菏泽市旧城改造如何补偿

第三章拆迁补偿安置

第三十六条拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人给予补偿。补偿应以被拆迁房屋权属证书或确认证书载明的用途和建筑面积为准。

凡符合办理产权证条件，但未办理房屋所有权证的，房屋产权人应当到房屋产权登记部门办理权属确认登记手续。

拆除未超过批准使用年限的临时建筑，按照工程造价给予适当补偿，但批准临时建筑时不予补偿的除外；拆除违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑不予补偿，当事人应当在拆除期限内自行拆除。逾期不拆除的，提请政府行政主管部门依法查处。

住宅室内装修应报房地产管理部门登记备案。拆迁公告后的房屋突击装修属于违法行为，房产管理部门有权依据建设部《住宅室内装饰管理办法》的相关规定进行处罚。

第三十七条拆迁补偿可以是货币补偿，也可以实行房屋产权调换。具体补偿方式，除第三十九条第三款和第四十七条第二款的规定外，拆迁人可以选择补偿方式。

第三十八条拆迁房屋实行货币补偿，货币补偿金额按照被拆迁房屋所在地新建普通商品房的市场价格结合被拆迁房屋的结构、开发、使用等因素评估确定。拆迁当事人经协商达成协议的，按照其协议执行。但是，协商补偿标准不得明显偏离新建普通商品住房的市场价格。

城市规划区内新建普通商品住房最低销售价格为城市规划区内最低货币补偿价格。三级以上砖木结构、容积率0.7以下的房屋评估标准不得低于城市规划区内的最低补偿价格。

第三十九条被拆迁房屋实行房屋产权调换的，拆迁人应当为被拆迁人提供安置用房和房屋产权调换。安置房和被拆迁房屋的价格按照本办法的规定评估确定。双方结清差价后，安置房产权归被拆迁人。

被拆迁房屋和安置房的面积按建筑面积计算。

拆除非营利性公益事业房屋的附着物，不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第四十条被拆迁人只有一套住宅房屋，房屋面积低于国家强制性标准规定的最小住宅设计面积的，拆迁人应当按照国家强制性标准规定的最小住宅设计面积标准对被拆迁人进行货币补偿或者提供产权调换安置房。在国家强制性标准规定的最小户型设计面积内增加面积所需费用由居民承担。

第四十一条居民提供的产权调换房屋应当符合下列要求: (一)符合国家和省规定的质量安全标准；(二)符合国家和省的建筑设计技术规范和标准；(3)产权清晰。

拆迁人提供的产权调换房屋应为新房；提供其他房屋的，应当经拆迁人同意。

第四十二条被拆迁房屋实行房屋产权调换的，应当根据城市规划对拆迁范围的要求和建设项目的性质确定。

拆除住宅房屋，拆迁范围是用于住宅房屋建设。被拆迁人要求就地实施房屋产权调换安置，且按照批准的建设工程规划能够满足房屋产权调换安置要求的，应当就地安置被拆迁人。

拆迁住宅房屋，拆迁范围为社会公益事业项目或者城市基础设施建设项目的，实行拆迁安置。

第四十三条拆迁产权不清的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，并报房屋拆迁管理部门审核同意后方可拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证处申请证据保全。

第四十四条被拆迁房屋的产权、债务纠纷，由当事人协商解决。在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内未解决的，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门批准后，方可拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证处办理证据保全手续，争议解决后，按照本办法进行补偿安置。

第四十五条拆迁有抵押权的房屋，应当按照国家有关法律、法规的规定进行。

第四十六条拆迁非营利性公益事业房屋，拆迁人应当按照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第四十七条拆迁租赁房屋，拆迁人与被拆迁房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁房屋承租人需要安置的，由拆迁人给予补偿或者安置。

被拆迁人与被拆迁房屋承租人未就解除租赁关系达成协议的，被拆迁人应当调换被拆迁人的房屋产权。被调换的房屋应当由被拆迁房屋的承租人承租，被拆迁人应当与被拆迁房屋的承租人重新签订房屋租赁合同。但是，原房屋租赁合同另有约定的除外。

第四十八条拆迁非住宅房屋根据房屋所有权人持有的房屋所有权证书中标明的用途栏中的内容给予补偿或者安置。

被拆迁住宅房屋作为临街营业用房，符合下列条件的，补偿标准适当提高: (一)取得营业执照、税务登记证并有连续纳税记录的；(2)房屋所有权证、营业执照、税务登记证上注明的经营场所一致。

提高补偿标准的比例不得超过该地段商业补偿标准的70%。

第四十九条拆迁人应当向被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人支付搬迁补助费。搬迁补助费标准按被拆除房屋建筑面积每平方米4元计算。

第五十条住宅房屋拆迁实行货币补偿的，由拆迁人或被拆迁房屋承租人自行寻找安置房屋，拆迁人付给被拆迁人或被拆迁房屋承租人3个月的临时安置费。

临时安置费按被拆除房屋的建筑面积每月每平方米5元支付。

第五十一条实施房屋产权调换需要过渡安置的，拆迁人和被拆迁人应当在协议中明确过渡期限。过渡期根据建设项目规模确定，一般不超过18个月。过渡期间，被拆迁人或者被拆迁房屋承租人自行安排住所的，由被拆迁人支付临时安置费；由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置费。

第五十二条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房使用者应当按时腾退周转房。因居民责任延长过渡期限的，自逾期之月起，对自行安排住宿的居民或者被拆迁未满1年的承租人，每月加发50%的临时安置费；逾期超过1年的，每月加收100%的临时安置费。对被拆迁人提供周转房过渡的，从逾期之月起，按月支付临时安置费；逾期超过1年的，每月加收100%的临时安置费。实行房屋产权调换的营业用房，应当从逾期之月起按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元的标准支付被拆迁人逾期营业损失。

第五十三条拆迁符合第四十八条第一款规定的非住宅房屋和符合第四十八条第二款规定的住宅房屋作为经营场所，造成停产停业的，由拆迁人支付停产停业补助费。主次干道沿线的商业经营、餐饮、娱乐等服务业按实际经营面积每平方米80元缴纳；生产、加工、仓储、办公、酒店等。、以及不毗邻主次干道的经营场所，按实际经营面积每平方米30元缴纳。停产停业补助费按照被拆迁人50%，被拆迁房屋承租人50%的比例发放。

第四章拆迁评估

第五十四条房屋拆迁评估必须由依法设立的具有房地产评估资质的机构进行。评估机构可以由拆迁当事人协商确定；协商不成的，由房屋拆迁管理部门组织拆迁当事人从公示的房屋拆迁评估机构中抽签确定。抽签的过程和结果应当经公证机关公证。

拆迁人应当与房屋拆迁评估机构签订委托合同，并自合同签订之日起十五日内报房屋拆迁管理部门备案。受委托的评估机构不得转让受委托的评估业务。评估机构的评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人依照本办法的规定自行委托或者另行委托的除外。房屋拆迁管理部门应当定期向社会公布具有合法资质和良好社会信誉的房屋拆迁评估机构名单，供拆迁当事人选择。

第五十五条房屋拆迁评估应当选择市场比较法，不具备使用市场比较法条件的，可以选择其他评估方法，但应当在评估报告中说明理由。

第五十六条拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。拆迁评估机构应当如实出具评估报告，不得与拆迁当事人一方串通损害另一方合法权益，不得以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务。估价报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。

任何单位和个人不得非法干预评价活动和评价结果。

拆迁评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第五十七条评估机构应当向被拆迁人公示初步评估结果，公示期不得少于7日，并进行现场说明和听取意见。

公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供整体评估报告和分户评估报告。入户评估报告应当在公示期满后10日内送达被拆迁人。

第五十八条评估机构实施评估前，应当通知拆迁当事人现场勘查的时间。现场勘查，拆迁当事人应当到现场，被拆迁人应当出示房屋、土地的合法证件。拆迁当事人应当在评估调查表上签字。

因被拆迁人原因无法实地查看被拆迁房屋的，采取调取影像资料或者被拆迁人不同意当场签署查看记录的，应当由除被拆迁人和估价机构以外的无关第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。第五十九条拆迁当事人对评估结果有异议的，应当协商解决。协商不能达成一致意见的，提出异议的当事人可以在收到评估报告之日起5日内，向原评估机构提出书面申请进行复核评估，也可以另行委托评估机构进行评估。对鉴定进行复核的，鉴定机构应当在收到复核鉴定申请后5日内向申请人出具复核鉴定结论。委托其他评估的，评估机构应当自委托之日起10日内出具评估报告。

拆迁人和被拆迁人有权要求评估机构对评估报告进行说明。

第六十条重新评估结果与原评估结果之差在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由提出异议的拆迁当事人承担。超出允许误差范围的，由拆迁当事人协商解决；协商不成的，拆迁当事人提出异议的，可以向市房屋拆迁评估专家委员会申请技术鉴定。房屋拆迁评估专家委员会应当成立专家组，对估价依据、技术路线、估价方法选择、参数选取、估价结果确定等技术问题进行鉴定。对鉴定报告申请鉴定，并出具书面鉴定意见。鉴定报告不存在技术问题的，应当维持鉴定报告。存在技术问题的，评估机构应当予以更正，并出具新的评估报告。鉴定结论为最终裁决结果。重新评估和专家鉴定的费用由未采纳评估结果的评估机构承担。

允许误差范围小于5%。

第六十一条拆迁估价专家委员会由注册房地产估价师和房地产、城市规划、法律等方面的专家组成，并予以公示。专家鉴定组成员从专家委员会中随机抽取，不得少于3人。专家鉴定费用根据专家鉴定工作量按实际支出结算，但费用总额一般不超过鉴定标的金额的5‰。

第六十二条鉴定专家委员会成员、鉴定机构和鉴定人应当回避，其鉴定意见或者鉴定结果无效。

拆迁当事人不如实提供相关资料或者不协助估价机构实地调查，造成估价不准确或者其他后果的，应当承担相应责任。