房产从立项到竣工验收需要签哪些合同？采取了什么步骤？
这四项几乎是每个项目开始时必须要做的事情。非常社会主义。不过这里也有一些有趣的事情，和法律有很大的关系，比如成立项目公司。这里需要注意的是，母公司拍下的土地过户到其全资项目公司名下，根据中国法律不属于交易。我再次强调，母公司与其全资子公司之间的土地转让不是交易。所以房地产公司可以随意成立项目子公司，等房子卖了之后再进行物理销毁，只剩下一个空壳。这种操作模式没有法律风险，非常经济实用，所以现在国内稍微有点规模的房地产公司都这么做。
况且立项纯粹是计划经济时代遗留下来的产物，很烦也不知道这东西应该是什么。项目的立项主要审查项目的投资额和可行性。不知道政府从什么角度来管理目前市场上的可行性。反正由于市场经济深度不同，各地对这个事情的管理也不一样。有的地方基本不是很管，有的地方管的很严。还有工程需要什么材料，这是谁也说不清楚的事情。立项和其他程序的关系就更随意了。比如最近国家政策要求先环评，后立项。这是基于加强环境保护，促进可持续发展。但在很多地方，环评的一大前提是项目的审批。如果不能立项，根本做不了环评。但上有政策，下有对策，一切由人来做。反正到目前为止，建设项目陆续上马，不知道大家是怎么熬过这些莫名其妙的政策的。反正我自己做这些事情的话，基本上都是直接去找这些部门，比如规划部门，让他们给我推荐编制可行性研究报告的公司，去找环保局，让他们给我推荐编制环评报告的公司，然后让这些公司负责这些手续。准备费用稍微高一点也没关系。总之我自己一看到这些程序就头疼的厉害。
总体布局审查阶段
现阶段，各地名称不同。听说的比较多的是“修建性详细规划审查”。这个阶段是审核居住区的总平面图，即考察一个居住区内的建筑是如何布置的，每个单体建筑有多高、多大，每个单体建筑之间的间距有多大，日照是否充足，总容积率有多大，是否超过规定的容积率，建筑密度有多大，进出居住区的道路如何布置，是否符合消防规范等等。这些东西很专业。
我想举个例子，比如建筑密度。这个东西看起来很简单吧？是建筑基区占整个住宅面积的比例。比如这个小区是1，000平米，地上有3000平米的建筑，那么建筑密度是30%。看来这个计算应该是没有争议的。但是等等。我3000平米的楼，占地2000平米，是大型的架空平台，架空地板下有停车位，上面有绿化广场。现在，争议来了。我的2000平米是建筑地下室吗？你们之所以限制我的建筑密度，无非是为了保证绿化，保护居民的休闲空间。现在我好像在地上建了个东西，但是我的东西上面是绿色的。我的绿化没有减少，我的休闲空间也没有减少，所以这2000平米不能算在建筑密度里。这种空中花园状架空地板到底要不要算建筑密度，反正技术规格不限，有无穷无尽的空间可以钻。
再比如容积率，总建筑面积除以净用地面积。看起来也很简单。但实际上，什么是净土地面积呢？我们从哪里开始？是纯土地使用权证面积，还是比这个面积大一点，一直到周边道路中线？这个东西根本不清楚，怎么算都行。净用地面积一增加，总建筑面积自然就上升。这些都是可以钻空子的地方。
全面审查管道和排水许可
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在就拿出来，因为这个东西真的很专业。如果做得不好，被这个东西干掉的公司比比皆是。不要以为保利、和盛这样的大公司不会在这个问题上犯重大原则性错误。其实不管是什么房地产公司，在这个问题上磕磕绊绊的概率都是一样的。这东西就跟递包裹一样，一轮就死了。
说了半天，什么是流水线合成？包括住宅给排水管道、强电线路、弱电线路三大项，综合考虑，按照各种设计规范科学布置，放在同一张图纸上。给排水就不用解释了，就是自来水怎么引入小区，然后小区的生活污水雨水怎么排；强电是家用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进去；弱电内容有很多，有线电视线、各种通信线、网络线、内部监控线等等。以上三件事要想科学，都得地下化，从地面渗透到单个建筑再连接到千家万户。
这些线路一定要合理安排，不能乱走。作为一个非专业人士，判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两点:1。你随便走进一个居民区，看看楼与楼之间有没有电线。只要你有这个，基本上你就没有资格在这个社区。2.井盖是不是基本都是沿着小区道路布置的，而不是到处都是？如果满地都是井盖，逃跑几乎是不可能的。基本上这个小区也是不合格的。
为什么我这么强调这个流水线合成？如果设计不好会怎么样？首先，供水排水一整天都会出问题。我见过太多小区一下雨就变成池塘的事情；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出故障，小区网商根本没得选，因为只有一个管道被埋了，其他网商也进不来提供优质服务。现在这个房子里，不是这里的线坏了就是那里的线坏了，整天都在修。然后，夏天不要开空调。一打开就会断电，就会跳闸。家里的电器要轮流用，不要一起开。千万不要边看电视边开电脑，否则你会在黑暗中度过一夜。这些都是管道综合做得不好的迹象。你说，这样的小区，能住吗？
既然管道综合这么重要，为什么我们在设计的时候不只是想想，好好研究一下呢？事实上，我不能。为什么？因为所有的电线，你都要从外面引入，你要和外面有接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你，无论开发人员提前做了多少准备工作和调查，都不能保证预留的接口不会改变。最常见的就是市政污水管道突然改建，换地方。即使不换地方，也会横向抬高几厘米。由于倾斜不足，这个小区的排水系统将要完工。这种事情太常见了。大家一定经常看到市政管道施工，挖马路，今天在这里做，明天又在做。反正我被这个东西吓到了。这种情况下，赔钱是不可能的。然后，一开始高压线的接入口说好了，是从某变电站接入的。当建设完成，正式接入时，突然发现变电站已经搬走，或者容量已经超出，你无法再接入。你必须从其他地方连接它。这时候你只能乱花钱，乱领导。算算汲取了多少电。在生活中引起任何麻烦，我想那是肯定的
先说这个排水许可。这个东西是市政部门发的，专门给小区排水的。现在都是雨污分流就是雨水和生活污水要分两个管。这个东西走向的管道，讲的是管径和流量，以及连接市政管道的位置。那么这个东西反过来影响管道的综合设计，其实是一回事。
单体审查、建设工程规划许可证
规划部门对单体设计的审核也很严格，但总的来说比总图容易通过。
单体设计是什么？是在总平面规划的基础上，实施单体建筑的设计方案。单体方案的主要内容是什么？我个人是这样总结的:关键是落实每个空间的大小。这个阶段有些事情也很麻烦，最烦的就是停车位。目前国内各大城市对停车位的管理非常严格。一般要求每户有车位，商业用房一般为100平方米。一般配置要求基本一致，城市也差不多。车位不够，基本上你别想过单审核。
当然，总图审核的时候，车位也是要审核的，但在那个阶段，主要是经验值。按照一个车位35平米到45平米的经验值，评估地下室面积。一般来说，规划部门不会太在意车位够不够，也不会在图纸上认真统计。但是单体阶段不一样，我就开始数了。这个时候什么招数都会用上。比如所谓的儿童停车位，你根本不能停车，可以在车的角落放个车位，等等。但有时候，无论怎么说，都是不够的，所以有一种方法可以解释，这里有一个立体的机械停车位。我相信很多人都见过立体机械停车位，使用起来非常困难。一次进进出出半个小时是很正常的。然而，无数开发者只是停留在文字上。只要他们通过单体审核，这种机械式停车设备未来是否真的建成，都可以灵活处理。
为什么开发商这么不愿意建更大的地下室？因为建地下室是亏损的。很少有人买。10 20万买个巴掌大的车位，开发商还在赔钱？事实是，停一辆车真的只需要不到10平方米的空间。但是，如果你想停这辆车，你需要另外30平方米的车道。所以根据经验值，每个车位要分摊的面积基本在35到45平方米。规划部门都这么精通。这辆车不能垂直起降。这是客观规律。
当然，这是我的一般经验。在一些城市，停车位还是可以赚钱的。比如广州、深圳、上海的一些黄金地段的楼盘，据说要买40万的车位。但这并不代表普遍规律。
设计公司审查完单体设计，细化施工图后，可以申请建设工程规划许可证。这个过程技术含量较低。不值得说。
消防与人防专题综述
这两个东西杀人，但是我们可以直接得出结论:严格来说，没有一个小区的消防和人防设计是达标的；没有一个小区的消防和人防设备是合格的。说白了，所有专业报申请消防是最难的，但如果简单的话，也可以很简单。至于人防建设申请，就更让人费解了。当然，很多地方都没有这样的内容。
先说消防。消防部门是武警，不是政府机关。这个大家应该都知道。中国的消防审查，很多时候都很扯淡，很官僚。另外，我们开发商真的很离谱。如果要符合消防规定，这个投入太大了。另外，我们的消费者并没有意识到这一点。因为很多消防要求对使用危害很大，比如在电梯间和楼梯间之间设置1防火门，业主进出很不方便。基本上来说，严格按照规范做足防火设计是绝对不行的。在这方面，审查越来越严格。一般来说，开发商都是受消防施工企业委托申请施工的。为什么？因为这些企业长期与消防部门打交道，与消防部门的关系源远流长，往往是靠他们才能把事情办好。不过，我在这里说句公道话:基本上没有人敢篡改涉及生命安全的消防安全条例。如12层以上应设置专用消防电梯，17层以上应设置剪刀楼梯。这些强制性规范已经是铁律了。就我个人而言，我从来没有见过一个开发商能绕过这些强制性规范。即使他能绕过他们，也会获得巨大的回报，比如减少一套楼梯。那是好事，但基本没人敢做。
人防部门属于政府部门，不是军队编制。地下室用于人防的部分也可以做车位，但这部分要划出来，不能发产权证。这部分车位只有使用权。人防车位使用权争议很大。社会上各种声音都有，尤其是自以为懂物权法的。所有用于民防的东西都归国家所有。国家为了鼓励人们搞人防工程，允许你临时使用。但这种产权，无论如何，不可能属于所有人。
因为人防车位只是临时的，不能出售，开发商肯定会想办法减少人防面积。
节能审查和施工图审查
取得建设工程规划许可证后，设计公司将再次细化施工图，完成结构施工图、水电施工图等所有施工图和结构计算。，完成节能设计，做一个节能计算，这样就可以开始这两个审核了。
节能复习是一个怎么复习的问题。如今，我国越来越强调可持续发展，建筑节能的地位也越来越高。这么说吧:360度大落地窗、全开放式阳台、不封闭中庭这种东西，从节能角度来说肯定是不达标的。有了这些东西，夏天空调都快疯了。但是人们喜欢这个新事物。这里南北差异非常明显:一般北方在节能审查中都能达标，老百姓在观念上也能接受这一点，因为北方存在供暖问题，节能不达标的房子冬天就得花采暖费。但是南方人不喜欢这种东西。我喜欢这个。这不关你的事。
施工图审查和施工图审查现在表面上是市场化的，让开发商找有资质的施工图审查单位进行审查。施工图审查单位也必须对审查结果负责。但是国内的复习技术很落后，嗯，连设计施工技术都很落后，所以这个复习真的是见仁见智，没办法复习。施工图审查是收费项目，很贵，所以一直是名义上的市场化，事实上的垄断。不用说大家都知道。
污泥排放许可证、噪声排放许可证和夜间连续施工许可证。
泥巴和噪音，这里特别提到这两个东西，是因为它们是最让人不安的东西。我知道在很多城市，这两样东西几乎没人在意:泥巴和噪音。但是现在，越来越多的城市开始加强对这两样东西的管理。
运输建筑泥浆的车辆只能在规定的时间在规定的道路上行驶。
噪声排放许可证是指只能在规定的时间内以规范的、噪音较小的方式进行施工。这是由环保部门负责的。现在很多城市已经禁止使用锤打桩。
在一些二三线城市，环保局对噪声排放和夜间连续施工程序一般不会严格管理。
质量监督和安全监督
质量监督站和安全监督站是建设部的下属机构。在拿到施工许可证之前，必须去两个站审批。
在实际操作中，每当涉及到检测，都会由质监所负责处理；不用检测，用肉眼找毛病，是安监的职责。因为质监是搞检测的，比如桩载检测，水泥检测，这些东西都是收费项目，所以质监在管理上没有那么严格。为什么？因为质监大多是靠这些收费项目来养活自己的。安全监管基本不收费，但他们也能想出很多收费服务，比如安全生产培训，工人佩戴安全智能卡上班等。
现在在一些城市，质检的功能已经开始市场化，有资质的检测单位就可以做检测了。比如广州，一桩检测的费用只有周边城市的1。
施工招标与施工监理
首先，根据我国现行的招投标法，民营房地产公司(无国有经济成分)不需要进行建设工程招标，可以直接发包。但在一些大城市，比如广州，无论什么企业建设，都必须进行招投标。在大多数城市，只要私企能提供私企证明，也就是去工商局打一份股东结构书，就可以免除施工招投标手续。
必须进行施工招标时，施工企业必须将自己的专业技术人员在施工管理部门备案，一般包括施工员、质量员、安全员。施工招标的材料之一是专业技术人员。根据项目的大小，对人员数量有不同的要求。总之一定要按照投标记录的要求去做。
监理招标的程序和施工招标差不多，就不多说了。
监理方申请施工是监理方免于招标或投标程序后的事情。制定监理方案和监理细则，提交施工部门审核，通过后发送监理审核意见。合格才是下一步，施工许可。
建筑商执照
施工许可证需要的材料基本上是以上所有手续的汇总，缺一不可。但在实际操作中，几乎不可能完成上述所有程序，然后申请施工许可证。一般不可能一步一步完成所有手续再去办理施工许可手续。这样的话，绝对没有1年出不去。
除了一些管理相对规范严格的大城市，很多城市很多工作都可以不拿施工许可证就做，比如土方，一般都是先动。即使在这些管理相对规范的大城市，也有漏洞可钻。比如基坑支护可以单独发施工许可证，然后地下室部分再发地上部分的施工许可证。这将一个项目分成许多部分来颁发证书。总之通过各种修改，提前施工。
放线和检查
图纸绘制完成后，现场定位图纸上的建筑是一项技术活。需要测量和确定坐标。这份工作叫付出。放线一般由规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构来做，但一些发达城市也将这项工作半市场化，正式放线的前提是取得施工许可证。发布后，测绘院会出具发布书。
在提前施工，违法建设的情况下，就要做这个测绘院的工作。让他们提前还清。
放线后，施工单位会根据这个角点进行施工，然后做线检查。乍一看，这栋楼确实是按图纸建的，而且没有超出边线。测绘院出具了验线书。这个线路检查工作和以后的验收关系很大，一定要慎重。
预售许可证
现在预售的管理已经比较严格了。在房地产已经成为一个行业的城市，预售许可证要求网上办理，并全程公示。
预售许可证最重要的条件是:高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件和银行办理按揭贷款的条件不一样:不管多少层，都可以封顶才放款。所以现在高层往往完成三分之二的结构，拿到预售许可证后，开发商推盘并不积极。因为这个时候钱不是很好收，只能收20%到30%，但是各种交易的税费都要按照当年全额计算。
现在预售许可证必须公示。交易价格一定要明确，单价一定要明确。在交易现场，也禁止搞任何5000元/平方米的“起拍”，这是骗人的东西。政府没有(或没有权力)控制房地产的交易价格。开发商在办理预售手续时完全可以不理会申报的价格。就申报这个价格吧。与销售时价格与申报时价格的差异无关，不存在法律或行政责任。
预售许可证还有一个值得一提的地方就是预测图。房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸，提前计算出一个面积。这叫做预测绘画。完成后，实地测量为实际测量。众所周知，面积纠纷往往是日后客户与开发商的主要矛盾。这个矛盾是怎么产生的？最重要的是这个预测和实测的面积差。造成这种差异的原因有很多，比如施工不规范导致的面积误差，或者之前图纸计算中公共部位的统计有误差，都是有可能的。但是要说是开发商故意造成的，我个人没见过。开发商也没有这个能力或者故意造假。
现在为了避免这种纠纷，开发商已经开始花很多精力在房屋测量机构的工作上。
规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交付使用。
规划验收主要是检查规划指标是否超标。封顶之后，竣工之前，可以做这个验收。这个验收的前提是做线检，基本能通过，规划验收的时候不会有太大的麻烦。基本流程如下:规划局的同志坐在车里看一看。哦，它被盖住了。然后拿起检查书看一看。哦，没问题。数数楼层。哦，是这层楼，所以回去做你该做的。
消防、人防、管道验收都是这些专业施工单位做的，也只有他们能做。开发人员自己做这些检查，肯定会失败。特别是消防和永久用电。
现在质量验收很简单。竣工后，施工单位、开发商、监理单位出整体验收报告，然后移交质监站备案。就是这样。
已经完成了质量验收和专业验收，规划验收也已经完成，也就是最后要去建设局进行竣工验收和备案。
竣工验收记录的完成是法定的正式移交条件。没有这份竣工验收记录表，业主可以拒绝收房。