请问一套住房的价值评估需要哪些资料？

一、抵押估值1。房地产抵押估价指导意见(第三条):房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款金额提供参考，对房地产抵押价值进行分析、估计和判断的活动。2.从银行的角度来看，抵押资产的评估是通过对抵押资产的类别属性、实物属性、市场属性、特定风险等进行分析判断，确定抵押资产在未来某一时刻的价值的过程。二、房地产评估机构银行1。充分发挥自身的专业知识和信息优势。2.帮助金融机构消除信息不对称。3.控制违约风险。4.保证第二还款来源的合法性和有效性。同时:5。提高房地产估价机构的公信力。提高服务水平7。提高专业水平和管理能力8。获得可观的商业收入。建立和扩大自己的客户群10。形成核心竞争力11。促进房地产评估行业健康发展第二部分情况与分析一、房地产抵押评估业务基本面分析:截至2008年8月，中国房地产评估机构约4500家，其中约三分之一为中国工商银行服务。标志性文件:《关于规范银行信贷业务相关房地产抵押估价管理的通知》(建监[2006]8号)和《房地产抵押估价指导意见》，大量具有指导性的行政法规或地方性法规发挥了相当大的作用。虽然从理论上讲，行政法规或地方性法规不具有法律约束力，但实际上，它们填补了我国法律的许多空白，或者突破了法律与现实经济发展不相适应的许多地方。这些都是房地产估价师在执业中必须认真研究和考虑的原则和政策。二、现实分析(一)素质良莠不齐，诚信意识，主管机构，惩戒机制1。虚假不实的评估报告仍屡禁不止；2.收费无序，回扣盛行；3.对分支机构缺乏必要的管理；4.信用档案名存实亡；5.对违规机构和评估师的处罚不到位或不透明；6.其他人。问题的表现:(1)鉴定机构和鉴定人，个别机构和个人不能遵守职业道德，故意迎合客户需求，提供虚假鉴定报告，甚至与企业、银行串通进行虚假鉴定。(2)银行对抵押物估值缺乏必要的监管和内部审计，少数客户经理为了实现业务目标，高估抵押物，甚至指使中介机构出具虚假报告。㈡服务的同质性、报告的质量和针对性以及银行承兑1。不同经济行为、不同估价目的的估价报告的价值类型、估价方法、选择参数甚至假设条件几乎是不变的。2.将之前的评估报告稍作改动，形成新的“报告”。3.报道的内容经常出现言过其实的现象。4.鉴定报告的篇幅大多是从网上或其他渠道拼凑出来的，但真正的鉴定计算过程极其粗糙，经不起推敲。5.估价报告不反映经济行为或估价目的的特征，也不反映估价对象的个体特征。6.用不恰当的假设来限制条件，过度逃避责任。7.很多鉴定报告是抵押评估的关键环节，很难真正帮助金融机构防范信贷风险。(3)研究滞后，技术体系有待完善。1.房地产抵押估价中需要明确的重要概念:*市场价值、清算价值、实现价值、贴现价值。*抵押评估的目的:风险控制是银行金融资产安全的最后一道防线。*抵押价值:欧洲评估标准，巴塞尔协议ⅱ2。抵押贷款评估方法:高级现金流贴现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权方法。3.现代应用数学、统计学等知识和工具还没有得到广泛应用。(四)信息化程度——交易案例、评价标准、主观性等。1.较大的房地产评估机构:逐步加强评估信息化建设，积累了很多交易案例、价格指数、评估参数等。，但一般只供公司内部使用，涉及知识产权，或具有较大的地域限制和数量限制，其质量、内容和可靠性差异较大；2.大型金融机构:开始重视抵押物价值信息的收集、积累和整理，逐步在银行内部形成抵押物价值信息数据库；3.地方政府:发布当地房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等。，但内容非常有限；4.房产中介:房产交易信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不公开；5.房地产交易中心:信息基本不对外发布；6.评估行业的组织角色。(五)评估师:知识结构，知识掌握建筑工程基础知识——建筑结构、建筑设备、建筑装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。“假设约束”——假设估价对象不存在质量隐患，本报告不对房屋质量负责。建筑、工程造价、民用建筑工程最高最佳使用原则——《房地产估价规范》(GB/T52091999)第3.0.1 (1)条——改变用途的前提、改建的前提、保持现状(二)建筑结构的承载力: (二)土地类型的分类和各种特殊土地用途的评估方法；(3)多种评价方法:房地产(土地)市场发展不平衡；市场法、收益法、成本法和基准地价法；参数与实际情况存在较大差距不能及时更新等技术问题，有些不是专业技术扎实、专业技能娴熟的房地产估价师能够解决的，技术规范需要不断更新和发展。三。政策建议(1)加强信用体系建设，形成良好的行业环境，引导和鼓励评估机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。金融行业只有对评估机构有信心，才敢于接受评估服务，才能促进行业健康发展，改善整个社会的信用环境。(二)深入研究抵押估价理论，在理论和技术上有新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险价值的类型。最迫切的问题是与时俱进。借鉴国际先进的估值理论和方法，关注金融领域的业务创新。比如提供与信贷资产证券化相匹配的抵押评估服务。帮助银行制定相关证券抵押评估办法(三)* * *推进评估行业基础数据库建设，建立评估参数标准值体系。基础数据库应包括商品房和非住宅价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。该数据库可以是会员制的，大量的银行抵押品可用于补偿。复评工作:市场趋势变化(四)评估师:完善知识结构，提高业务水平。为了满足相关监管要求和自身稳健经营的需要，金融行业的抵押物价值评估有着相对独立的价值判断标准和独特的评估规范要求:如金融监管机构要求对评估领域的新知识和抵押相关的金融知识进行更多的培训。第三部分是对评估机构的内在要求。抵押评估报告的质量关系到金融机构发放贷款的安全性。一、政策法规要求1。评估行业资质管理:资质:资产评估师、房地产估价师、土地估价师。行业管理部门:财政部、住建部、国土资源部，矿业权、二手机动车、保险等评估资质分别由国土部、商务部、保监会管理。2.评估行业机构管理(以房地产评估机构为例)等级:临时期限内的一级、二级、三级、三级资质(新设立)。估价范围:房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域和行业限制。任何组织和个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。管理部门:住房和城乡建设部、省级人民政府建设厅。二。资质要求及信用评估(一)基本条件:四(二)特殊条件:五(三)信用评估银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”的原则。鼓励与诚信优质的评估机构建立长期合作关系，终止与不符合我行规定和要求的评估机构的合作关系。银行建立谈话提醒制度和中介机构特别名单。1.谈话提醒:10 2。专项列表:12管理范围:资产评估、房地产评估、土地评估等专业资产评估机构管理内容:合作机构认定、日常管理、年度评估动态调整。。。第四部分评估报告的内部要求。鉴定操作及报表规范(1)体系标准1。资产评估:房地产:3。土地估价:(2)经营原则1。法理所有权来源、合法使用、合法处置、法律法规、合同约定2。谨慎性原则房地产抵押价值实现的可能性，房地产抵押价值实现的不确定性3。公正原则(1)避免在评估过程中因片面强调谨慎原则而不自觉地出现偏差，从而损害抵押人的利益。(2)盲目降低评估价格也可能损害抵押权人的利益。4.评估时点(1)原则有助于抵押权人在发放贷款和未来变现时准确判断抵押物的价值。(2)一个房产可能有两个以上抵押:需要分别评估。(3)抵押估价师基本条件及报告形式要求1。知识储备要求:2。信息储备要求:3。审查评估报告表的内容。内容完整性审核中介机构资质审核合法有效性审核评估报告逻辑审核(四)评估报告形式审查(非正常情况)评估专用章、业务专用章和报告专用章由一名评估人员签字，不同资质的评估人员混合签署评估报告的有效期:评估机构是否在资质证书有效期内出具报告？报告是否在有效期及基准日内报告:关注回溯性评估报告、前瞻性评估报告、权属证明材料及其完整性、所有权人与抵押人或出质人是否与抵押(质押)登记一致。审计和评估报告的逻辑审查和评估目的、价值类型的一致性、评估依据的前提和评估方法的选择；评价范围、对象与评价目的的匹配；抵押物与评估对象的一致性2。评估报告的技术审查(一)技术要点和方法的适当性；基于可靠性参数合理性的计算过程的准确性(二)分点:以房地产评估为例1。评估目的:房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。2.注意变现方式:(1)转让取得价款:整体转让、清算(仅限地价加地上附着物残值)(2)抵押权人自用取得收益或利益。(3)从抵押物的未来用途来看:继续维持目前用途，改变用途。3.抵押估价:房地产抵押估价就是围绕这种可能性来分析和衡量估价。需要充分考虑这些方面的可能性，这就是房产抵押估价与其他用途房产估价的区别。4.主要评估方法(1)市场比较法:有条件选择、可比交易实例和实地调查(2)收益法:收益性房地产、收益、营业费用、收益率或资本化率(3)成本法:在没有市场依据或市场依据不足的情况下，市场比较法、收益法、假设开发法不适合评估的，可采用成本法作为主要评估方法。土地购置成本、开发成本、相关税费和利润、折旧。(4)假设开发法:具有投资开发或再开发潜力的房地产，未来开发后的价值，开发成本，税金和利润。(5)基准地价修正法:具有公开有效的基准地价体系的土地或房地产。5.主要评估方法要点(1)市场比较法:应用前提:必须有活跃的公开市场；公开市场上应有可比的资产及其交易活动。适用对象:房地产市场比较发达，有大量可比的房地产交易。所选实例的可比性:a .参照对象与被评价对象在功能上具有可比性，包括在用途和性能上相同或相似；b .参考对象与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求、竞争和交易条件等。；c .参考对象的交易时间与评估基准日的间隔不能太长。d .每次修正可比实例成交价格调整不超过20%，综合调整不超过30%。(2)收益法:应用前提:被评估资产未来的预期收益是可以预测的，并能以货币计量；资产所有者在获取预期收益时所承担的风险也是可以预测的，可以用货币计量的；预期盈利期是可以预测的。适用对象:有长期稳定的收入，有一定的折现率(资本化率)，盈利期可预测，适用于能够独立盈利的商业地产的价值评估。计算公式:p = A/R *[1-1/(1+R)n]客观净收益A的合理性(往往涉及租金收入和税金的合理性)资本化率R的合理性:(3)成本法:应用前提:被评估资产处于持续使用状态或假设处于持续使用状态；有可用的历史数据；要形成资产价值的成本。适用对象:自建自用的房地产或不适于用其他方法评估的估价对象所有费用的合理性。(4)假设开发法:应用前提:开发后的房地产价值和开发成本是可预测的；适用对象:具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，常用于待开发土地、待开发成熟土地、待拆除重建的再开发房地产的估价。开发后房地产价值的合理性、开发成本的合理性、税率设定的合理性(5)基准地价修正系数法:应用前提:政府已公布土地分类和基准地价体系，基准地价合理有效适用:已完成基准地价评估的城镇土地估价有基准地价成果图和相应的修正体系成果， 而估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为宗地地价评估的主要方法，而作为辅助方法。 评估报告基准地价选取的适当性、容积率设定的合理性、注意事项及风险点(1)注意事项1。选择不合理的假设2。反复计算3。扩大评价对象的范围。虚增容积率5。虚增房地产租金收入。夸大开发完成的房地产的市场价值。选取不可比的交易实例作为参考(2)评估报告的风险点1。抵押价格。价值2。抵押物风险:(1)抵押的房地产必须合法，房地产权利人可以享有相应的处分权和收益权，可转让性，抵押登记等条件。(2)禁止抵押的房产范围:开发商已合法出售的房产、预购商品房贷款、* * *抵押的房产、法律法规禁止流通的财产或不可转让的财产是否有限制？3.以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险:(1)注意预期风险。(2)市场流动性风险。(3)抵押期间的损失风险。(4)其他...提问者评论非常感谢大家的评论|赞同0受访者:招商网用户|百度知道开放平台。

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