望情绪会继续增强。“预计房地产以价换量的现象将进一步蔓延到福州的中心板块。”

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国家商业日报