用增值法为房地产营销提供解决方案

尽管面临宏观经济和房地产双重调控政策的威胁，但我们对房地产行业未来和投资价值的看法不会因为调控而动摇。相反，行业的发展趋势和宏观调控政策让我们有理由超配地产股，把投资重点放在行业龙头和区域龙头上。万科A、保利地产、招商地产、金地、华侨城A、中粮地产无疑是我们最好的选择，而区域龙头如北城建、中企、SIIC发展、栖霞建设、法华股份也是我们可以放心选择的优秀品种。那些通过资产注入、整体上市在全国范围内快速扩张的企业，也会成为给投资者带来超常回报的黑马。

机会

由于外部经济持续动荡，国内经济繁荣不可避免地受到影响。几个月前，央行的工作重点是“控制通胀”，而最近的连续两次降息意味着政府正在将工作重点转向“保增长”，这也预示着中国已经进入降息周期。

降息确实是对房地产行业的实质性利好，可以降低房地产企业的财务成本，也是货币政策宽松的一种表现，使房地产企业更容易获得贷款，减轻购房者的负担，有助于刺激住房消费。

降息和地方政府救市措施确实是对房地产行业的实质性利好。我们不否认这一点，但我们认为，这一轮房地产调整的根本原因是房价过高。在房价刚刚开始调整的阶段，仍有强烈的降价预期。目前这些措施都解决不了这个根本问题。

从地产股与市场的关系来看，市场基本面不变，地产股长期趋势难改。

但在目前市场清淡的情况下，市场存在“预期中的阶段性机会”。我们在四季度的策略报告中指出，如果房地产市场出现了大的调整，那么基本面已经调整到位的预期会带来大行情。从目前的情况来看，行业还没有到这个阶段。但在市场下行、宏观经济放缓的背景下，政府调控政策或相关宏观政策变化的预期也会带来阶段性行情。

香港的情况说明:在政策预期的推动下，地产股短期有跑赢大盘的机会，但需要大盘的配合，逆势而上的机会较少。而且一旦政策效应消失，预期逆转，跌幅甚至会大于大盘。所以把握好波段行情，及时获利是前提。

从日本的情况来看，由于缺乏具体数据，短期内无法考察政策对股市的影响，但长期来看，连续降息并未阻止地价继续下行，降息初期地产股跑赢大盘。另外，1975-1976和1990的情况说明，无论行业处于调整期还是崩盘期，降息之初行业最坏的时候还没有到来，地产股不具备跑赢大盘的基础。

行业会继续调整，经济下行风险会显现。无论是行业调控政策放松的预期，还是降息等宏观政策的预期，还是会有阶段性的机会，平淡的市场不会有盛宴，但也不是没有机会。

第二，“政策放松预期”将带来阶段性机会。

1998年初8.5万住房建设计划软化，2、3月份房地产市场出现了一个小春天。

3月，一年期最优贷款利率从10.25%下调至10.23%，4月进一步下调至10%。

从股市的情况来看，确实存在阶段性机会。

1998年5月，政府采取了一系列救市措施。这些措施包括:延长楼花预售期，由落成前的15个月延长至20个月；豁免售价超过12万元的豪宅抽签；暂时取消限制楼花转售及公司买家炒卖的四项措施；以及简化购买住宅楼宇的按揭计划，让银行可以确切知道可以获得多少流动资金，以拟定贷款计划。

1998年6月23日，政府公布9项纾解民困措施，包括将“首次置业贷款”由1998/1999财政年度的36亿元增至72亿元，希望将符合资格的家庭由6000户增至12000户；提供“住房贷款”的名额从4500个增加到10000个；豁免当年第四季的差饷，以此类推。其中最引人注目的是立即停止卖地9个月。