住房搬迁问题

房屋拆迁是指国家建设、城市改造、房地产开发等。经政府有关部门批准，建设单位将拆除建设用地上的房屋及其附着物，对房屋所有人或使用人进行搬迁并给予一定补偿。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，必须遵循以下程序。

1.申请拆迁，拿到拆迁许可证。

需要拆迁的单位应当持建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实证明，向房屋所在地县级以上人民政府拆迁主管部门提出拆迁申请。经审查后，发放房屋拆迁许可证。必须向被拆迁人出示拆迁许可证。

2.发布拆迁公告。拆迁单位领取拆迁许可证后，应当及时宣布拆迁决定，并向拆迁范围内的被拆迁人发布拆迁公告。公告内容包括拆迁人、拆迁范围和拆迁期限。

3.签订拆迁补偿安置合同。在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在自愿、有偿的基础上平等协商拆迁安置的有关事宜，并签订合同。

4.实施房屋拆迁。被拆迁人应当在公告规定的期限内自行搬迁。拒不搬迁的，被拆迁人可以申请强制拆迁。强制拆迁结束后，拆迁人应当向被拆迁人出具拆迁验收单，然后组织房屋拆迁。

2.注意拆迁补偿安置合同条款的主要内容。

1，拆迁当事人及基本信息。涉及的当事人包括:①拆迁人:取得房屋拆迁许可证的单位。②被拆迁人:被拆迁房屋的所有权人，即拥有被拆迁房屋的自然人或法人。(3)承租人:与被拆迁人签订房屋租赁合同的使用人。在租赁关系尚未终止，房屋所有权人不能合理安置承租人的情况下，被拆迁人应当与被拆迁人、承租人签订拆迁补偿安置协议，对承租人进行安置。

2、房屋拆迁。包括位置、结构、楼层、面积、质量、房间数量及附属设施。

3.补偿方式、补偿金额和补偿时间。补偿方式分为货币补偿和房屋产权调换。货币补偿应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价格确定。产权调换的，应按被拆除房屋和调换房屋的房地产市场评估价格计算，结清产权调换差价。

注意以下两种情况，不要选择补偿方式:①拆除非公益性房屋的附属物，只给予货币补偿，不进行产权调换；(2)拆迁出租房屋，拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同不能达成协议且拆迁人无法安置承租人的，拆迁人应当对被拆迁房屋进行产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人继续租赁。补偿时间，一般应在拆迁前一次性补偿。

4.房屋评估。无论选择哪种补偿方式，都要对被拆迁房屋的市场价格进行评估。房屋估价机构的选择由拆迁人和被拆迁人共同选定。不能达成一致的，由双方提出一至二家评估机构，抽签决定。评估费用一般由居民承担。双方约定价格的，产权交易所可以不进行评估。

5.拆迁安置措施。安置针对的是被拆迁的承租人。被拆迁人不能与承租人解除租赁关系，又不能安置承租人的，拆迁人应当安置承租人，支付临时安置补助费或者提供周转房。

6.支付搬迁补助费、临时安置补助费和停业补偿费。拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付补助费。过渡期间，被拆迁人或者承租人自行安排住所的，拆迁人应当支付临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当的停产、停业补偿。

7.搬迁期和过渡期。搬迁期限是被拆迁人和承租人自行搬迁的期限。过渡期是指在产权调换补偿的形式下，拆迁人提供合适的替代房屋的期限，是对拆迁的约束。

8.违约责任。拆迁人的违约责任主要包括不按时支付补偿的责任和超过过渡期限提供产权调换房屋的责任。承担责任的方式是支付一定数额的违约金。被拆迁人的违约责任主要是不搬迁和腾退周转房的责任。承担责任的方式就是被迫搬家。

三、注意解决拆迁安置纠纷必须先斩后诉。

1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起诉讼。《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定。

(1)先切后诉。行政裁决是解决纠纷的前置手段和必要程序。当事人因拆迁产生的纠纷，应当由房屋拆迁管理部门先行裁决，只有对行政裁决不服的，才能请求司法救济。

裁决结果是强制执行的依据。被拆迁人在裁决规定的期限内无正当理由拒不搬迁的，无论是否提起诉讼，县级以上人民政府可以责令强制拆除，也可以由房管部门申请人民法院强制拆除。

(3)裁决的执行不排除当事人的上诉权。当事人对房屋拆迁补偿安置行政裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，有的作为民事案件受理，有的作为行政案件受理。

2、拆迁行政决定首先发生拆迁效力。

《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人或者承租人在裁决规定的期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆除，或者申请人民法院强制拆除。

首次拆迁必须符合下列条件:

当事人权利义务关系明确，不先行拆迁将严重影响拆迁生产经营。

(2)被拆迁人或房屋承租人具备搬迁或过渡条件，拆迁申请人已对被拆迁人给予货币补偿或提供安置房或过渡房，且被拆迁人有房居住。

申请人必须提供担保。《民事诉讼法》第九十八条规定，申请先予执行，拆迁人必须提供担保。申请人未提供或者拒绝提供担保的，人民法院应当驳回申请。担保的形式可以是房屋，也可以是资金，必须提供相当于被强制拆迁房屋价值的担保。

四个。注意解决拆迁安置中的特殊情况。

1，产权不清的房屋拆迁补偿

产权不清的房屋是指权属有争议或者无法确定所有权人的房屋。搬迁期限内产权不清无法裁判确定的房屋拆迁如何补偿？《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条规定，拆迁人应当提出补偿安置方案，经房屋拆迁管理部门批准后，由公证处对被拆迁房屋的有关事项进行保全，然后实施强制拆迁。

2、出租房屋拆迁补偿安置问题

为了保护承租人的合法权益，《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与承租人解除租赁关系，或者被拆迁人安置承租人的，被拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。未就解除租赁关系达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人进行房屋调换。产权调换的房屋由原承租人承租，但双方应重新签订房屋租赁合同。

3、* * * *存在房屋拆迁补偿安置问题。

所有* * *人要求对* * *所有的房屋进行产权调换，应予准许。实行产权调换的房屋与被拆迁房屋的差价由所有* * *人承担。对于不可分割的* * *自有房屋，有的* * *人要求产权调换，有的* * *人要求货币补偿，应当给予货币补偿。

4.抵押房屋拆迁补偿。

《担保法》第五十八条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。损失赔偿金应当作为抵押财产。最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第八十条规定，抵押物灭失、毁损、被征收的，抵押权人可以就抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。在实施产权调换补偿时，由于调换的房屋是特定物，抵押权可以延伸，抵押权人和抵押人不需要就调换的房屋签订抵押合同，也不需要重新登记，因此可以先行补偿。抵押权人应当向法院申请采取适当的保全措施，因为货币是一种物。

5、在产权调换拆迁中的特殊保护措施。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人应当以产权调换的方式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人应当以特定位置和用途的房屋对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人将补偿安置房另行出售给第三人，被拆迁人请求优先获得补偿安置房的，应予支持。

6、临时建筑和违章建筑的拆迁补偿。

临时建筑是指经规划部门批准短期临时使用，但不发产权证的建筑。临时建筑有严格的使用年限，拆除超过使用年限的临时建筑不予补偿；未超过核定使用年限的，给予适当补偿。补偿的标准可以参考房屋剩余年限的租金计算和建筑成本。