常州买房必看:开发商不会告诉你的9个潜规则。
1.售楼处的人不一定是开发商。
现在越来越多的房地产公司提倡“轻资产”，将销售团队外包给代理公司。代理公司通过卖房获得佣金，因此销售能力更强。这个不会影响你买房，但是如果他们给你做了几个承诺，可能会有影响。
一些售楼中介为了卖房，欺骗消费者，说这一带交通很方便，新开的地铁就在附近，但实际上地铁经过的路线离这里很远，十分钟的路程可能就是十分钟的车程。甚至有售楼处直接模仿，在小区附近建了一个地铁指路牌。
如果购房者遇到房价大跌或者房屋质量问题跑到售楼处闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事情。
2、买房送“学位”不一定能实现。
很多购房者瞄准的是开发商的稀缺学位，“保底票”保证入学。能给的程度真的是和隐藏的门槛绑在一起的。其实到了注册的时候，门槛一下子就起来了。最终由于学位指标、年限、户籍的限制，公立学校学位兑现时要交赞助费，导致孩子无法上学。
开发商“发学位”的措辞有时被巧妙运用。一方面，房产只有按照学区划分，符合学区内学校的入学条件，才能入学。这是教育地产的“度”之一。开发商投入“教育基金”与拥有优质教育资源的学校“买学位”，但有指标和年限限制，却没有如实告知购买者。当出现“绰绰有余”的情况时，自然无法兑现当初的承诺。
抽签方式更可能是暗箱操作，无法说服急需学位的家长和业主。很少有开发商愿意把学位写进合同，消费者也无法合法维权。
3.赠与区域不受法律保护。
“买一层送一层”“赠送超大花园”。许多免费赠送的东西通常会让购买者非常失望。其实这种买一送一的房间，单价会比没有赠品的同类单位高很多。因为规避了90/70的政策限制，所以我们使用带赠送区的小户型，以达到更大的空间效果。
其实赠送面积也会包含在房价里。此时，销售人员只会根据实际使用面积告诉你，房价很便宜。但绝不会说房产证上面给的面积就不加，也就是说没有产权的空间。
特别是1层或者顶层的花园或者天台的赠送面积，在物权法上其实是全体业主共有的，开发商通常不会写进合同里。一旦发生纠纷，恐怕接任高位的主人会“赔了夫人又折兵”。
4.沙盘掩盖“不利因素”
如果售楼处的销售拿出沙盘给购房者介绍楼盘，楼盘绿化率达到30%甚至更高，不要轻易相信他。你在沙盘上看到的绿色可能只是一个停车场。
因为地下车位不够，开发商势必要把车位转移到地上。这些地板往往铺的是长草空心砖，实际的停车场已经偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然，绿化率的计算也会包括这些长草的空心砖。
沙盘里经常会有一些玻璃制成的透明小方晶，可能是小区的公共设施，也可能是待规划的楼房和居民楼。这些不知名的建筑和空地，在未来某一天成为现实时，极有可能对居住生活产生负面影响。比如，你买的楼前面又升起了一栋楼。比如承诺规划的绿地实际上会变成高楼。
5.你注意到房子的“产权”了吗？
买商品房的时候会看价格、地段、户型，但是有没有注意到楼盘所在地块的土地使用年限？也许你说你注意到销售人员告诉你房子的产权是70年或者50年，但是通常意义上的“商品房”的真实居住时间是多少？都说每栋楼的使用年限是70年，但是这70年指的是哪个时间段呢？
商品房的实际使用年限，按照正常流程，产权按照开发商取得的土地计算，是70年。一般情况下，从拿地到施工到最终交付需要两三年时间。那么一般情况下，买家拿到房子后，实际产权只有678年。但如果开发商捂地或者捂盘，该楼盘的地块拿到地并交房需要五年以上的时间怎么办？
6.样板间里有很多小手小脚，比如更小的家具。
有时候你在售楼处看到的样板间，交房的时候就被拆了。大概是因为样板间作为开发商的展示空间，肯定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势。交房的时候，开发商为了避免那些过于“真实”的户主发现自己的房子和样板房有差距而引发纠纷，就“销毁”了证据。
7.平面图会刻意制造一种假象。
从单套房的平面图来看，为了体现功能分区，设计平面图的单位会刻意使用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫生间等。以体现每个功能空间，但需要注意的是，设计师在做平面图时可能会随意缩放家具的尺寸。
一栋楼的横向关系图，可以清晰的反映出一层楼所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。这个图还可以让你清楚地识别出单元内电梯和走廊的设置，以及你所关注的单元位置，房子的门口离电梯或楼门口有多远，房子或客厅的采光是否会被相邻单元遮挡；无论你自己的浴室是否正对着邻居家的观景阳台，那都太令人失望了。
8、精装修费用让贷款利息惊人。
在精装修房的销售过程中，开发商会告诉你“装修款也可以贷款”。看来对于刚买房子缺钱的人来说，这笔装修支出也可以慢慢还。精装修成本产生的利息是惊人的。
一套100平米的房子，价格是10000元每平米，装修标准是1500元每平米。按照5年期以上贷款基准利率(2012年7月6日以后)为6.55%。如果能打八五折，年利率就是5.5675%。
如果购房者选择30%首付，那么毛坯房贷款70万，20年等额本息的还款方式会产生46万左右的收益。总装修费用为654.38+0.5万元。如果用同样的方法贷款，会产生近654.38+0.5万元的利息。光是65438+万元的利息支付，对于100平米的毛坯房普通硬装修，其实是绰绰有余的。
9.您的个人数据可能会被出售。
买房后会不会突然接到各种推销电话，让你装修、买保险(放心)、买家具？很不幸，我告诉你，你的个人信息已经被卖了！
买房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都有可能，但卖的最多的对象是中介公司。曾经出现过某中介在开盘火爆阶段堵在售楼处外购买客户资料的情况。据说一个高档别墅住宅的客户信息成交价甚至达到4000到5000元。
(以上回答发布于2017-02-10。请以目前实际购房政策为准。)
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