罗金星人物轶事
1979年3月，深圳由县改为市。为支持深圳建设，惠阳区召开动员干部报名来深圳工作会议。我个人比较好胜，喜欢接受挑战，也去注册，去审批。
这个月的一个下午，我们被一辆车拉到了宝安党校新苑招待所，32个人住在两个大房间里。那时候深圳条件很差，贫民窟多，臭水沟多。老百姓有句话:南方飞深圳蚊子。
在食堂吃完饭，市委书记张训福、市长贾华、副书记曹喜志等领导开始讲话，宣布任命。我以为我是调到邮电局当局长，结果被任命为房管局副局长，主抓基建。这大大出乎我的意料。我立即向副书记曹喜志要求调整。他说不行，现在基础设施都开放了，你就留在房管局吧。我说我不学也不做，曹说你好好做，十个月后再说。当时房管局给了一个明确的任务:一年内，要按照省级以上干部住房标准，建设300多套2万平方米的干部宿舍。
领导安排任务，他就得去做。我们在东门一栋两层的破房子里工作，厨房在后面，办公室在前面。虽然我是副主任，但我也是采购员。当时施工队包工不包料，要求我们从当地两个施工队供应钢材、水泥、红砖甚至沙子。我要监督工地，有时还要做搬运工。但是大家的工作热情都很高，工人不足以调动大家去做，都得到了大力支持，项目进度也比较快。
当时最难的就是钱，2万平米！深圳地方财政很困难，一年只有3000万左右。计委主任姜告诉我，我只能给你50万元。我怎么能说这么少呢？至少两百万。他说你应该先拿。
我曾经跟香港的朋友抱怨没钱盖房子。一个香港的朋友说，你这个导演，拿着金饭碗要饭。为什么不像香港一样把土地变成黄金？我说:不行，法律不允许。宪法明确规定，土地不能占，不能租，不能买卖。卖地是违法的。
但是盖房子的需求真的很迫切。有一次，我和张训福去检查居民的房子。有些孩子婚后不久就去上学，或者没有房客。有一个三代人住的小房子，厨房在走廊里。更糟糕的是，楼下还有一条臭水沟，被称为“深圳龙须沟”——臭水沟两边都盖了房子。我当时就想，如果土地也能像香港一样变成钱，深圳那么多房子，不知道能建多少房子。
当时省委领导叫我们走政策边，我们就想了一个变通的办法，叫补偿贸易——我们出地，港商出钱合作建房，利润双方平分。毕竟，这是违反宪法的。为了找到一些证据，我还特意请教了列宁这位“祖父”。在《列宁选集》的“住房问题”一节中，列宁引用恩格斯的话说:房子、工厂等。，至少在过渡时期，不得无偿给个人或合作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求地租向社会转移——尽管是以一种改变了的形式。我把这个想法向市委书记张训富汇报时，他也说马克思恩格斯在《生产者党宣言》中也说过“土地被剥夺，地租被用于国家支出”，你先试试。房子还在图纸上的时候，港商就拿到了全部的建房资金，然后我才恍然大悟，为什么他们愿意给我们85%的股份。
和港商合作的消息传开后，第一个接触港商的是刘天久，他也是开推土机骑自行车来深圳投资的第一人。双方一拍即合。他让我们先起草一份合同，他派了两个工程师去谈。当时我们不敢谈房地产，就拟了一个两页纸的“补偿贸易”，我们让施工队来建。
他在香港卖，一开始会分成三份。但我事前了解到，香港只要有土地，银行就会给贷款，也就是说只要交了地价，建设成本就由银行出，所以地价成本占香港房地产总投资的70%。于是我试着试探他:三七不行。如果你想做，那就85: 15，我们拿85%，你拿15%。没想到他很爽快:好！就这么办，双方在1980 1上签了合同。65438年10月8日，深圳经济特区房地产公司在深圳成立，我任经理，五名干部职工。注册资金是四辆旧自行车，是我们开发大头岭的时候在竹园找到的。
深圳原本答应出4万元开办费，但因为资金困难，房管局也没钱。后来港商借了4万港币作为开办费，办公地点是平房，几桌，财务，出纳，两个技术员，后来一个人当秘书。
深圳特区房地产公司负责与港商合作建房。春节的时候把图纸拿出来，手续简单。合同拿到外办审核，土地由规划局划。提交后一两天就批下来了。这是全国首个商品房小区——东湖丽苑。小区设计图纸刚出来，还没开工，但刘天已经开始在香港卖房了，均价2730元/平方米，不到香港楼价的一半。深圳也已经承诺一次性付款，打八五折，同时为住户提供住房，每个约3个户口名额。
听说5000多人排队买房，最后还要抽签预约，一次卖完。我也去过香港苗栗地产集团有限公司总部实地考察过，确实有很多人在排队。在深圳，4万块就能买套房，而在香港，要几十万，还允许搬家。当然买的人也很多，有香港人，有海外华人，有自住的，也有投资的。
当房子还在图纸上的时候，那个香港商人就拿到了建造它的所有资金，然后我突然意识到了他。
为什么愿意给我们85%的股份？不过那次我们也赚了500多万，也第一次体会到了土地在市场中的巨大作用。卖楼后，有一次去华侨商店，看到一个电风扇在卖。有干部说，这不就是刘天从台湾省进的吗？非常便宜。我当时就想:刘天只是用卖房子的钱来买卖电风扇牟利吗？第二次见到他，我试探地问:你是不是拿了卖房的钱？他也爽快地承认:对，对。我又问，你拿到的钱我分一份吗？他说:合同上没规定预售款是你的还是我的。解决了才能分。
我们两个开始吵了半个小时，然后干脆去找镇长贾华。到他家的时候已经是下午五点多了，我们边喝粥边聊豆腐。后来刘天承认不该动这笔钱。我们还做了一个补充约定:钱是公家的，要存到双方管理的银行，建立双方管理的账户。双方指定人员签字有效，结算前不得使用。我们用了“补偿贸易”这个词，还是引起了很大的争议。有人公开揭发:“深圳发生了一起令人震惊的卖国案。”
1981年，小区建成并入住，按照香港的模式成立了中国第一家物业管理公司。这个小区就是一个“起点”:住房商品化、按揭贷款、物业管理等等的起点。看到汇丰银行和南洋银行从这个项目中获利，深圳其他银行也纷纷开展这项业务。
虽然我们不提“房地产”，用“补偿贸易”这个词，但还是引起很大争议。65438+10月1我一签完合同回来，一个抓党群的房管局副局长就跟我说:你胆子真大。这是违宪的。如果有第二次“文革”，你也逃不掉。有干部说，现在深圳干部和居民都没房子，你们房管局长却在给资本家盖舒适的家。
舆论也反应强烈。有的报纸刊登旧中国租界的由来，暗指我们的“租地”是“租界”。有人公开揭发:“深圳发生了一起令人震惊的卖国案”，还有人对我个人点名。但是省市领导都支持我们，特别是邓小平等中央领导来了之后，登上了BCC大楼的天台视察，用这种方式表达了对深市做法的认可，我心里也踏实多了。“补偿贸易”变成“土地使用费”后，土地活了，但管理也乱了。一些领导人对此表示欢迎和批评，使这片土地成为腐败的温床。
这个口子一开，就有不少香港地产商来深圳要求合作，但补偿贸易终究名不副实。在市委主要领导梁翔的支持下，我们把补偿贸易改为合作经营，翠竹园、湖滨新村、翠华花园、友谊大厦奠基。
我们想出了一个办法:高层建筑我拿80%，外商拿20%；低层我拿70%，外国投资者拿30%。但“补偿贸易”的房地产利润只有在大楼建成后才能获得，而且要两三年；合作建房，即使建完了，也只能分到房子，拿不到钱。远没有被水解，不可能口渴。特别是市委决定开发罗湖的时候，市里研究后，决定放大房产经营规模，从0.8平方公里开始，再增加到2平方公里，下大力气“七通一平”，资金更加紧张。
“七通一平”期间，罗昌仁任总指挥，我任副总指挥，建委副主任丁学宝负责。实际上，我是负责人。预计需要1.5亿元。钱从哪里来？我们算了一笔账，开发总效益达到1.9亿，但是如何才能顺利拿到钱呢？
1979年8月，省委书记吴南生组织班子参考国外和台湾省有关文件起草《广东经济特区条例》，已经接触到土地“租让”问题。当时用“土地使用费”这个词，是怕条例不能通过。1979省人大常委会已经原则通过。1980全国人大常委会通过《香港特别行政区条例》。于是我们干脆提出收土地使用费，让外商独资。我们已经公开了罗湖社区的总体规划。商住区二层以下为商场，以上为住宅。商场将归我们所有，上述港商将在香港出售。地价5000元每平米，容积率不超过10倍。它们都将被建成高层建筑。
通过外办等渠道，吸引了德兴、海丰苑、新都酒店三家开发商，收取土地使用费1.5亿元，20年。这个标准对于深圳来说，是相当可观的；但当时香港的中介租金已经达到每平方英尺65，438+05，000港币。相比之下，深圳的地价只有香港的十一分之一。当年收入4350多万元。
1983年，深圳通过《深圳特区房地产管理暂行条例》，深圳特区开发公司向用地单位收取土地使用费。但企业收取的土地使用费并不正当，最后只收了2000多万。房管局也开始拆分成四个部分:房地产公司(专做房地产管理)、物业发展有限公司(专做国贸和配套房，后来分管建委的市领导提出，连公司和楼都给了建委)、专做政府房和私房的深圳房管公司、管理宝安县的宝安县房管局。
经过这些探索，土地有了生机，但管理也比较混乱。领导打招呼批条，土地就批下来了，用于转让牟利，领导的子女也参与其中，使得土地成为腐败的温床，公开招标开始流于形式，很多都失败了。1984决定政企分开，除协议用地(部队和政府用)外的土地全部用于补偿。“一次525万，两次525万，三次525万。”拍卖师刘家生一敲槌，照相机镜头的闪光灯立刻对准了我。
在1986-1987中，深圳和国家层面先后出台了多项与土地有关的
政策法规，土地有偿使用有政策依据，土地使用制度改革试点已在深圳、上海、天津开展。在公开拍卖的前三个月，深圳率先以协议和竞价方式出让内地两宗商品房用地。其中一套，面积5300多平方米，卖给了中国航空技术进出口总公司工贸中心，也就是现在的AVIC北苑所在地；另一块占地46355平方米，现在是罗湖的文华花园。1987 10 10月中旬，中国城市土地改革研讨会在深圳召开，6月全国市长会议在深圳召开12。市委市政府总结了房地产发展的历史，在中央领导和兄弟城市的参与下，借着全国一些土地改革走在深圳前面的东风，决定举办这次拍卖。考虑到拍卖和招标可能会引起一些人的反感，我们将“拍卖”改为“公开招标”。
编号为H409-4的地块毗邻风景秀丽的深圳水库，面积为8588平方米。规划为居住用地，使用年限50年。深圳市政府提前在报纸上刊登土地招标公告。
在拍卖之前，深圳的策划总监刘家生告诉我，并要求我支持拍卖。我们公司也先召开了领导会议。据调查，深圳房地产公司是深圳房地产行业的龙头。市委书记李浩给了我们“敢为天下先”两个字。公司有三大优势:人才、资金、口碑。它也参加过香港的拍卖，有这方面的经验。最后团队一致认为，这块地深，房子志在必得！
毕竟，我们是一家公司，我们必须对股东负责，以确保经济和社会效益。我们还成立了一个专门的小组，由我负责，另一个主管施工的副总和一个预算工程师参加。一方面我们实地考察，判断这块地值得投资；另一方面组织人员根据标书要求做图纸核算预算，开发运营部负责人也做了初步预算，认为可以接受的底价是530万。
拍卖前三天，* * * 44家企业收到了参加拍卖的正式号码，其中包括9家外资企业。1987 65438+2月1下午三点，我还记得那是个大晴天，天气很美。下午三点，我们一行人从公司出发，前往拍卖现场深圳厅。3点40分左右，我们到达会场时，发现会场700个座位都坐满了。中共中央政治局委员李，国务院外商投资领导小组副组长周建南，中国人民银行副行长，以及来自全国17城市的市长们也来到了拍卖现场。收到出价号11后，我们也在会场中央坐了下来。
策划总监刘家生亲自牵头拍卖。他先介绍了拍卖现场的相关情况，限定开价200万元，每口5万元。“拍卖开始！”刘家生一喊，一些投标公司就开始举牌。
根据我们的预测，肯定有两百万以上，所以一开始我们很淡定，直到喊到390万才举牌。第一次直接喊400万，掌声雷动。400万的价格，市场上只剩下深圳特区房地产公司、深圳工商银行房地产公司和深华城开发公司。随着“420万”、“485万”、“490万”的叫价一路走低，竞价涨到了520万元。此时只剩下深圳房地产公司和工商银行房地产公司。每举一次标语牌，会场里的掌声也是一浪高过一浪。
打520万的时候，我也有点紧张。离公司预算530万只有两次加价的机会，但我还是比较淡定，再次举牌525万，又是一片掌声。可能是因为看到我们不断涨价，和深圳房地产公司这个“龙头老大”竞争，再看看我们。
态度坚决要中标，深圳工商银行房地产公司没有再投标。
“一次525万，两次525万，三次525万。”拍卖人刘家生敲了敲木槌，拍了张照片。
阴影镜头的闪光立刻对准了我。第一次出价超过底价300多万元，地价610元/平方米。整个拍卖过程持续了17分钟。在大厅与刘家生签约后，一大群记者围着我进行采访。有记者问:如何看待拍卖？高吗？我回答:我们心中有数，不高。请放心，我们不会亏本，但不会从这块土地上获取暴利，利润不会超过15%。
竞标成功后，全公司都很高兴。我们还召开了全体员工大会。我说深圳房地产公司为深圳改革开放做出了贡献，又成了排头兵。要把两个效益建设好，力争一年内建成。
因为这是“中国第一枪”，媒体反应强烈。第二天，香港《新报》头版报道，这次拍卖是中国土地有偿使用，中国经济改革进入新的里程碑。香港《大公报》也称这是理论和实践的突破。《香港镜报》报道称，这是新中国前所未有的壮举，标志着中国改革史上的一个新时期，也是市场经济的一个里程碑。
这一拍之后，法律上的突破也很迅速。1988 12年4月，第七届全国人民代表大会第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》的有关规定，删除了原宪法中禁止出租土地的条款，规定“土地使用权可以依照法律规定转让”。土地的禁锢终于完全解除了。
1988年7月，东晓花园竣工。卖的时候当时市场价能达到2000元。但在拍卖时，我承诺利润不超过国际惯例的15%，每平方米利润不超过1600元。结果不到一个小时就卖光了，大排长龙从楼上排到楼下。有些人甚至在工作前一天晚上或工作后来排队。尽管价格如此之低，该公司还是获得了近400万元的净利润。
10年后的2月5日，1998，《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》颁布实施，规定深圳经济特区经营性项目用地全部采用招标拍卖方式出让。2001年3月，深圳市土地房产交易中心成立。2001年3月6日，《深圳市土地交易市场管理条例》颁布实施，规定土地必须通过招标、拍卖、挂牌方式在交易中心公开交易。经过这些政策法规的逐步开放和完善，房地产业逐渐成为我国经济的重要支柱。
三十年沧桑
很难想象这20年的变化。第一个来深圳建合作建房的香港商人刘天破产了。我听说他后来住在加拿大。近年来，深圳的房地产业也发展非常迅速。这一两年出现了很多问题，尤其是物价涨得非常厉害。比如一些别墅、高级住宅的价格上涨了三四倍，有的甚至超过了香港。香蜜湖别墅卖了一个亿，但地价只有几千元/平方米。有些楼盘开盘价几千元/平方米就建起来了，现在卖到3万元/平方米，所以需要监控这些地产商的暴利。