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第二轮土地拍卖“变局”的背后，与近期自然资源部闭门会议对土地集中供应试点城市土地出让政策的调整有关。从已经完成土地拍卖调整的城市来看，调整内容集中在房企资质审核、资金来源、土地拍卖规则和溢价上限的调整。
土地拍卖新机制陆续呈现，多个城市的调整印证了自然资源部此前的相关规定:单笔土地出让金上限不得超过15%；不得通过提高底价、竞建等方式抬高实际地价；达到上限后，采取摇号、一次性报价、竞价方案的方式确定土地权属。一个大的趋势是，未来重点城市的地方拍卖将进入摇号时代。
值得注意的是，竞争性建设的地方拍卖规则已被更完善的制度所取代。未来如果没有竞争性建设，加上15%的溢价率上限，不断被压缩的房企利润空间有望回归合理水平。分城市来看，之前明显被打压的深圳、杭州值得期待。
高比例的划拨和建设大大提高了实际地价。
随着22个重点城市首轮集中土拍的结束，一些变相抬高地价的不稳定因素被放大。
据CRIC了解，在第一轮土地集中拍卖的22个城市中，大部分采取了“限地价+竞建(自持)”的方式，其中只有北京、合肥和广州对竞建提出了明确的上限要求。对于土地拍卖竞争激烈的城市，竞建比例甚至高达30%。高配建降低了项目可售住宅面积，也变相提高了土地交易的实际地价，房企生存空间受到挤压。
杭州、成都等热点二线城市最为典型。已建成地块绝大部分项目已达到竞建要求，配建比例超过30%的地块不在少数。杭州首轮出让的56宗商品住宅用地中，有41地块有自持要求。如拱墅相府单位宅基地、临安城东滨湖新区单位地块自持比例均超过30%。
高比例的划拨或自持地块，名义地价与实际地价差距较大，项目利润空间明显被压缩。以杭州拱墅祥符单位宅基地为例。该宗地楼面价为17816元/平方米，名义地价看似较低，但项目仍有38%自持要求，实际可售楼面价接近29000元/平方米。
CRIC进一步对比22个城市首轮成交的名义地价与考虑建设后的实际可售地价，发现深圳、成都、合肥、北京、杭州、无锡、厦门7个城市的实际可售板价均值比名义地价均值高出10%以上，其中深圳以39%的差距位居第一。然而，大部分城市首轮集中土地拍卖成交均价超过2020年宅基地成交价格，部分城市首轮成交实际地价涨幅甚至更高，这与稳地价、稳房价、稳预期的要求明显相悖。
溢价率15%+无配套建设，土地摇号成主流。
目前，在这些暂停或暂缓第二轮土地出让的城市中，已经有明确的城市土地拍卖新规。如天津拟出让的61宅地，除了对竞买企业的开发资质、购地资金来源进行严格审查外，最高溢价率调整为15%以内，并通过增加摇号方式确定中标人。
济南在严控开发资质、归属、购房资金的同时，将出让方式由“限地价、竞得政府储备公房”改为“限地价、抽签确定竞得人”，并设定住宅用地最高限价，溢价率不超过15%。
从已公布最新地方拍卖细则的城市来看，基本涵盖了房地产开发资质、竞买人资金来源必须有自有资金、单宗住宅用地溢价率不得超过15%、达到地价或溢价率上限时通过竞价合理的一次性价格、摇号、争夺更高更好的建筑质量来确定竞买人。
预计更多城市将重新调整土地出让方式和土地拍卖细节，设定最高限价和摇号将成为重要内容，重点城市将进入“拿地摇号”时代。
深圳、杭州等地利润率将出炉。
值得注意的是，如果未来22个重点城市集中土拍采取摇号、一次性报价、竞价等方式，将进一步稳定整体地价走势，释放部分利润空间明显缩小的城市项目利润。
哪些城市会成为释放利润空间的主力？
根据22个城市首轮交易地价与实际地价的差距和首轮交易溢价水平，CRIC将这些城市分为三类:高溢价、高配建城市；低地价、高配建或高地价、低配建的城市；低溢价、低配建比例的城市。
这三类城市中，高溢价、高配建比例的城市利润空间释放最大，利润增幅基本可以在20%以上。低溢价、高配建或高溢价、低配建城市的利润空间也会得到一定程度的释放，涨幅多在15%以内。而低溢价、低配建比例的城市，利润空间与之前相比变化不大。
具体城市来看，深圳、杭州、厦门、合肥、宁波等城市是高溢价、高配建的典型。以深圳为例，第一轮集中土地拍卖溢价率高达31%，部分热点地块以最高价成交，溢价率达到45%。此外，深圳第一轮集中土地拍卖实际可售楼面价平均高达25654.38+0.00元/平方米。假设溢价率为15%，在非竞争性建设条件下，第一轮土地交易可售板均价将降至约1.5万元/平方米，土地购置成本降低50%以上。
此外，对于溢价率最高的成都、北京、重庆，地方拍卖规则调整下释放的利润空间大多在15%以内。以成都为例，成都第一轮土地集中拍卖溢价率上限大多在10%以内，平均溢价率仅为7%，但成都出让土地平均自持比例高达16%，因此成都第一轮出让土地实际可售板价为12173元/m2，比名义地价高出28%。如果没有建设的竞争，即使成都将溢价率上限提高到15%，交易项目的利润率也将提高20%左右。重庆作为第一轮土地集中拍卖平均溢价率最高的城市，在“出价最高者”出让模式下，市区出让土地平均溢价率为43%。如果溢价率上限为15%，第一轮土地拍卖项目的平均提交量将比调整前至少下降24%，利润率也将相应提高。
青岛、长春、苏州、上海是低溢价、低配置的城市，盈利空间变化不大。
综合来看，一旦土地拍卖新规“靴子落地”，溢价率不超过15%和地价上限，土地权属以摇号、一次性报价、竞质的方式确定。在房价稳定的前提下，超过一半城市的利润率会比第一轮有所提升，这也有利于缓解房企的成本压力。
接下来，深圳、杭州等热点城市将有机会获得优质土地。对于第一轮集中土地拍卖热度较高、竞建比例较高的城市，单位拿地成本有望较之前降低20%。第二轮和第三轮集中土地拍卖何时举行值得特别关注。
值得注意的是，在土地拍卖新规则下，土地市场可能会出现长期中签率低、拍卖不均衡的现象，这对地方政府，尤其是长沙、郑州这样的城市，在确定土地供应结构、设定出让条件等方面提出了更高的要求，以防止大规模拍卖。