房地产开发项目可行性研究报告
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一.项目背景
1.项目名称:住宅小区(暂定名)
2.可行性研究报告的编制依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《城市拆迁管理条例》
(3)城市居住区公共服务设施设置规定
(4)住宅设计规范
(5)居住建筑设计标准
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3.项目概述
1)地块位置:基地东起，南止于道路，西止于道路，北止于道路。围合区域内土地面积约为平方米，该地块属于A类地段。
2)建设规模和目标:
土地面积:亩(平方米)
容积率:
开发周期:
地价:元/亩(某市国有土地使用权挂牌出让起始价)建筑面积(预估):总建筑面积:㎡。
3)周边环境和设施
(1)步行到a市区大约需要10分钟。
(2)西侧是市中心的景点。
(3)东部城市绿化带，南部广场。
(4)西南靠近一个城市的小学。
(5)北方某市人民银行。
4.项目的SWOT分析
优势和机遇
(1)项目位于某城市最具潜力区域，周边环境为近期最佳居住区。
(2) A近几年的经济发展和市政建设的步伐，使得该区域的房地产有较大的升值空间。
(3)东侧的成功开发为该区域的房价定位提供了市场认可。
(4)住宅配套日益成熟，商业氛围逐渐形成，为本项目商铺价格奠定了一定基础。
(5)当地居民选择回迁的比例较大，对项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)项目以毛地出让，起拍价为人民币/亩，使得获取地块的前期资金较少。
(7)本项目规划定位为A市首个小高层住宅小区，可借鉴我公司在B市开发小高层的经验。
(8)我司与某市政府及建设主管部门的良好关系背景，有利于我司未来在当地的发展。
(9)A城物业管理公司的首次介入，对日后本项目的物业管理有一定的优势互补。
(10)拆迁难度之大，让其他地方的资金发愁，这就给我们这次招标成功创造了一定的机会。
劣势和威胁
(11)拆迁密度太高，拆迁成本和风险是这个项目成败的关键。
(12)某市拆迁实施细则即将出台，拆迁成本预测有风险。
(13)市政设施的拆除施工，由于其标准的不确定性，使得成本计算具有不确定性。
(14)外资的介入可能会使土地的挂牌价过高。
(15)规划中住宅用地的定位，商业规划未来能否通过，都存在不确定性。
(16)小高层住宅概念的形成，物业管理费，电梯运行维护等。，会给以后的销售带来一定的阻力。
(17)这个地块大部分居民都是二次搬迁，难度比较大。
(18)花园越来越完善，而且是多层住宅，所以和这个项目的竞争会很激烈。
(19)拆迁难度使得本项目工期有可能顺延。
(20)周边生活设施和交通不完善。
二、市场分析
1 A城市概况(参考)
一座城市坐落在河的南岸，面积平方公里，人口一万。
生态环境优良。有国家森林公园、国家野生动物保护区和国家水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达到56%，1996、1997被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。
投资环境好。交通通讯便利，公路形成了以国道、省道、沿江公路为骨架的交通网络；水运是长江干流的重要港口？A港作为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐量500万吨。A港泥洲新港区一期工程已经开工。通信形成了以数字传输和程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目区位于河流中下游南岸，与B市接壤，是A市的政治、经济和文化中心..全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡，13个镇，4个街道办事处。城市人口1.2万。
2 A城市房地产住宅市场分析
一个城市的房地产业从开始到发展经历了三个阶段:第一阶段是从1988到1993，以住宅建设为主。建的房子大多是福利性的，商品化率低。房地产行业正处于起步阶段。从1994到1998，第二阶段，统一代建行为逐渐消失，商品房开发逐渐兴起。1999一直是房地产行业的发展和规范阶段。峄城区南门？两点一线？以旧城改造和西苑居住区开发为起点，掀起了新一轮的城市建设高潮。特别是土地改革到市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口和规模迅速扩大，城市建设和房地产开发良性互动，房地产市场进入有序发展期。至此，一个城市的房地产行业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量明显提高，产业结构趋于合理，市场体系基本建立。
2003年，A市房地产行业的主要特点如下:
表现之一:投入大增。房地产开发投资4.6亿元，增长33.4%，占全市建设系统投资的65%，占全市固定资产投资的12.6%。
第二个表现:市场繁荣。主城区商品房竣工面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城镇人均住房建筑面积已达26平方米。
表现三:房价稳中有升。市区商品住宅价格比去年上涨17%，净增约400元/平方米。
表现四:交易市场持续升温。全市全年办理房地产交易1.1.20万笔。某市* * *成交房产7938宗，面积89.62万平方米，同比分别增长25%和35%，其中存量房成交2305宗，面积24.4万平方米，成交金额8800万元。
表现五:刺激经济效果显著。房地产业增加值占全市生产总值的14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售额616亿元；房地产行业上缴国家税收2800万元。
未来市场预测:
- ?从购买力的角度来看
随着经济的增长，城镇居民家庭可支配收入逐年增加。从2001到2003年，城镇居民家庭可支配收入从5222元上升到6028元。虽然去年房价大涨，但消费市场依然温格。
？从投资的角度来看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，房地产行业保值增值功能显著，使得房地产市场成为重要的投资领域。再加上银行信贷的支持，大大刺激了市场需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，每年增加16%。
？从消费结构来看
随着房地产市场的发展，居民的住房消费观念发生了明显的变化。人们不再满意了？只够生活吗？传统观念下，改善型住房需求更加明显。住房消费是由？住宅类型？去哪？享受？改变。二次置业和三次置业的消费群体逐渐扩大。据调查，惠晶花园一期95%以上的购房者都是因为房改而换房的。
？从需求关系来看
根据城市总体规划，城市建成区面积将从14.6平方公里增加到27.8平方公里，城市人口将从12万增加到30万。在不考虑有效购买力的情况下，从住房需求分析，一个城市每年人口增长所带动的住房需求，加上城市外来人口的购房需求和城市拆迁的需要，将为房地产行业提供广阔的发展空间。
3.主要竞赛项目分析
住宅小区的详细情况如下:
建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)
宝山路22号向阳小区1500
黄河街新华社区785 8 1344
银河街道银河社区170 1460
学院路城光小区130 1400
太阳神社区英雄路500号6.9 1508
一些商业网点的详细情况
项目面积㎡单价/㎡位置
汇丰花园40~~80新城区4000~5600
邱爽花园50~~70市区5000~12000
碧苑小区建设路6800号36~~50
秋浦路550号桃园小区车库
建设路550号荷花村车库
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，包括四栋五层住宅楼(两所实验小学40户，四家建筑公司16户)。
拆迁公司拆了一套30户的安置房)。其他房子都是两个？四楼。
根据挂牌文件附图及现场核查，围合区域内待拆迁房屋面积为住宅34329平方米，商业用房600平方米，共约205户。大多数家庭都是从城市房屋搬迁到这个健康的房子。90%以上的住户有土地证，规划建房证，房产证，单户水电表。有一定的房屋拆迁经验。
拆迁费用估算:
符合《A市城市房屋拆迁管理办法》和拆迁补偿评估报告的规定。
1，住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元。
2.营业用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)* 600平方米=600平方米* 3776元/平方米= 226.56万元。
3、配件(水、电、电话、空调等)
住宅面积:34,329 m2 * 45元/m2 = 1，544，805元。
营业用房:600 m2 *45元/m2 = 27000元。
4.室内装修:34929平米*80元/平米= 2794320元。
5、阁楼、围墙庭院地板等。：
34929平米*48元=1676592元。
6.搬家费、临时过渡费等。：
1)，搬家费:
住宅:200户*300元= 6万元。
营业场所:9户*500元= 4500元。
小计:6.45万元
2)、过渡费:
住宅:34329平米*2.5元/平米*6个月= 514935元。
营业用房:600平米*16元/平米*6个月=57600元。
小计:632，535元
其他费用
3)、管理费、委托拆迁费:
34929平方米* 15元/平方米= 523935元
4)房屋拆迁评估服务费:3.5万元。
5)、奖励:
34929平方米*100元/平方米=3492900元。
以上各项费用小计:38，533，208元，每平方米补偿金额为65，438+065，438+003.18元。
根据某市人民政府的命令，2003年上半年该市市区房屋拆迁仍可进行。反思《城市房屋拆迁管理办法》，2003年7月1实施。一个城市的城市房屋拆迁困难重重，尤其是国家城市房屋拆迁大气候政策向被拆迁人倾斜，司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米= 1203.5438+08平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
对该地块的建设规模进行了初步规划。沿东湖路建设2个两层网点，面积50*10*2=1000㎡，建筑面积2000㎡。
正门位于东湖路两个出口之间，次门位于小区附近的桥边。沿建设东路将建两层裙楼，基本与S小高层形式相同。裙房将建3栋12层房屋，面积110 * 15 * 2 = 3300㎡。三套12层房屋建筑面积为29.4 * 65438+。
大致安排在剧情里
一栋建筑，15层，29.4*13.8*15层；
一栋建筑，12层，29.4*13.8*12层；
三栋楼40 * 15 * 12层；
一栋楼，15层，40*15*15层；
占地面积:3211m2，建筑面积:41554m2。
总建筑面积:5861 m2，建筑密度:20.7%。
总建筑面积:61460m2，容积率:2.17。
地下室为高层建筑设计，面积4861㎡，总户数约297户。
建筑成本估算
(一)、项目前期费用:
1，拆迁费用
2.土地出让金
3.城市基础设施配套费:61460m2 * 50元/m2 = 307.3万元。
4.人防基金:配套修建地下室。
5.策划技术服务费:56160 * 1.4+5300 * 2.2 = 90300元。
6.墙体改造:61460 * 8 = 491.68万元。
7.散装水泥:61460 * 2 = 122900元。
8.白蚁防治费:61460 * 2 = 122900元。
9.质量监督费:61460 * 2 = 122960元。
10，施工图审查:61460 * 1 = 615000元。
11，防雷审核:61460 * 1 = 615000元。
12，消防审查:
13，文物:2000元。
14.规划设计:65438+万元。
15，建筑设计:2000 * 12+59460 * 30 = 1807800元。
16、地质勘探:61460 * 2 = 122900元。
17，测量定位:65438+万元。
18，燃气增容:2500元/户
19.供水管网配套费:20元/㎡。
小计:627.93万元(18和19项收汇，未统计)
(2)工程造价
1，桩基:59460*100元/㎡= 594.6万元。
2.地下室:4861 * 600元/㎡= 291.66万元。
3.标的:59460 * 900+2000 * 500 = 54565438+4000元。
4.电梯:9栋* 50万元/栋= 450万元。
5.室外水电工程:61460 * 50 = 307.3万元。
6.小区绿化、道路等工程:61460 * 60 = 368.76万元。
7.监理费:6337.66 * 1% = 63.38万元。
小计:75，276，5438+万元
合计8155.03万元
(3)项目成本分析
根据比较定价与市场定价相结合的原则，本项目预算定价如下:
小高层住宅1900元/m2，商铺6000元/m2，地下车库800元/m2。
销售收入住宅1900 * 56160 = 106704000
店铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
合计:142392800元
营业税及附加142392800 * 5.5% = 7831604。
费用142392800 * 4% = 5695712。
总成本:拆迁成本+建安成本+税费+费用+土地成本。
= 42025874.2+81550300+7831604+5695712+X = 137103490.2
毛利:销售收入？总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四。项目成本分析结论
如果土地挂牌竞价低于528万，项目有一定利润空间，可行。如果项目之外的风险很高，项目就不可行。
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总的来说，房地产可行性研究报告是以市场需求为基础，以资源投入为限制，以科学的方法为策略，以系统的评价指标为结果。总的来说，表现在以下两个问题上:
问题1:可行吗？
问题二:如何实现经济效益最大化？
从房地产项目开发的实际情况来看，单从施工技术上来说，一般没有一时半会儿突破不了的大难点。无论是大跨度桥梁还是超高层建筑，如杨浦、南浦大桥，420米88层的金茂大厦，468米的东方明珠，都是很好的证明。可见，关键在于投资回报，即能否取得最佳的经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。
2.项目投资是第一制胜法宝。
在房地产项目实施之前，必须进行投资可行性分析。在这个阶段，可行性分析是为了解决一个具体项目成功的可能性。当然，一个投资方案有可能成功，或者可行，并不代表这个项目合适。——一般情况下，可行性分析不仅要研究一个方案，还要同时研究几个方案。有时几个方案可能是可行的，有吸引力的。为了从多个可行方案中选出最优方案，科研人员只能在可行性分析的基础上综合考虑市场、资金、风险等问题，综合评价合理选择。可行性研究，至少可以准确回答三个问题:
这个项目是否可行？
如果可行，可行到什么程度？
c、如果投资，你可能遇到的最坏情况是什么，你应该为此做什么打算？
第三个操作环节:房地产可行性研究的战略分析
分析角度一:社会经济环保对房地产市场的影响
房地产行业不是一个孤立的行业。这本书很多地方都强调，把房地产业当成国民经济？喷嘴行业？看它是不对的。这不仅仅是一个说法的问题，而是一个基本的认识问题:是房地产业带动了国民经济的发展还是国民经济的增长带动了房地产业的发展？如果把这个问题颠倒过来，对形势的判断就会出现根本性的错误。政府和企业都会导致。先祖？决策倾向。比如90年代初的海南、惠州、北海等地，房地产业的畸形扩张和大起大落，就是忽视当地国民经济发展，主次颠倒，没有把房地产业摆正位置的后果。
分析角度二:地方政府行政行为对市场的影响。
一些地方政府的城市规划和规划控制水平直接影响当地的房地产开发。众所周知，在城市规划和管理较好的张家港市和江阴市，房地产开发一直处于相对稳定的状态。先进科学的规划，有效的规模控制，严格的规划管理，避免了这两个城市房地产开发的盲目和一哄而上。本着一块配套，一块开发，一块管理的原则，这里的住宅市场基本不存在供过于求的情况，所有楼盘的预售结果都很好。相比之下，许多城市的土地出让规模严重失控，房地产市场管理混乱，导致土地投机严重，商品房供应过多，市场价格大起大落，地方政府规划管理不当，给开发商带来了巨大风险。
分析角度三:街区环境对房地产营销的影响。
古北新区不是上海市中心。为什么楼价这么贵？原来第一个上海外贸区最早是80年代开发的？虹桥开发区，随着越来越多的外商在此办公，邻近的古北新区自然成为外商买房或租房的主要目标。该地区到处都是豪宅，居民多为港台同胞和外国人，因此成为上海的唯一。名副其实的外国人居住区。这使得古北新区享有很高的知名度，自然形成了独特的社交圈和生活社区。该地区的建筑质量还不错，有很多愿意花大价钱的需求者。所以价格和房租一直在稳步上涨。进入1996后，这个小区房价虽然有所下降，但依然是全国最贵的地方。
从古北新区的例子可以看出，房产的价值似乎并不完全取决于建筑本身的档次和质量，还取决于周围的邻里环境。正是因为虹桥开发区的发展，才有了古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区和古北新区之间明显存在功能互补关系。街区功能是实现房地产市场价值的外在动力。
投资者自身情况调查
1，检验你的经验
隔行如隔山，隔山买牛难。任何公司都不可能投资到自己完全不了解的领域，房地产投资也是如此。即使是房地产行业有一定资质的企业，如果公司以前在市区开发写字楼，现在目标投资对象是郊区别墅，是否可以考虑？那要看公司管理层有没有有别墅开发经验的人才，否则还是谨慎为好。当然，事情不是绝对的，当你认为？体验？当风险值得冒的时候，就没必要再多想了。
2.检查你的投资方法。
由于企业背景和实力不同，房地产投资企业的项目投资方式也不同。可能你的企业永远不会租一栋楼来获得长期回报，而是建一些卖一些，甚至是通过预售来开发，所以对于那些适合长期发展的项目，适合长期投资的领域，你要三思而行。有时候一个好项目到了一些房地产企业手里就成了臭狗屎，想扔都扔不掉。
3.检查你的融资能力。
每个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资的问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠。如果项目建到一半，你的后续资金没有提供，那就要命了。我见过很多这样的事情:一个建了一半的项目，因为没有后续资金，停工了两三年，前期成本涨了一半，所以就算建起来了，也根本没有利润，明显是亏本生意。分析角度四:投资人自身条件对营销的影响？太贵又有自知之明？。房地产开发商在进行项目分析时，不可能不分析自身条件。一个公司不可能开发各种项目，承担各种风险。所以在考察一个地区或者一个项目是否值得投资的时候，也要权衡公司是否适合投资那个地区。
第四个操作环节是成功的可行性研究过程。
步骤一人员安排组合
项目中的人数负责项目成本和时间。
注册房地产估价师
造价工程师
市场研究和分析人员
经济分析师
生产者
社会学、环境和其他专家
步骤b:市场分析
一、宏观因素分析
当房地产开发商计划在一个国家的某个地区投资时，首先要考虑的是这个国家的宏观因素，如政治、经济、文化、地理、风俗和宗教信仰，以及地区冲突或战争的可能性。
B.区域因素分析
总的来说，国内与项目所在地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在。仅研究其宏观因素是不够的，还需要分析项目所在地区的因素。这是因为:第一，宏观经济对区域经济的影响是不同的，对一些地区影响大，对另一些地区影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响。时间滞后？现象，宏观经济形势往往需要很长时间才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应很快，有的地区明显滞后，投资时必须考虑；第三，三国特定的区域经济使得部分区域经济或多或少受到宏观经济波动的影响，甚至形成了与宏观经济走势相反的趋势。中国的经济特区、自由工会和保税区对国际资本的依赖相对较小。即使在中国宏观经济调整期间，国内资金紧张时，其国际资本受影响较小，这些领域的项目受影响也较小。
C.微观市场分析
对拟投资项目所在区域房地产微观市场的分析可分为以下两部分:一是对拟投资房地产市场的分析，二是对与投资项目同类型房地产市场的分析。
步骤c:市场预测
需求预测
需求预测是以房地产市场调查的信息、数据和资料为基础，运用科学的方法，分析和预测某一类房产的市场需求规律和变化趋势，从而推断出市场对该类房产的需求。
供应预测
供应预测是根据房地产市场调查的信息和数据，运用科学的方法分析某一类物业的市场供应规律和变化趋势，从而预测该类物业在市场上的供应情况。
c预测方法
通常可以分为时间序列分析和因果关系分析。时间顺序:房地产可行性研究报告的列分析法可分为:移动平均法、指数平滑法等。因果关系分析可分为线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
步骤d:成本计算
在房地产开发项目的可行性研究中，工程造价计算是一个重要的环节，它是由评估师和造价工程师共同完成的。成本计算的正确与否，和租售市场的预测一样，对项目的经济效益影响很大，但相对来说，成本计算更容易把握。
一般来说，成本结构包括以下四个部分:
a土地前期费用:指取得合理的土地权属证书，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路，完成场地平整的费用。根据取得土地方式的不同，可分为三种:新征地前期费、旧区改造前期费和土地租赁费。
b、设计、建筑、安装费用:指场地三通一平完成后，从规划设计到土建、设备安装、装修工程、小区配套、小区绿化的费用。
c市政配套费:指项目开发时必须支付给城市市政建设的配套费，主要是新建房地产项目产生的水电费。
步骤e:财务评估
项目投资方案评价的指标一般分为两类:
一种是考虑7个贴现因素的动态指数，即考虑7个货币时间价值因素的指数，包括净现值、利润指数、动态回收期、内含报酬等指标。