买房知识:谨防堕落的置业顾问之言
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挖掘和恢复价值。
统一完善的“销售说辞”和“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的法宝。在房地产销售方面，往往注重对市场的了解，对项目价值的挖掘，对客户的深入分析和把握，对语言的深刻锤炼。
俗话说，知己知彼，百战不殆，所以在进入销售部门之前，也请各位买家逆向思考。
步入售楼部，购房者进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下，新客户拜访时，卖家的置业顾问往往会问:“您是第一次来我们项目吗？”“你是打算自己住还是给孩子买房？”在这样的问题中，置业顾问很容易了解购房者的基本情况和购房倾向。
然后，置业顾问开始向准买家“推销”。一般来说，置业顾问会全面细致地“挖掘”整个项目的价值链，通过多种方式把有价值、有吸引力的“卖点”摆在购房者面前。
在挖掘这个价值链的过程中，通常是从“土地价值”开始的。项目所在地的土地价值是多少？区域的城市规划和发展，交通的现状和预期，城市的历史文化背景，地块所在区域的商业、生活配套条件，居住文化，都是卖方会“挖掘”的价值。
其次，项目的规划价值，如庭院空间、向心组合、建筑视线、土地用途、高低层建筑关系、商业布局与居住的关系、自然资源在项目中的利用等，也是房地产销售中经常打出的“卖点”牌。
此外，园林景观价值、建筑立面价值、交通系统价值、户型空间细节、社区配套等“价值点”都是销售团队在项目销售前会深挖的对象。
所以，准买家在去售楼部之前就了解了这些“价值点”。当然也可以直接进营业部了解。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，然后反向推导还原:为什么要聚焦这些价值点，它们是否真的有价值，聚焦价值点是否掩盖了其他与居住更相关的价值点？逐一还原卖点，冷静分析是否符合你的住房需求。
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销售部特别喜欢问问题
在对一个项目有了一定的了解之后，大部分购房者都会选择一个楼盘进行深入了解。在所选楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是保持冷静。
置业顾问都是受过专业训练的。购房者选房，一定要知道:置业顾问的回复。同时需要注意的是，置业顾问的“承诺”不能作为购房后发生纠纷的法律依据，一切需要以“购房合同”和“补充协议”为依据。
在对一个房地产项目的深入了解中，售楼部仍然是一个重要的“阵地”。这个时候提问和咨询也是有讲究的。
第一种销售方式的明确答案是按建筑面积销售还是按套内建筑面积销售(两者的区别是建筑面积包含公摊面积，套内建筑面积不包含)。目前南充的楼盘都是按照套内建筑面积销售的，但是为了显示项目的“均价”优惠，在销售说辞中，不排除有部分子销售人员故意混淆这两方面的区别。
第二个具体价格在项目的“楼书”里，买房时经常看到“均价”这个词。顾名思义，“均价”就是项目的均价，但购房者往往会发现心仪的房子与“均价”差距很大。所以深入了解项目，一定要明确想要的楼层和户型的确切价格。一般来说，多层建筑位于4楼或5楼，接近均价；高层建筑在6-8层，一层两户的多层建筑，高价与单位面积均价相差5%-8%，高层建筑在15%-20%之间。
第三次交房时间能否按时交房，入住时能否取得建设工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，这些都是购房者需要明确的地方。
第四入住条件:入住时需要了解水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，小区的保洁、绿化、排污、照明等私人或公共设施是否正常，装修期间装修垃圾的处理方式，物业管理费的收取情况。
第五居住区停车位总数，停车位是地上还是地下，是否能保证“一户一个”，停车位面积，收费标准，预计开放时间等。，需要向买家说清楚。
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警惕营业部内外的营业部外第三方业务员
正常情况下，南充热销项目的售楼部往往人头攒动，热闹非凡。这时候购房者很容易产生“这里的房子这么火，肯定会卖得好，我也可以考虑”的从众心理。这时需要注意的是，在售楼处排队的并不都是购房者，也有“看房”或者第三方业务员。
“房托”一般都是年纪较大的“购房者”，他们经常出现在项目开盘等重要节点的现场。
第三方业务员分为会场外的“小蜜蜂”和会场内的“代理商”和“分销公司销售人员”。值得注意的是，房产中介通常有很多种，比如排队买号，但开发商直接卖是不会搞很多种招数的，因为中介想从开发商那里赚取更多的中介费。
“售罄”等热销假象
现在，很多消费者反映“买房难”。如果想买一套自己喜欢的房子，那就更难了。项目最终选定，但户型、面积、朝向都让购房者满意，但置业顾问却说:“不好意思，这个户型已经卖完了。”
在销售现场，开发商为了营造红火的销售氛围，往往会在销售中心的公示栏上印上“售罄”字样，或者在销售业绩图上标注大面积的已售户型，让购房者感觉房源所剩无几。销售人员还会采取很多措施营造热销氛围，让购房者有一种紧张感。没想清楚就冲动签了合同，交了“诚意金”。
这时候购房者需要根据实际情况来决定。真正的热销项目，不排除售罄的情况。对于不易辨别的“售罄”现象，可以去国土部门查询房产房源信息。另外，看房的时候，也可以去售楼部，让销售人员出示一本叫《销售控制》的书。这个笔记本记录了楼盘的真实销售情况，你可以确定你喜欢的房子是否已经卖出去了。
内部订阅或VIP折扣
在看房时，置业顾问往往会拿着“销售报告”给购房者看，以显示“销售火爆”然而，这些数据往往会把已经预订而没有签约的人算作“已售”，因此购房者很难知道实际的销售数量。除此之外，还有“贵宾卡”、“内部认购”、“天天多钱”等营销噱头，显示开发商卖房的好处。
对于购房者来说，内部认购因为优惠的条件很有吸引力，可能会落入开发商的“认购陷阱”。切记，开发商在未取得《预售许可证》前，采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)的行为是违法的。购房者发现后可向相关部门投诉举报。
此外，还有热销的后期房价暴涨，第一批和第二批的开盘价差较大，也是购房者在买房时容易遇到的情况。这些技巧在房地产营销中不难看到。买卖双方的信息不对称，往往会让买家陷入被动的局面。这时候，购房者要多咨询专业人士或相关律师。
(以上回答发布于2016-11-30。请以实际购房政策为准。)
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