房屋所有权人的优先购买权如何实现？

* * *拥有房屋是指房屋不仅为一方所有，而且为数人所有，数人可以对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。《城市私有房屋管理条例》第10条规定:“房屋所有人出售* * *所有的房屋，必须提交* * *同意的证明，在同等条件下，* * *所有人有优先购买权。”根据该条规定，房屋所有人出售* * *所有的房屋，必须征得* * *同意，并须出具* * *同意的书面证明。有些人有优先购买所售房屋的权利，但他们只能在与其他购房者同等的条件下享有这一权利。如果其他买家提供的条件优于* * *，* *。一. * * *部分人优先购买权的法律概念所谓优先购买权，是指特定民事主体依法先于他人购买特定财产的权利。* * *优先购买权是指* * *有财产转移时* * *可以转让的不动产或动产份额。作为同等条件下* * *的优先购买权，是法定的、物权的。一个是* * *的存在。* * *优先购买权人行使优先购买权时，* * *有基础，不存在则不享有优先购买权。此外，卖方对* * *的份额必须明确且无争议。如果* * *在* * *关系中的份额不确定，则应先确定各自的* * *份额。其次，出卖人拥有的财产必须是未被司法、行政机关管制或处罚的财产。如果* * *有房，被司法机关、行政机关查封的，将强制执行* * *的卖方份额。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第二款“司法机关、行政机关依法决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。在司法机关或者行政机关处分该财产之前，优先购买权人不能行使优先购买权。第二，* * *有优先购买权的人必须受到“同等条件”的限制。“同等条款”按照通常的交易习惯必须是相同的条款，有规则可循的约定。价格条件相同的，优先购买权人可以行使优先购买权。付款方式，如立即付款或分期付款，在价格相同的情况下为立即付款，* * *优先购买权人可以行使优先购买权。分期付款的，如果分期付款期限与第三人相同，优先购买权人可以行使优先购买权。否则不满足同样的条件，即不能行使优先购买权。此外，优先购买权人可以在合理期限内行使优先购买权。目前，我国法律没有明确规定优先购买权人的合理期限。但应根据拟出售标的物的特点确定合理的期限，并给予优先购买权人行使优先购买权的必要准备期，以足够的资金筹集。同时，应综合考虑出售他份的具体客观情况，使优先购买权人不能无限期地行使优先购买权。动产不需要登记的，应当在一个月内确定合理期限。如果是不动产或者动产需要登记的，可以参照《民法通则意见》第118条:“出租人应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”参照上述规定，综合考虑出卖人的利益和优先购买权的保护。二、* * *关系中优先购买权的实现方式(1)优先购买权在* * *内的实现。在* * *关系中，当一个* * *有意转让其份额时，必须由其他* * *人行使优先购买权，其他* * *人有优先购买权。法律没有相关规定。一种观点认为，由转让方决定谁有优先购买权。原因是为了减少不必要的纠纷，充分尊重转让方的所有权，应该由转让方自己决定。第二种观点是抽签决定。理由是《最高人民法院市关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(司执(2004)第16号)第十六条第二款规定“同一顺序的多个优先购买权人同时表示接受的，以抽签方式确定买受人”。第三种观点认为，优先购买权应当由* * *三分之二以上业主(包括意向转让方)行使。如果三分之二的* * *业主不能同意，将采用抽签的方式。笔者赞同第三种观点。原因是《物权法》第九十七条规定“处分* * *所有的不动产或者动产，对* * *所有的不动产或者动产进行重大修缮，应当经* * *所有人三分之二以上或者全体* * *所有人同意，但* * *所有人另有约定的除外”。如果有三个* * *人，由转让人和受让人决定的拟行使优先购买权的买受人必然形成三分之二* * *人的同意，充分尊重了转让人的所有权。全部* * * *人超过四人的，只有转让方和受让方决定的两个买受人同意，未经其他* * * *人同意的，由构成* * *人三分之二以上的买受人行使优先购买权。这种做法的好处是，转让人转让自己的财产份额后，不再参与财产事务的管理，避免自己主观好恶而不考虑以后关系的稳定和发展。如果* * *人不能形成三分之二以上* * *人同意，抽签。既体现了相对公平，又避免和减少了* * *关系中不必要的纠纷。鉴于上述情况，应该是* * *人在同等条件下的优先购买权。如果有与* * *招标无关的第三人，仍应遵守“同等条件”的规定。只是在“同等条件”的前提下，* * *才有了内部，才有了第三人。(2) * * *某人的优先购买权与承租人的优先购买权竞合的处理。* * *部分人的优先购买权与承租人的优先购买权在同等条件下竞合，两者的冲突表现在谁有优先购买权。对上述问题有两种不同的看法。一种观点认为承租人有优先购买权，另一种观点认为部分人的优先购买权优先于承租人。笔者赞同后一种观点。原因是1。从权利的角度看，* * *的优先购买权来源于* * *的所有权关系，具有物权性质，而承租人的优先购买权基于租赁关系，是一种由债权衍生而来的债权。从物权优于债权的理论来看，所有权人的优先购买权优于承租人的优先购买权。2.从法律效力上讲，法律规定* * *某人有优先购买权，其目的是维护* * *之间关系的稳定，并且* * *某人对* * *所拥有的财产比承租人有更密切的利害关系，其义务高于承租人，从义务与权利相一致的原则上也更优先选择* * *某人的优先购买权。此外，承租人相对于部分人不具有优先行使购买权的权利。根据“买卖不破租赁”理论，承租人不行使优先购买权，不会影响原租赁合同。他们的权利没有受到影响或损害。综上所述，同等条件下，部分人的优先购买权优于承租人。(3)某人的优先购买权与第三人善意取得之间冲突的处理。某* * *人转让其* *份额未履行通知义务，而是将其财产份额转让给第三人。有意向购买的* * *人的优先购买权如何实现？