阳江市城市拆迁补偿标准、阳江市城市拆迁和旧城改造补偿规定。

《阳江市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经市政府六届十九次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

阳江市人民政府

2013 12/3

阳江市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章总则

第一条为了规范本市市区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护社会公共利益，保障被征收房屋所有人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于因公共利益需要，征收市区(含海陵实验区、阳江高新区)国有土地上单位和个人的房屋，并对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循民主决策、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条市人民政府负责本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作；市人民政府确定阳江市住房和城乡规划建设局为本市房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)，负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

发展改革、教育、民政、公安、财政、国土资源、交通运输、文化、城管、工商等部门应当按照本办法规定的法定职责相互配合，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。

相关区政府(管委会)、街道办事处应当配合实施本区域的房屋征收与补偿工作。

第五条城市房屋征收部门的主要职责:

(一)负责贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策，制定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的相关规定，报市人民政府批准后实施。

(二)根据本行政区域国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划的要求，编制年度房屋征收计划。

(三)拟定补偿方案，报市人民政府审批。

(四)受市人民政府委托，组织有关部门对征收补偿方案进行论证并公布，征求公众意见，举行听证会，对房屋征收进行社会稳定风险评估。

(五)受市人民政府委托，组织有关部门对拟征收范围内未经登记的房屋和其他建筑物进行调查、认定和处理。

(六)组织对征收范围内房屋的权属、位置、用途、建筑面积进行调查登记，并公布调查结果。

(七)书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建，改变房屋和土地性质和用途，房屋买卖、出租、抵押，户籍、工商营业执照等相关手续。

(八)与被征收人签订补偿协议。

(九)在征收补偿方案确定的签约期限内不能与被征收人达成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明的，报市人民政府作出补偿决定。

(十)依法建立房屋征收补偿档案，并将房屋征收范围内的分户补偿情况予以公告。

(十一)接受组织和个人的举报，并及时核实和处理。

(十二)完成法律、法规、规章规定和同级政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

第六条房屋征收部门委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿，并对其行为后果承担法律责任。

市房屋征收办公室作为城市房屋征收的实施单位，接受城市房屋征收部门的委托，开展房屋征收与补偿等具体工作。

第七条市人民政府及其房屋征收部门应当加强对县级人民政府及其房屋征收部门房屋征收与补偿工作的监督。县级房屋征收部门应当于每年6月10前将本辖区下一年度房屋征收计划报市房屋征收办公室备案。

第八条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，有权向市人民政府、房屋征收部门及其他有关部门举报。接到举报后，应当及时核实处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府及相关部门或者单位及其工作人员的监督。

第二章征收决定

第九条为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展以及其他公共利益，有下列情形之一的，市人民政府应当作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要；

(二)市人民政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)市人民政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用事业等公共事业的需要；

(四)市人民政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由市人民政府根据城乡规划法的有关规定，在危房集中、基础设施落后的地区组织实施旧城改造的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十条根据本办法第九条规定，一切建设活动确需征收房屋的，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和旧城区改造应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当征求公众意见，进行科学论证。

第十一条市房屋征收部门委托市房屋征收实施单位组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十二条市房屋征收部门制定补偿方案并委托市人民政府组织相关部门对补偿方案进行论证后报市人民政府公布，征求公众意见。征求意见的时间不得少于30日。被征收人提出意见和建议的，应当在征求意见期限内书面提交其身份证明和房屋权属证明。

第十三条市人民政府应当及时公布征求意见和根据公众意见修改的情况。

因旧城改造需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收方案不符合本办法规定的，市房屋征收部门应当组织有被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十四条市人民政府作出房屋征收决定前，应当按照规定委托市房屋征收部门进行社会稳定风险评估。

征收项目涉及被征收人数达到50人或者超过250人的，市人民政府作出房屋征收决定前，应当经市政府常务会议讨论决定。

市人民政府作出房屋征收决定前，应当委托市房屋征收部门组织相关职能部门对征收范围内未登记的建筑物依法进行调查、认定和处理，并在征收范围内张榜公布。

在作出房屋征收决定前，补偿费应当足额发放，专户储存，专款专用。

第十五条市人民政府作出房屋征收决定后，应当及时在征收范围内发布公告，并在公开发行的报纸上公布。公告应包含以下内容:

(a)收集的目的和依据；

(二)征集地点和范围；

(三)房屋征收实施单位的名称；

(四)房屋征收补偿方案；

(五)无法达成协议或者被征收房屋所有权人不明的；

(六)行政复议和行政诉讼的权利；

(七)获取房屋征收的相关资料和咨询场所；

(八)其他应当公告的事项。

县级房屋征收部门应当自县级人民政府作出房屋征收决定之日起7日内，将房屋征收决定和房屋征收补偿方案的有关情况报市房屋征收部门备案。

市人民政府、市房屋征收部门和房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传解释工作。

第十六条房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回。

第十七条被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十八条房屋征收范围确定后，不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地的性质和用途，不得买卖、出租、抵押房屋，不得迁入户籍、分户、领取工商营业执照等。，并不当增加赔偿费用；违反规定实施的，不予补偿并按有关规定进行处理。除因结婚、生育、回国、复员军人、高校毕业生户籍迁移、直系亲属经批准到外省市避难、刑满释放等原因外，必须迁入户口，以户居住。

市房屋征收部门应当就前款所列事项书面通知相关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期最长不得超过1年。

第十九条被征收人可以凭房屋征收补偿安置协议优先选择公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门办理户口迁移、邮件投递、电话搬迁、停水停电、转户、过户等手续。

第三章补偿

第二十条市人民政府对被征收人的补偿包括:

(一)被征收房屋和土地使用权的价值补偿；

(二)因征收房屋引起的搬迁补偿和临时安置；

(三)征收房屋造成损失的补偿。

市人民政府应当制定供水、供电、供气、电视、通信等户外设施搬迁补贴和征收奖励办法，对被征收人给予补贴和奖励。征收项目范围内补贴和奖励的统一标准和具体标准，应当根据征收项目建设的具体情况，在征收补偿方案中确定并公布。

第二十一条被征收个人住房符合当地住房保障条件，并按规定通过资格审查和公示的，市人民政府应当优先保障住房，不受轮候限制。

第二十二条对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》进行评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十三条房屋征收评估工作应当由具有相应资质的房地产价格评估机构承担，并按照住房和城乡建设部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》(建府[2011]77号)的规定执行。市房屋征收部门应当统一公布具有相应资质和意向从事房屋征收评估的房地产价格评估机构名单，并实行动态更新。房地产价格评估机构由被征收人在政府作出房屋征收决定并公告后30个工作日内协商选定；在规定时间内无法协商选定的，由市房屋征收实施单位组织被征收人采取抽签、摇号等随机方式确定。参与随机确定的房地产价格评估机构不得少于三家。随机确定的房地产价格评估机构应当由公证部门当场公证。也可以按照少数服从多数的原则，通过投票方式确定，确定一家票数最多的房地产价格评估机构作为该项目的评估机构，由市房屋征收实施单位与其签订委托评估合同。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地进行房屋征收评估，任何单位和个人不得干涉。

第二十四条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第二十五条被征收人选择房屋货币补偿的，被征收房屋补偿金额由被征收人选择的具有相应资质的房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

第二十六条被征收人选择产权调换房屋的，市人民政府应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算结算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差额。

因旧城改造征收个人房屋，被征收人选择调换改建区房屋产权的，市人民政府应当提供改建区或者附近区域的房屋。产权交易的方式如下:

(一)旧城改造征收的独门独户房屋按建筑年限折算后的建筑面积进行调换。混凝土框架结构:首层按建筑面积1∶1.2置换；二层按建筑面积1: 1.1置换；三层按建筑面积1: 1置换；四层(含四层)及以上按建筑面积1: 0.9置换。混凝土混合结构:首层按建筑面积1∶1.15置换；二层按建筑面积1: 1.05置换；三层按建筑面积1: 0.95置换；四层(含四层)及以上按建筑面积1: 0.9置换。砖木结构:一层按建筑面积1 ∶ 1置换，二层及以上按建筑面积1∶1置换。

(2)被征收公寓或建筑物按建筑年限折算的建筑面积，按建筑面积1:1变更。

(3)建筑年限折算方法:建筑建造时间不满10年(含10年)的，补偿100%；11至20年95%补偿；21年以上(含21年)按90%补偿。

(4)补偿安置面积超过比例交换面积10平方米的，差额部分按成本价结算；超过10平方米的，按市场评估价结算。补偿面积不足的，按比例调换面积，被征收人按市场评估价补足。

(五)产权交易楼层位置的选择以先签协议为原则，对选择垫底者可给予适当奖励。具体标准会在补偿方案中公布。

第二十七条征收非住宅房屋实行产权调换的，根据建设期限折算建筑面积按1: 1的比例补偿安置。补偿安置面积超过比例交换面积的部分，按照市场评估价格向征收部门结算；补偿安置面积不足的，按市场评估价增加置换面积比例10%补偿被征收人。

工厂、仓库、码头、养殖场房屋征收原则上应选择货币补偿。

第二十八条征收具有合法产权的住宅房屋，但被征收人“住改商”的，被征收人选择产权调换的，按照住宅房屋给予补偿；选择货币补偿的，被征收人能够提供合法有效的营业执照，实际经营的，可以按照经营房屋市场评估价的60%给予补偿。补偿低于本办法计算处理的住宅房屋补偿总额(即货币补偿+征收奖励)的，按照住宅房屋补偿总额确定补偿金额。

第二十九条征收有抵押权的房屋，依照国家有关担保法的规定执行。征收期间，抵押人向抵押权人清偿债务或者与抵押权人签订新的抵押协议的，直接对被征收人(抵押人)进行补偿。征收期限内抵押人不能清偿债务或者与抵押权人达成新的抵押协议的，实行产权调换的，由市房屋征收实施单位到公证处办理证据保全手续，并及时将调换房屋通知抵押人和抵押权人，抵押权人可以请求以产权调换房屋抵押；实行货币补偿的，市房屋征收实施单位应当将补偿提交公证处进行公证，并及时通知抵押人和抵押权人，以便抵押权人在债权范围内优先受偿。

第三十条被征收房屋内的技术层(含夹层、阁楼)属于原建筑整体结构和布局或者已批准建设，层高超过2.2米且层高不低于2.4米(即自然层高不低于4.6米)的，可以按照1: 0.8的比例计算重置产权面积；层高低于2.2米的，不进行产权调换，但应按市场评估价给予货币补偿。

征收砖木瓦房二层(含二层)以下，檐高低于2.2米，墙高高于2.2米的，可以进行产权调换或者按照折算面积的80%进行货币补偿；墙高不足2.2米但超过1.6米的，按照折算面积的50%进行产权调换或货币补偿；墙高小于1.6米的，只进行货币补偿。

第三十一条下列补偿项目按照下列规定办理:

(一)吊顶、木板、花岗岩等特殊装修的补偿。被征收房屋应当按照市场评估价格标准给予货币补偿。

(二)对被征收人的零星果树、竹子、菜园等农作物的补偿，参照被征收土地上附着物的补偿标准执行。

(三)房屋基础、简易房屋及附属设施按市场评估价格给予货币补偿。

第三十二条因征收房屋造成搬迁的，应按房屋建筑面积向被征收人一次性支付每平方米20元的搬迁费；选择产权调换房屋的，产权调换房屋交付使用前，被征收人应按户籍人口每人每月支付250元临时安置费或提供周转房；选择货币补偿的，应当按照户籍人口向被征收人支付每人每月6个月250元的临时安置费。

第三十三条征收合法房屋造成损失的补偿，应当根据房屋被征收前的效益和停产停业的期限确定。其中，房屋征收前效益原则上以房屋征收决定作出前1年的实际月均税后利润为基础。无法提供纳税证明或者无法核算税后利润的，按照上一年度本地区同行业平均税后利润或者类似房屋的市场租金计算。确定停产停业期限，选择货币补偿的，按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知书送达之日止。

第三十四条市人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划的行为进行处理。

对已被认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第三十五条市房屋征收部门委托市房屋征收实施单位与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的位置和面积、搬迁费、临时安置费或者周转房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方不履行补偿协议约定的义务的，另一方可以依法提起诉讼。

第三十六条市房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明的，市房屋征收部门应当按照本办法的规定向市人民政府报告，根据征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公正，包括本办法第三十五条第一款规定的与补偿协议有关的事项。

补偿决定的搬迁期限不得少于30日。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十七条实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。市人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路交通等手段强迫被征收人搬迁。禁止施工单位参与搬迁活动。

第三十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附有补偿金额、专用账户账号、产权调换房屋和周转房的位置和面积。

申请人民法院执行前，市房屋征收部门应当到公证处办理被征收房屋的证据保全。

第三十九条实行产权调换的安置房即安置点和临时周转房的规划、设计、建设和市政设施，由市人民政府代表建设部门确定或者由政府指定部门统一建设，有关单位应当予以配合。

第四十条签订征收补偿协议时，被征收人应当将被征收房屋的相关证件一并交回，相关职能部门应当及时予以注销。

实行产权调换的，市房屋征收实施单位应当协助被征收人办理调换房屋的产权登记手续。

第四十一条城市房屋征收实施单位应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对补偿费管理和使用的监督，并公布审计结果。

第四章法律责任

第四十二条市人民政府、房屋征收部门和房屋征收实施单位的工作人员不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者同级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条以暴力、威胁等非法手段或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路交通迫使被征收人搬迁，造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法惩处；构成违反治安管理行为的，依法予以处罚。

第四十四条以暴力、威胁等方法阻碍房屋征收与补偿工作依法进行，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法予以处罚。

第四十五条贪污、挪用、私分、截留、拖欠补偿费的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位给予警告、通报批评；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法惩处。

第四十六条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大错误的评估报告的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条的规定处理。

第五章附则

第四十七条征用历史文化保护区内的军事设施、华侨住宅、教堂、寺庙、文物古迹和建筑物，法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第四十八条县(市)人民政府辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作参照本办法执行。

第四十九条本办法自发布之日起施行，有效期5年。本办法实施前，已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续按照原规定办理。