开发商签订商品房预售合同需要具备哪些条件？

我国《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售条件应当包括下列规定:

(1)土地使用权出让金已全部付清，已取得土地使用权证，土地使用权未抵押。

(二)持有建设工程规划许可证。如果房地产开发商违反城市规划自建商品房并预售，真正的输家将是善意的购房者。

(3)按照预售商品房，开发商开发建设投资应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付时间。

(四)与金融机构签订协议监督预付款。

(五)已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证书；商品房在境外预售的，应当同时取得境外销售批准文件。

商品房预售合同应包括以下内容:

(1)法人组织的法定代表人应签署双方的名称和地址。

(2)标的物，即预售商品的地点和数量。

(3)数量，预售商品房的数量和面积应以平方米计算，并明确建筑面积仍为使用面积或其他面积。

(4)价格就是房子的价格，比如每平米多少元。不仅要注明单价，还要注明总价；我国《房地产管理法》虽然规定了商品房预售的条件和程序，但对预售款的数额和期限没有统一规定，当事人应当在合同中明确。按照建设部的规定，商品房预付款在房屋开工建设时不得超过40%，然后在建筑工作量完成时支付60%，在房屋封顶时支付95%，然后在房屋交付时全部收钱。

(5)交付方式和期限，包括预付款的支付方式和房屋的交付方式。

(六)房屋性质，明确为居住用房、办公用房、营业用房或其他用房。

(7)房屋产权转移的方式和期限。

(八)违约责任。

(9)双方约定的其他条款。

消费者与开发企业签订商品房预售合同后，应督促开发企业在30日内到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。一旦注册，既能防止开发企业超面积售假，重复销售，重复抵押，假抵押，司法查封后再出售，又能防止开发企业随意变更或修改合同，造成国家税费流失。

房地产开发商只有满足商品房预售条件后，才能向购房者出售商品房。如果无法取证，将受到相关部门的处罚，并责令停止预售活动。开发商在未取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订的预售合同不具有法律效力。所以购房者在买房时，首先要查看开发商是否取得了预售许可证，否则很容易买到烂尾楼，让自己吃亏。