迷雾下的楼市政策走向:调整信号与“松绑”疑虑
在此之前，房地产市场面临持续调控，下半年信贷收紧使得市场成交大幅萎缩，部分房企遭遇资金链危机，导致股债市场持续下跌。
引发这轮资本市场升温的，是最近的一系列利好消息。165438+10月9日，中国银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会，传达了融资和M&A政策松绑的消息。6月165438+10月10沈阳涉嫌调控政策大幅松动；最近高盛、贝莱德等国外机构都在大量买入中国房地产债券。
其中，由于未能得到各方证实，部分消息明显有“罗生门”嫌疑。但对于信心已经跌到谷底的房地产行业来说，提振作用还是很明显的。
事实上，自今年9月24日央行货币政策委员会召开2021第三季度例会以来，政策微调的预期就开始显现。一个多月来，各级监管部门和行业协会* * *除了公开表态，还召开了三次房企座谈会，相当罕见。
这些动作释放的利好消息成为房企的信心来源。但事实上，与外界扑朔迷离的解读不同，监管层始终没有释放出明确的“松绑”信号。所以，行业在现阶段能保持多大的乐观，还是值得讨论的。
改善住房信贷环境
受信贷政策收紧等因素影响，今年7月份以来，全国商品房销售规模连续3个月下降，到9月份，降幅达到两位数。不仅传统的“金九银十”并不完美，部分房企的资金状况也变得紧张起来。随着偿债高峰期的临近，少数企业濒临违约。
受此影响，热点城市第二轮集中供地无疾而终。与第一轮供地的热情相比，溢价率下降、流拍率上升是普遍现象。很多地块因为登记不足，出现了“无拍先得”。
同一时期，一些机构开始出售房地产债券，导致一些美元债券的价格大幅下跌。股市也表现不佳。三季度以来，a股房地产板块以负增长为主，鲜有上涨。这种突然的下降让很多从业者措手不及。
自9月底以来，情况发生了变化。
9月24日，央行货币政策委员会召开2021第三季度例会，称“维护房地产市场平稳健康发展和住房消费者合法权益”。
9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合召开房地产金融座谈会。会议要求，金融机构要遵循法治化、市场化原则，配合有关部门和地方政府，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
10 6月55438+05日，中国人民银行召开2021三季度金融统计新闻发布会。金融市场部主任邹兰首次解释了信贷紧缩的现象。“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业风险偏好明显下降，导致持续收缩，房地产开发贷款增速明显下降。他称这种变化是金融机构的“短期过度反应”。
此外，“部分金融机构对30家试点房企融资管理细则也存在一些误解，会要求‘红档’企业的有息负债余额不得增加。误解为不允许银行发放新的开发贷款，企业通过销售偿还贷款后，本应得到合理支持的新开工项目得不到贷款，这也在一定程度上造成了部分企业资金链紧张。"
事实上，随着这一轮的声明，信用环境也有所改善。华东某房企人士告诉21世纪经济报道记者，虽然不是普遍现象，但部分银行已经重启开发贷审批流程，一度停滞的房贷也开始发放。
RealData监测的重点城市房贷利率数据显示，6月5438+10月RealData监测的90个城市首套房贷款和二套房贷款利率分别为5.73%和5.99%，均较上月下降1个基点，为上述指标首次出现环比下降。
6月165438+10月10日，央行首次罕见发布个人住房贷款统计数据。其中，6月居民中长期贷款增加422654.38+亿元，为今年5月以来首次转正。并且在近十年同期对比中，规模仅低于2016 10个月。
"这也是住房信贷环境改善的一个表现."RealData首席市场分析师徐小乐对21世纪经济报道记者表示，但实质性改善还需要时间。
未确认的福利
今年6月底5438+10月以来，监管层很少对房地产公开表态，但对市场的关注不减。
在10、15到119不到一个月的时间里，中国房地产业协会、国家发改委外资司、国家外汇管理局、中国银行间市场交易商协会* * *召开了三次代表房企座谈会。
从上述会议传递的信息来看，完善融资政策、恢复市场信心是与会房企的主要诉求。在最近的一次讨论中，一些与会者提出了一些建议，如放松“三条红线”政策，提高信贷额度，不降级股票项目(评级时)。
这些建议很快被市场解读为利好。不过，一位参与讨论的房企人士告诉21世纪经济报道记者，这种呼吁只是与会者的建议，并不是最终结论。
他说，在他参加的一次讨论中，监管部门主要侧重于了解一线情况，听取各方建议。会上没有做出明确承诺，会后也没有发布公开消息。因此，政策最终能否按照参与者的意愿进行调整还是个未知数。
“只能说市场需要太多的利润，太多的信心。”他说。
165438+10月10，又一个似是而非的罗生门事件再次刺激了市场情绪。当天有传言称，沈阳将出台六项措施，包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、限贷限房、提高按揭贷款效率、放宽备案价格等，从而大幅松绑楼市调控。
165438+10月11沈阳楼市资深从业者告诉21世纪经济报道记者，公司部分领导参加了近期政府部门的讨论，听说了类似的政策，但没有看到具体的文件。截至记者发稿时，沈阳市房产局对媒体表示，沈阳仍执行现行的限购限售政策，没有任何变化。
在此之前，武汉、义乌、哈尔滨、长春都曾出台过所谓的“救市”政策。相比之下，传闻中的沈阳版最精彩，也因此最受关注。
在雾下
即使一些消息的真实性受到质疑，但市场信心得到了提振。事实上，在利好刺激下，自6月11以来，房地产股债市场均有回暖迹象。165438+10月9日，沪深地产股已经出现了明显的上涨。
趁着这股“东风”，世茂集团董事局主席徐荣茂分别于10月5日和10月9日投入约6543.8+0.623亿港元，两次增持世茂集团。165438+10月9日晚间，旭辉控股也发布公告称，将以配资方式募集资金，大股东林氏家族承诺“全面兜底”。
今年9月，部分房企通过大股东增持，短暂为市场注入信心。相比之下，护盘行为发生时，市场情绪明显较高。
最近，高盛的投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在购买中国房地产企业的债券。其团队成员表示，个别房企风险事件引发的连锁反应和传染风险被高估，市场正在消化这种风险。此外，另一家国际投资机构贝莱德(BlackRock)最近也买入了中国房企的股票。
“外资抄底”传递出的信号意义明显强于“内资支持”。结合之前传递的信息，就不难理解最近股债市场的意外反应了。
但也有分析人士指出，不应过度解读信号含义，因为政策见底后的小幅调整并不意味着大规模的宽松行为，也不能简单理解为“救市”。相比外界的一厢情愿，监管层始终没有释放出明确的松绑信号。而如果把目前纷繁复杂的信息过滤掉，并没有多少确定的、实质性的好处。
在10年6月中旬的一份声明中，高层曾经对房地产市场做出明确的调整。“房地产市场存在个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的大局不会改变。”这也意味着，目前不存在大幅放松政策的基础。
上海易居研究院智库中心主任严跃进认为，现在谈“松绑”还为时尚早。我们应该密切关注过去两个月的市场变化。在信贷政策已经有所改善的情况下，如果住房和土地市场有所改善，就没有必要对政策进行大的调整。
前述地产商也认为，即使政策调整，监管层也更倾向于利用窗口指导进行隐性调整。这种方式更有利于预期管理，因为不需要进行明确的政策发布，市场方可以感知到执行层面的微妙变化。
同时他表示，这次调整不会很大，仅限于目前的口径。