多地暂停或推迟第二批集中供地，部分城市宣布调整集中土拍规则。
然而，从8月份开始，多个城市按下了第二批集中供地的“暂停键”。8月17日至8月19日，济南、杭州、沈阳相继宣布“暂停”或“延期”第二批集中供地。在此之前，已有十余个城市宣布暂停或延期第二批集中供地。
截至目前，深圳、杭州、青岛已发布第二批集中供地“暂停”公告；北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等城市推迟了第二批集中供地和出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市也调整了土拍规则。
那么，接下来的集中土拍会怎么样呢？优化调整后的土地拍卖规则将如何影响房企的拿地策略？土地市场的变化会对楼市产生什么影响？
房地产企业激情“抢地”后
“(房企)在拿地过程中可以适当激进，否则不可能在激烈的土地拍卖市场拿到土地，也就失去了生存的基础。”金鹿地产集团市场部副总经理宁晓峰此前表示。
据RealData统计，首批集中供地的22个城市中，9个城市住宅用地成交面积占今年住宅用地供应总量的30%以上。其中，上海和武汉占比超过40%；北京占比最高，达到56.32%。
多位房企人士向国家商报记者表示，在“双集中”供地新政下，对于严重依赖公开市场拿地的房企来说，第一批集中供地的拿地机会不容错过。于是，各城市第一批集中供地的热度逐渐被推高，逐渐演变为集中“抢地”。
“现在就算算计着拿下这块地不赚钱，为了排名，为了品牌，为了留住专业人才，也要咬着牙拿下。”某房企负责人姜华表示，未来房企在销售业绩排行榜上的排名，取决于现阶段土壤储备的丰富程度。即使这次拿到的土地利润不丰厚甚至没有利润，也可以从其他地方拿回来。
在市场紧张的情况下，上半年房企拿地热情高涨。根据郝迪的统计。com，首批22个城市集中供地中，融创、保利、招商蛇口等房企拿地金额排名前十，合计拿地金额约3372.9亿元，占22个城市土地出让总额的32%。
记者观察发现，除了少数高杠杆房企放缓拿地节奏外，部分绿档“三条红线”的房企，上半年拿地金额几乎与去年持平。
以越秀地产为例。据该报报道，今年上半年，越秀地产在广州、东莞、杭州、苏州等11城市取得23幅地块，总建筑面积约500万平方米。2020年，越秀地产新增土地22宗，总建筑面积560万平方米。
“无论如何，上半年拿地是为了增厚公司业绩。”越秀地产主席兼执行董事林兆元在18年8月30日下午举行的2021中期业绩会上解释称，这主要是上半年“双集中”供地和公司购地合作两方面因素叠加所致。其中，约565，438+0%的从私人市场获得的土地恰好安排在上半年，因此这一金额将大于去年同期。
然而，“拿地一时爽，事后难收场”却是很多房企的尴尬写照。在第一批集中土地拍卖中，不少头部房企已经花重金在热点城市“抢地”，但面对高溢价率和相对苛刻的建设条件，部分房企开始担心开发利润有限。
比如杭州第一批集中土地拍卖，滨江集团就拿下了5块地。当被问及这些地块的利润时，其董事长齐金星表示，“力争实现1% ~ 2%的净利润水平”。
首批22个城市集中供地，厦门、合肥等10城市平均溢价率超过15%。在地产行业资深人士毛看来，“第一批土地集中拍卖的细则并没有抑制溢价率，反而进一步压缩了房企的利润。”
“土地收购价格预测可以适当激进，但不能盲目激进。需要对项目价格预测做出合理的分析判断，以确定该地块与竞品相比是否存在价格‘跳涨’因素，这是价格预测是否适当激进的前提。”宁晓峰说。
“不可否认，一些城市的一些高溢价地块确实存在风险，不排除未来出现面包价格甚至面粉价格上涨的可能。”58安居客房地产研究院分院院长张博认为，第一批集中供地城市分化，部分城市土地溢价率明显提升。在严格控制地价的城市，包括上海、北京，在房企自身财务稳健的前提下，可以保证合理的利润。
“联合征地”应对风险
“双集中”供地新政下，谁拿了地？根据郝迪的统计。com，第一批集中供地中，10强企业中有5家是国企，50强企业中有22家是国企。
中指院数据显示，今年上半年，百强房企拿地总额达6543.8+0648.5亿元，同比增长4.6%，门槛值37亿元，较去年同期大幅提升。百强房企以招拍挂方式取得的土地总额占全国300个城市土地出让金的55.9%。从拿地数据来看，房企布局更多集中在一二线城市和核心城市群。
值得注意的是，集中供地新政对房企资金实力是极大考验。为了减少前期的资金投入和后期的经营风险，“联合拿地”成为了很多房企的拿地策略之一。在首批集中供地的22个城市中，滨江集团以67%的联合拿地比例领先，金科、卓悦、首开均保持60%以上的联合拿地比例。
从城市来看，以广州为例，4月底，第一批集中供地* * *出让42宗地块，总投资906亿元。国家商报记者梳理近期公布的地块规划方案发现，对于大部分高总价、高溢价的地块，房企不仅倾向于前期联合拿地，后期也会联合开发。
在广州白云区，郑融以20.9亿元竞得钟落潭福龙路东侧地块，溢价率20.8%，楼面价16658元/平方米，将与新城控股联合开发。招商局携手弘阳以35.9亿元拿下白云区石门街朝阳连欣东街地块，溢价率15.4%，楼面价26643元/平方米，将由南国置业联合开发。
此外，金地以溢价率31.5%，楼面价11038元/m2竞得增城区中心镇新新公路东侧地块，将与景泰野夫联合开发。
然而，在“三条红线”和地方楼市调控力度不断加大的情况下，并非所有的联合拿地开发都会一帆风顺。前不久，杜松股份的退地风波，让业界看到了联合拿地开发的另一面。由于这是集中供地后的首例退地，因此也引起了业内的广泛关注。
8月10日，杜松发布公告称，因祥生控股及宝龙地产相关公司突然违约，给公司短期资金安排带来较大压力，故撤回与祥生控股合作的杭城8号地块。但在随后的回应中，宝龙地产表示，与杜松签署合作备忘录只是双方合作诚意的体现，实际细节以签署合同为准；祥生控股表示，它没有与杜松签署任何协议。
根据计划，杜松今年的征地金额为25亿至35亿元。杜松在杭城第一批集中土拍中拿到5块地，总金额45.84亿元，明显超过年度计划。因为合作开发中的问题，宋度宁宁愿赔5000万，也要把杭州的竞拍地还回来。此次退地违约金也占到了杜松2020年净利润(321亿元)的15.58%。
集中土拍规则的优化与调整
“双集中”供地新政旨在降低土地市场热度。中指院数据显示，今年上半年，全国土地市场呈现“量缩价涨”态势。例如，在第一批22个城市的土地集中拍卖中，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超过20%，重庆、厦门的楼面价均上涨45%。显然，第一批集中供地并没有达到“平抑地价”的预期目的。
那么，接下来的集中土拍会怎么样呢？其变化会对楼市产生什么影响？8月6日，深圳宣布暂停原定于8月9日挂牌的22宗地块使用权出让；8月11日，青岛宣布第二批100宗地拍卖因故“终止”；8月18日，杭州宣布31住宅用地终止挂牌，这是杭州第二批集中供地时间的第二次延长。
此外，北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、济南、福州等城市均推迟了第二批集中供地和出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市也对土地拍卖规则进行了优化调整。
对于多个城市停止或推迟第二批集中土地拍卖，业内普遍认为“土地拍卖规划将面临调整”。此前有消息称，自然资源部召开闭门会议，明确第二批核心城市土地出让政策调整，包括竞买企业需具备房地产开发资质、加强对房地产企业购地资金来源的审核、土地出让金上限限制在15%等。不得通过提高底价、竞建等方式抬高实际房价。达到上限后，通过摇号、一次性报价、竞价方案确定土地权属。
国家商报记者发现，天津、福州等部分城市在暂停或延期公告中调整的第二批集中土拍规则与上述消息基本一致。
例如，8月13日，福州宣布第二批集中土地拍卖延期至9月，同时调整19地块最高价，最高溢价率不超过15%。此外，调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整、多宗地块出让条件优化等。
8月10日，天津明确将61地块公开挂牌截止时间调整为9月10日，并将此前的最高溢价率由50%以下统一调整为15%以下。同时规定，单宗住宅用地达到最高限价后，通过摇号方式确定中标人。
“这样的话，就有利润了。乐观估计可以达到5%到6%的利润率。”中粮杭金衢投资负责人刘告诉全国商报记者，部分企业已经调整资金，盯上了第二批集中土地拍卖。随着土地供应规模的增加和土地供应质量的提高，房企拿地的机会可能会大幅增加。
值得一提的是，无锡第一批土拍16地块中，14地块为“地价触顶用于竞争性租赁或建设”，在8月初举行的第二批集中土拍中调整为“全部地块触顶摇号”，目的是抑制地价过快上涨，达到严控地价的效果。实际效果也是相当明显的。无锡第二批集中土地拍卖溢价率为4.1%，明显低于第一批12.39%的溢价率。同时，很多地块的实际地价都控制在合理水平。
“土地规则的调整对房企来说是一把‘双刃剑’。一方面推动建立房地产联动机制，限制房价，控制地价，提升品质。同时保证房企开发的合理利润，降低房企非理性竞争可能带来的市场风险。"张博认为，另一方面将加强房企资质审核，通过完善审核流程和相应标准，提高稳定房企的拿地概率，土地市场也将加速房企的"优胜劣汰"。
以天津为例，某头部房企IR刘伟告诉国家商报记者，本市第二批集中供地规则调整后，核心是严控地价，削弱土地市场竞争自由度，以提高房企整体拿地利润率。如果其他城市效仿天津，改变土地拍卖规则，第二批集中供地利润率有望大幅提升，房地产板块的底层逻辑可能被改写。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李看来，“地方拍卖规则的调整短期内不会改变行业趋势。但在微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋质量，已经基本成型。高标准的竞争也会大大减少之前的还原和精装到空白的现象。"
地方拍卖规则调整利好房企
第二批集中土拍规则的优化调整，会对房企未来布局产生哪些影响？
“在一定程度上，头部房企的快速扩张将受到限制，高杠杆、快速周转的传统模式将受到挑战。”第一太平戴维斯深市公司董事总经理吴锐对《全国商报》记者表示，开发商的主流模式会以已经进入的重点城市布局为主，在已经进入的重点城市的运营效率和市场份额上下功夫，短期内布局新城市的计划会减少。
“预计未来集中供地的城市会扩大，不排除部分热点三线城市也会加入集中供地的行列。”张博认为，长三角、大湾区等主要城市群的三四线城市仍将是房企的重点。
“目前金融管控的严厉程度是前所未有的，商业票等非标融资渠道都有可能被纳入管控。这样一来，企业前端拿地的动力和可能性就降低到了很低的水平。”杭州某大型房企负责人林广友告诉全国商报记者。
比如某头部房企浙江区域招商和拓展负责人汪洋说，他熟悉的一家全国排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大部分都因为地价太高而无法入账。有些地块想“求合作”也很难找到合作伙伴。有些地块虽然找到了合作伙伴，但最终因为没有利润而变成了“互斗”:一个指责对方违反企业规则，一个指责对方侵犯名誉权。
对于房企拿高价地弥补空间后的利润，一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者:一是试图通过同一地块上不同的产品设计来增加利润，或者去其他城市补欠账；其次，有土地和项目的房地产企业可以向供应商融资，维持信用等级和成交量规模，然后通过股票和债券融资。但这种操作有放松赌市的成分，也会埋下债务逾期不还的潜在风险。
“今年上半年企业拿地的情况和2016、2017年颇为相似，企业抢地导致地王频发。”明源房地产研究院主编艾振强认为，早些年抢地的副作用在接下来的两三年开始显现，导致一批房企要么倒下，要么还在苦苦消化高地价带来的亏损痛苦。这一过程将持续数年。即使是以稳健著称的公司，在囤积了大量土地后仍感到担忧。
艾振强认为，第二批集中土地拍卖规则的调整，对于避免行业过度集中，避免多家垄断形成寡头垄断格局，将起到很大的作用。这样也可以避免一个企业的矿爆危机波及整个产业链上下游，导致行业震荡调整的事件发生。同时，这也将要求开发商以长远的眼光调整自己的战略布局。
在第一批22个城市的土地集中拍卖中，虽然部分热点城市溢价率较高，但对于头部房企来说，由于其融资基本都是自有资金配置，因此可以保持很低的利润，即使有2%~3%的利润。但这样的利润率是很多中小房企难以承受的。
在更加严格的土地和金融规则下，如此“滚动”的实力悬殊导致头部房企和国企基本拿地，而中小房企的生存空间越来越小。
随着第二批集中供地规则迎来优化调整，部分中小房企可能迎来发展机遇。“建立有效的购地审查，有利于维护房地产企业，尤其是地方国企或有大股东背景的中小房地产企业购地的公平性。资金来源可能会受到限制，同等规模的民营房企机会增加。资源不均衡的状况可能会得到改善。”韩毅智库主任俞晓宇表示，在此基础上，中小房企将获得喘息空间，生存空间将得到提升。
“随着第二批集中供地重点城市对土地拍卖规则的调整和优化，三四线城市也开始‘跟风’调整规则，所以这个趋势是可以看到的，也是可以预期的。”毛对说:
“回过头来看，第一批集中供地没有卖地或少拿地的房企是幸运的。”在林广友看来，上半年拿地的公司很大一部分可能真的不赚钱，但下半年在土地拍卖新规则下拿地，或许能赢得一些利润空间。
事实上，除了集中供地，很多房企都瞄准了供地不集中的三四线城市。记者梳理发现，今年上半年，浙江仅湖州、金华、绍兴、上虞、义乌等地有少数房企参与土拍拍卖，而苏北徐州、淮安等地土拍溢价率频频创出新低。
“集中供地的基本利润比较薄，但非集中供地的城市利润空间会更大。”在毛看来，很多土地供应不集中的三四线城市，近期出现了地方拍卖市场的低迷，地方拍卖溢价率再创新低，这对于中小房企来说可能也是一个机会。
上半年“双集中”供地政策对各地供地节奏有不同程度的影响。RealData统计显示，22个城市以外的三四线城市规划建筑面积比2019年和2020年下降20%至30%。但随着“两集中”供地常态化，下半年这些城市可能会赶上节奏，加大供应。