成为房地产开发商，开发房地产，有哪些必要的手续？
序
个人合作建房是指一群自然人通过签订《个人合作建房协议》自发发起、联合起来，* * *共同出资购买住宅用地使用权建设住宅商品房项目，合作建房自住，以实现“居者有其屋，居者优”的梦想。与房地产开发公司的商品房不同，个人合作建房是一种非盈利行为，由于节省了大量的财务管理费用、销售推广费用，利润高，大大降低了建设成本。根据其他省市的报道，应该比商品房至少低20 ~ 35%。由于价格优势明显，个人合作建房受到了社会各界的关注和广大市民的热烈响应和支持。目前，全国已有40多个城市开展个人合作建房，其中温州、深圳、重庆等城市取得了实实在在的进展。经过一段时间的准备，天津个人合作建房已经正式启动。为保证天津市个人合作建房的顺利进行，根据有关政策规定，参考其他城市的成功经验，结合天津实际，制定本实施方案。
张成
一是建立个人合作建房组织
天津市个人合作建房的最高权力机构是“合作者代表大会”，其他小组是执行机构。合作建房的重大事项应由合伙人大会决定或通过，并制定相应的章程和议事规则。
有两个团队:一个是发起人团队，另一个是顾问团队。发起人团队由一名首席召集人和两个工作组组成。两个工作组分别是对外联络宣传、项目运营资金监管组和财务后台组，各设一名组长。顾问组由相关专家和专业人员组成，设召集人1名，下设政策法律组、工程技术组(由规划设计、工程施工、工程监理专业人员组成)、预算资金监管组(由造价工程师、会计师、评估师组成)3个专业组。赞助团队签订赞助协议，负责整个项目的发起、组织、协调和管理，采用民主集中制原则决定合作建房事务。顾问团队为合作建房项目出谋划策，起到参谋和监督的作用，保证发起团队的公信力，使合作建房事业顺利达到预期目标。
二、确定项目运作模式
现在其他城市在个人合作建房方面都有自己的运作模式。根据天津的实际情况，并借鉴其他城市成功模式的经验，我们设想采用以下模式进行运作:
目前还没有找到合适的房地产开发公司或投资公司代理整个项目的运营，所以现在自己成立了这样的公司。公司名称为“天津人牵手房地产咨询有限公司”，负责承接土地购置、规划设计、报建、工程承包、房源分配等合作建房事宜。由于设立的公司不具备房地产开发资质，在取得土地后，将根据国家相关法律法规追加合作建房资金，取得开发资质进行项目运营。
第三，寻找建设和合作项目的理想土地
根据投资者人数、住房面积、成本预期和区位要求，确定土地使用金额和面积。我们计划在天津(外环线以内或周边)招募会员，然后以报名人数为第一个合作建房项目(预计招募400 ~ 600人)在市区购买适合合作建房的土地。拿地主要采取多种形式，如参与政府商住区拍卖、招投标、与有土地的公司和个人合作等。土地使用权是通过市场手段通过合法手段获得的，以保证项目的合法性。
四、合作建房投资者条件及申请登记和退出
1，投资者条件:
(1)具有民事行为能力，年满18周岁；
(二)有一定的经济基础，能够按时支付建房费用；
(3)对个人合作建房有充分的了解和风险意识；
急需住房或更衣室的；
⑤能够自觉接受并履行个人合作建房协议。
⑥合作建房只用于满足拥有自有住房(住宅)的人的需求，而我们拒绝仅仅为了投资或单纯为了买卖房屋(炒房)而加入。符合上述条件者，可作为投资者参与合作建房。投资方的资金要求至少要满足全额支付土地出让金和部分工程费用，其余可以通过银行抵押解决，但前提是银行必须支持。
2.申请注册。投资者可在发起人公布的时间内通过电话或亲临天津合作建房联络处进行预登记。项目进入实质性运作阶段，投资人凭身份和资金证明当场登记确认。
3.投资者(会员)退股。投资人只是预注册，自愿选择退出；投资人已签订(天津)个人合作建房协议并支付首付款，但项目未开工的，可按协议约定退出，已支付费用按约定返还投资人。项目启动后，原则上不能撤回。特殊情况需要撤回的，应当按照约定承担一定的违约责任。已退出的名额，由后一名申请人依次顶替，后一名申请人顶替成功后，退还资金。
第四，资金监管的安全性
在参与合作建房之前，参与者需要办理验资手续，以获得项目参与权。验资程序包括以下两个步骤:
(1)资金验证:要求在指定合作银行开户，向交易委托账户各存入654.38+0.5万元，保证其具备实际参与项目的资金实力，存入资金不计利息，产生的利息作为协会日常开支。
(2)签订项目协议:业主在办理上述验资、担保运作的同时，应与项目管理公司签订合作建房项目协议，该协议应经过公证并具有法律效力，作为合作建房时业主遵循的法律依据。
(3)会员交存的资金以6个月为一个周期。如果6个月内合作建房项目不成功，参与合作建房的成员有权选择退回资金，否则该成员将自动成为下一个合作建房项目合作成员。
为了保证投资者的资金安全，是个人合作建房成功的最重要环节。根据其他城市的经验，提出以下措施:建立出资人资金监管机构。投资人代表(即保荐团队)和银行* * *共同监管资金，每笔款项都要经过双方* * *审核后才能进行。通过严格的程序和制度保证投资人资金的绝对安全。资金用于公司增资后，由合伙人会议改为股东会，实行公司制监督。
六、房屋、商铺、车位分配及社区管理
1，住房分配。原理是:根据登记的签约协议分配一个序号，然后根据投资人登记的房屋的楼层、朝向、结构、面积进行分配。同一人将按先登记原则确定，或由同一人抽签决定。房子的价格是根据房屋结构的楼层、朝向、面积来定的。按照最终房屋定价多退少补。
2.商店和停车位的分布。根据规划设计，一般小区约有10%的商铺和车位。对于商铺和车位的分配，拟采取以下两种形式:一是将商铺和车位以市场价出售，收益归投资者所有，然后按照投资者最终实际投资额进行分配，以冲抵部分建房成本。第二，所有商铺或车位预留用于商业租赁，租赁所得收益归投资人所有，每年根据投资人的投资额进行分配。这样可以更好的处理商铺和车位，实现利益最大化，分摊和降低房屋成本，让所有投资者真正受益。
3.社区管理。社区管理关系到所有投资者的利益。小区管理可以由业主自己成立的物业管理公司来管理，因为不盈利，成本会低于市场价。同时，房屋维修资金的使用也会更加合理。也可以聘请专业的物业管理公司来管理。无论采用何种方式，都由全体合伙人(未来业主)依法决定物业管理方案(选举产生业委会)。
七。项目运营资金的来源和使用
它在合作建房项目中以非营利方式运作。为了保证合作建房的顺利实施，减少和避免建房过程中的各种风险，合作建房机构需要各种专业的优秀人才，我们要支付相应的费用，保证聘请到有能力的人员。正规机构发生的运营费用，是我们合作建房项目的运营费用，应该算是住房成本的一部分。
个人合作建房是自己盖房子，供自己居住，所以控制成本尤为重要。但是，合作建房是一项非常复杂、操作难度大、时间长、专业性强的工作，需要一个团队的精心组织和努力。在项目的整个运作过程中，需要一定的费用作为保障，如:办公设备购置费、办公场地租赁费、日常办公费用、差旅费、会议费、电话费、网站建设维护费、招待费、交通费、文件资料费、工作人员工资、中介机构费等。其他城市在资金保障方面也有一些好的做法。比如温州采用的是一次付清的方式，有的城市还收取一定的会员费。根据天津实际情况，拟实行资金包干，即按工程总造价的5%提取工程管理费。项目运作复杂、耗时较长，一次性资金不足的，经投资方同意后适当增加。应严格控制资金使用制度，支出由发起人集体讨论决定，并接受顾问团监督小组的监督。总的原则是:公开、公平、公正、合理、经济、严格控制，既维护了投资者的利益，又保证了整个项目的顺利进行。