Xi市城市房屋拆迁补偿标准
Xi市城市房屋拆迁估价暂行规定
陕西省Xi人民政府
Xi市城市房屋拆迁估价暂行规定
Xi人民政府关于印发《Xi市城市房屋拆迁估价暂行规定》的通知
市政发展[2004]62号2004年5月10
《Xi城市房屋拆迁估价暂行规定》已经2004年4月21日市人民政府第46次常务会议讨论通过。现印发给你们，自2004年6月10日起施行。
Xi市城市房屋拆迁估价暂行规定
第一章一般原则
第一条为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作顺利进行，根据国家《城市房屋拆迁估价指导意见》和《Xi城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动。
第三条本规定所称城市房屋拆迁估价，是指根据被拆迁房屋的区位、使用性质、建筑面积等因素，对房地产市场价格的评估。
第四条拆迁估价应当遵循公平、公正、公开、合法的原则，任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
第五条市房屋行政主管部门负责全市拆迁估价的监督管理。其下属的Xi市房屋拆迁安置管理办公室(以下简称市拆迁安置管理办公室)负责组织实施本规定。
市规划、土地、价格等行政管理部门按照各自职责做好城市房屋拆迁估价的监督管理工作。
第二章估值管理
第六条市房屋行政管理部门应当向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产估价机构(以下简称估价机构)，供拆迁当事人选择。
鉴定机构的确定应当公开透明，由拆迁当事人在市拆迁管理办公室组织的拆迁预备会上抽签确定。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上应当由一个评估机构进行评估，需要由两个以上评估机构进行评估的，评估机构应当协调拆迁评估的依据、原则、程序、方法和参数选择，执行同一标准。
第七条评估机构确定后，拆迁人与评估机构应当签订书面拆迁评估委托合同。评估费由拆迁人按照市价格主管部门规定的标准支付。
第八条评估机构应当按照评估合同的约定完成评估工作，不得转让委托的评估业务。
第九条估价机构和估价人员与拆迁有利害关系的，应当回避。
从事拆迁估价的人员应当具有房地产估价资格证书，并在法定机构注册。
第十条单幢房屋拆迁估价时，应当有两名以上估价人员参加。
第十一条估价人员从事拆迁估价活动，应当对被拆迁房屋进行实地勘察，做好实地勘察记录。实地勘测记录应由参与实地勘测的评估人员和拆迁当事人签字认可。
拆迁当事人不同意在实地勘查记录上签字的，应当由没有利害关系的第三人见证，并在鉴定报告中作出相应说明。
第十二条拆迁当事人应当如实向估价机构提供拆迁估价所需的资料，并协助估价机构进行现场调查。拆迁方不履行义务，估价不准确的，由拆迁方承担相应责任。
第十三条被拆迁房屋的面积、使用性质应当以房屋所有权证书和权属档案记载为准。
被拆迁房屋未办理产权登记，房屋所有权证和权属档案未载明面积、使用性质或者面积、使用性质有争议的，由房屋行政管理部门依据规划、土地行政管理部门合法有效的文件予以确认。
第十四条拆迁估价应当按照国家《房地产估价规范》进行，并按照规定的格式出具估价报告。估价报告应当由参加估价的注册房地产估价师签字盖章，并加盖估价机构公章。
拆迁评估价格应当以人民币计价，精确到元。
第十五条拆迁估价应当载明估价时间，估价时间以房屋拆迁许可证签发之日为准。分期拆迁的，以本次(分段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
第十六条估价机构在出具正式估价报告前，应当向被拆迁人公示分户初步估价结果，公示日期为7日。
公示期满后，估价机构应向委托人提供所有被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。
委托人必须将被拆迁房屋的分户评估报告移交给被拆迁人。
第十七条估价机构出具估价报告后，应当向当事人说明房屋拆迁估价报告的有关事项。
第十八条估价机构应建立拆迁估价业务档案。
第十九条拆迁当事人对鉴定结果有异议的，可以自收到鉴定报告之日起5日内，向原鉴定机构提出书面申请，申请复核鉴定，或者委托其他鉴定机构进行鉴定。
第二十条拆迁当事人向原估价机构申请复核鉴定的，估价机构应当自收到复核鉴定书面申请之日起5日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具新的评估报告；鉴定结果未发生变化的，应当出具书面通知。
拆迁当事人另行委托评估机构进行评估的，受委托的评估机构应当在10日内出具评估报告。
第二十一条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者委托其他估价机构的估价结果与原估价结果不同，经协商不能达成一致意见的，可以自收到复核结果或者委托其他估价机构出具的估价报告之日起5日内，向Xi城市房屋拆迁估价专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。
评估专家委员会由资深专职注册房地产估价师和房地产、城市规划、法律、拆迁等方面的专家组成。提供拆迁估价的技术指导，接受拆迁估价的技术鉴定。
第二十二条评估专家委员会应当自收到申请之日起65，438+00日内，对申请评估的评估报告的评估依据、技术路线、评估方法选择、参数选择、评估结果确定等出具书面评估意见。
鉴定报告不存在技术问题的，应当维持鉴定报告；鉴定报告存在技术问题的，鉴定机构应当更正错误，重新出具鉴定报告。鉴定意见和重新出具的鉴定报告报市拆迁管理办公室备案后，鉴定结果将作为确定拆迁补偿金额的依据。
第二十三条估价专家委员会受理拆迁估价技术鉴定后，应当指定3名以上(含3名)奇数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
鉴定小组成员与原鉴定机构或者拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原鉴定机构应当配合鉴定专家委员会做好鉴定工作。
第二十四条经鉴定专家委员会鉴定，维持原鉴定结果的，鉴定费由申请人承担；鉴定需要重新鉴定的，鉴定费由原鉴定机构承担。
鉴定费的收取应当按照市价格行政主管部门规定的标准执行。
第三章估值方法和标准
第二十五条拆迁估价的估价目的为“城市房屋拆迁估价”。
第二十六条拆迁估价的价值标准是公开的市场价值标准，不受房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第二十七条违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价，否则拆迁估价的估价结果为零分。未超过批准期限的临时建筑，按照批准期限扣除已使用年限后的剩余使用年限计价。
第二十八条本市国有土地上7层以下(含7层)住宅和3层以下(含3层)营业用房、办公用房、营业用房配套仓储用房、酒店用房采用基准价格修正法评估。即根据市政府公布的拆迁区位基准价和相应的修正体系，对房屋进行评估。
(一)住宅房屋评估公式
房屋拆迁补偿价格=区位基准价×(1+综合环境修正系数)×(1+等级差价调整系数)×(1+单位房屋朝向差价调整系数)×建筑面积+房屋及附着物重置成新价+按已办理土地出让手续的房屋剩余土地使用年限计算的土地出让金。
1.区位基准价由市房屋行政管理部门会同物价等有关行政管理部门根据不同区位住宅的市场价格和重置价格等因素确定，由市政府公布并定期调整，并根据划拨土地考虑土地使用性质。根据计划1。
2.综合环境修正系数根据被拆迁房屋的位置和环境条件确定，调整范围按附表1执行。
3.级差价格调整系数按附表4执行。
4.单位住宅的差别价格调整系数按附表5执行，非单位住宅不予调整。
5.房屋及配件置换成新价格，按有关文件规定执行。
(2)营业场所评估公式
营业用房拆迁补偿价格=区位基准价×(1+综合环境修正系数)××临街状态修正系数×(1+等级差价调整系数)××建筑面积+房屋及附属物重置成新价格+已办理土地出让手续的营业用房按剩余土地使用年限计算的土地出让金。
1.区位基准价由市房屋行政管理部门会同物价等有关行政管理部门根据不同区位营业用房的市场价格和重置价格确定，由市政府公布并定期调整。土地使用性质按划拨土地考虑。根据附表2。
2.综合环境修正系数根据被拆迁经营场所的位置和环境条件确定，调整范围按附表2执行。
3.一面临街的经营场所按附表6-1修改。
对于两侧临街(含两侧以上临街)的经营场所，主要临街面(位置标高较高)的临街状态按照附表6-1进行修正。然后，根据时间表6-2，修正次级街道的临街状态。
4.营业场所差别价格调整系数按附表7执行。
5.房屋及配件置换成新价格可参照有关文件规定执行。
(3)办公楼、商务楼配套储藏室、酒店房间的评估公式。
办公楼、营业用房配套储藏室、酒店房拆迁补偿价格=区位基准价×(1+综合环境修正系数)×(1+级差价格调整系数)×建筑面积+房屋及配件重置成新价格+已办理土地出让手续的办公楼、营业用房配套储藏室、酒店房按剩余土地使用年限计算。
1.区位基准价由市房屋行政主管部门会同物价等有关行政主管部门根据不同区位办公用房、商业用房和酒店用房配套仓储用房的市场价格和重置价格确定，由市政府公布并定期调整，根据划拨土地考虑用地性质。根据附表3。
2.综合环境修正系数根据被拆迁房屋的位置和环境条件确定，调整范围按附表3执行。
3.级差价格调整系数按附表8执行。
4.房屋及配件置换成新价格可参照有关文件规定执行。
(四)被拆迁人依法享有的土地使用权，其土地面积大于建筑面积的，按土地使用权补偿区位基准价格评估。根据附表9。
第二十九条市政府未公布区位基准价的被拆迁房屋和安置房可根据各自实际情况选择下列房地产估价方法进行评估:
(1)能收集到足够的交易案例，并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。
(二)难以采用市场比较法，但具有明显的收益特征且其客观收益易于确定。
(三)采用成本法评估房屋难以采用市场比较法和收益法的。
第三十条在建工程应当采用成本法进行评估。在建项目土地评估以市国土、规划行政主管部门批准的使用性质、参数或规划设计方案为依据，项目建设进度以政府管理部门通知停止建设时的状态为准。
第三十一条经批准用于拆迁安置的拍卖房屋，在具备规划、计划、用地等审批手续并明确竣工交付日期后，可以进行预评估，待安置房竣工验收后再进行重新评估。重新评估的评估时间一般以房屋拆迁许可证颁发之日为准。但同一拆迁项目分期实施且两者间隔时间超过12个月的，以各期(段)房屋拆迁公告发布之日为重新评估时间。
第四章附则
第三十二条房屋拆迁评估价格不包括被拆迁房屋室内装饰的补偿金额，室内装饰的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第三十三条房屋拆迁评估涉及原价、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，评估机构可以委托有资质的机构协助评估。
第三十四条本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区范围内城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，涉及拆迁范围内集体土地上房屋拆迁的房地产评估活动，参照本规定执行。
第三十五条阎良、临潼、长安区和市属各县可参照本条例执行。基准价格由区、县人民政府根据实际情况制定。
第三十六条本规定自2004年6月6日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目的拆迁估价，不适用本规定。
附:1。住宅房屋位置基准价价格表
2.营业场所位置基准价价格表
3.办公楼、商务楼配套储藏室、酒店房间标准价格表。
4 .住宅房屋等级差价调整系数表
5.单元住宅朝向差异价格调整系数表
6-1.商业用房临街状态修正系数表
6-2.商业建筑临街状态修正系数表
7.不同等级商务客房价格调整系数表
8.办公楼、商务楼配套储藏间、酒店房间差价调整系数表。
9.土地使用权补偿区位基准价价格表
附表1:住宅区位基准价表单位:元/平方米建筑面积
区位类别区位基准价综合环境修正系数调整区间
1500一类以内0-20%环形道路
ⅱ类14000环城东路以东0-20%，常颖西路以南，兴庆路、康福路以西，南二环以北；太白路以东，环城南路以南，太乙路以西，凌薇街、师大路以北；劳动路以东、大庆路以南、环城西路以西、南二环以北；雁塔南路以东，银燕路以西，展颜路以北；唐嫣路以东，南二环以南，太白南路以西，科技八路以北。
三类12600兴庆路以东、华清路以南、万寿路以西、西影路以北0-20%；霍星路以东，纬28街、纬30街以南，东园路以西，环城北路以北；太白南路以东，凌薇街、师大路以南，雁塔南路以西，丈八东路、水厂路以北；丰汇南路以东，劳动路、建中巷以西，西斜路、西站路以南，南二环以北；Xi经济技术开发区(一期)。
10600 0-20%四类为万寿路以东、华清东路以南、浐河以西、新兴南路以北；首尔南路、丈八北路以东，大兴路、北二环以南，霍星路、丰汇路以西，丈八东路以北；朱宏路、霍星路以东，北二环以南，久事路以西，纬28街、纬30街以北；陕西宾馆以东，丈八东路、水厂路以南，昌明公路、三肇路以西，南三环以北。
五类900 0-20%河流为东、丈八路和水厂路以南、首尔路以西、北二环以北。
备注:1。本表未列出住宅房屋位置的，可按相邻地段价格标准或低于相邻地段价格标准执行，市拆迁管理办公室在审批拆迁安置方案时予以明确。
附表二:商品房所在位置基准价价格表单位:元/平方米建筑面积
地区
种类
位置基础
准价格
集成环境
修正系数
调整幅度
区域范围
南街6000-30%；东街(钟楼至尚勤路)；西街；北街；解放路(含火车站广场)。
ⅱ类5000 0-30%东街(东门至上秦)；和平路；莲湖路(北街至立新街)；粉巷；南院大门；朱雀街(朱雀门至南苑门)；北院门；板板街；骡马市场；谭石街；南新街；端鞋门；书院门；上浦路和小寨十字中心区。
三类4000-30%尚德路；商建路；尚勤路；建国路；西木头城；东木头城；东厅门；东仙门；东阳市；柏树林；菊园；马场子；朱巴城；刘力街；桥子口；莲湖路(立新街至玉祥门段)；庙后街；西洋市街；大皮院；贰负街；红磡街；汤芳街；南、北广济街；麦烟街；大连池街；大麦市街；东新街；西新街；新民街、东一路(解放路至尚勤路)；伊稀路；冬儿路(尚勤路至解放路)；西二路；东三路(尚勤路至解放路)；西三路；东四路(尚勤路至解放路)；西四路；吴栋路；西五路；刘冬路(尚勤路至解放路)；刘溪路；董琦路(尚勤路至解放路)；西七路；东坝路(尚勤路至解放路)；西坝路(解放路至尚德路)；北新街(西五路至西七路)；上浦路；新民街；东关大街；南关正街；西关正街(西门至劳动段)；北关正街(北门至振华)；长乐路(万年路至朝阳门段)；雁塔路；长安北路；长安中路；长安南路(天坛路至纬二街)；文怡路；建设西路；兴庆路、东二环；石园路；环东、西、南路；友谊路；小寨东西路；朱雀街(纬二街至环城南路)；建东街(雁塔路至太乙路)；汉字的五味。
四类35000-30%菜坑；夏家世字；梁家牌楼；烟店街；四府街；柴家世字；洪光街；梆子街；五星街；甜水井街；徐市庙街；洒金桥；西北三路；药王洞；武术公园；环城北路；咸宁路(东二环至东二环)；石园路；互助路；常颖西路；友谊路；小寨东西路；纬二街；西影路(三肇路至雁塔路)；包括光路(南二环至环城南路)；太白北路；长安南路(天坛路以南)；建西街；高辛路；高枫东路；高枫西路；大庆路(玉祥门至劳动段)；北关正街(振华路至龙首路)；未央路(龙首路至北二环)；自强东西路；泰华路(环城路至北二环)；劳动路。
五类30000-30%咸宁路(幸福路至东二环段)；韩森路；长乐路(幸福路至万年路)；万寿路；龚建路；含光路南段；太白南路(电子一路至南二环)；电子路(电子路3到电子路1)；丰登路；大庆路(劳动路至枣园东路)；首尔路；汉源路；尔玛依娜路；龙首路；凤城二路；方正街
六类25000-30%草滩镇、三郊区其他工商业集中区和市场、城内背街小巷等区域。
备注:1。本表未列出经营场所位置的，可按毗邻位置价格标准或低于毗邻位置价格标准执行，市拆迁管理办公室在审批拆迁方案时予以明确。
附表3:办公用房和商务用房配套储藏室和酒店用房位置基准价价格表
单位:元/平方米建筑面积
位置类别:类别1、类别2、类别3、类别4和类别5。
办公楼1800 1600 1400 1200 1000
商务房配套储藏室1700 1500 1300 11100 900
酒店房间2500 2300 2100 1800 1500
1.区位范围的划分和综合环境修正系数的调整范围与居民住宅相同。
2.办公用房、营业用房配套仓储用房、酒店用房位置未列入本表的，可按毗邻地区价格标准或低于毗邻地区价格标准执行，市拆迁管理办公室在审批拆迁安置方案时予以明确。
附表4:住宅级差价格调整系数表
等级差异
价格调整系数
一二三四五六七
1 0% 1% 1% 2% 3% 4% 5%
2 -1% 2% 3% 4% 5% 7%
3 -3% 4% 8% 10% 12%
4 -9% 3% 6% 8%
5 -18% -6% 0%
6 -19% -10%
7 -22%
调整范围为0 1% 3% 9% 18% 25% 32%。
注:1。如果顶部坡屋顶有阁楼，顶部系数将增加5%。
2.不同等级安置房的价格调节系数也按此表执行。
附表5:单元房朝向差异价格调整系数表
取向系数
东0
南方+3%
Xi -1%
北方-2%
东南1.5%
西南1%
东北-1%
西北-1.5%
附表6-1:商品房临街状态修正系数表
(街道宽度/街道深度)x街道状态校正系数
X>1.5 1.10
1.5≥x > 1.2 1.05
1.2≥x>0.9 1.00
0.9≥x>0.7 0.95
0.7≥x>0.5 0.90
X≤0.5 0.80
附表6-2:商业建筑临街状态修正系数表
(次要街道表面的宽度/主要街道表面的宽度)Y街道表面状态校正系数
Y≤50% 1.05
100% Y > 50% 1.10
Y>100% 1.15
附表7:不同级别商务客房的价格调整系数
分层地下密室，一楼，二楼，三楼。
修正系数-60% 0 -20% -30%
备注:此修正系数仅适用于三层以下的营业场所。
附表8:办公用房和商务用房不同等级配套储藏室和酒店用房价格调整系数表
分层地下密室，一楼，二楼，三楼。
修正系数-10% 1% 0% -1%
备注:此修正系数仅适用于三层以下的办公楼、商业建筑的配套仓储建筑和酒店建筑。
附表9:土地使用权补偿区位基准价价格表
区位类别住宅用地、商业用地和其他用地。
一种1034 1670 1272
第二类638 1283 846
第三类371 995 489
四大类176 621 218
五大类103 151 130
注:位置类别的划分同附表1。