广州市物业管理暂行办法(100号令)
陈建华市长
2003年3月65438日
广州市物业管理暂行办法
第一章总则
第一条为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，对房屋、配套设施、设备及相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
业主根据合同约定或者业主自行管理等，对物业管理区域内的房屋、配套设施、设备及相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。，应参照本办法执行。
第三条对配套设施不全、环境较差的旧住宅区，区、县人民政府应当结合城市环境综合整治，完善配套的城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅区的综合环境。旧住宅区的范围由区、县人民政府确定。
未实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，物业所在地街道办事处、镇人民政府应当在征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导、协助业主成立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业。
第四条市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第五条市房产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理。市房产行政主管部门的区分局(以下简称区分局)，县级市房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
街道办事处、镇人民政府应当会同区分局、县级房地产行政主管部门，指导、协助本辖区成立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常活动，调解、处理物业管理纠纷。
居民委员会、村民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务企业之间的协调机制，协助街道办事处、镇人民政府对社区的物业管理活动进行指导和监督。
第六条房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规和规章的宣传教育，增强业主的自我管理能力和意识。
分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会相关工作人员、业主委员会成员、业主监事会监事开展物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。
第七条房地产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务的监督检查，及时公布物业服务企业资质等级和房地产行政主管部门对物业服务企业的行政处罚。
房地产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府享有物业服务企业的物业管理备案、信用和处罚等物业管理信息。
第八条房产、价格、公安、城管、交通、工商、环保、质监等行政管理部门和其他城市管理综合执法机关应当按照法定职责，加强对物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。
供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等特许服务单位应当按照有关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务工作。
第九条物业管理行业协会应当加强对物业服务企业从业人员的培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，公开批评违反法律法规和行业规范的行为，加强行业自律管理，促进行业健康发展。
第十条建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照规定应当向全体业主公告、公布、公告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域显著位置公告、通过业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布者应选择一种或多种便于所有者参考的通知方式。
第二章物业管理区域
第十一条建设单位、物业服务企业、街道办事处、镇人民政府应当按照《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请备案。提交材料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当出具当场盖章的书面回执。
建设单位、物业服务企业、街道办事处、镇人民政府划定或者确定的物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案材料之日起5个工作日内提出意见。
第十二条建设单位在前期物业管理招投标工作中，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表；
(二)建设单位的营业执照；
(三)《建设用地规划许可证》及附图；
(四)建设项目的详细规划或者建设项目设计方案的总平面图；
(五)对物业管理区域内配置的物业管理用房进行预测或者测量；
(六)地名的正式文件。
第十三条已实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的已建成住宅区，物业服务企业应当提交下列材料办理备案:
(一)物业管理区域备案申报表；
(二)物业服务合同；
(三)物业服务企业资质证书；
(四)《建设用地规划许可证》及附图；
(五)建设项目的详细规划或者建设项目设计方案的总平面图；
(六)物业管理用房的位置和建筑面积；
(七)地名的正式文件。
物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的，应当书面报告已实施物业管理的区域的四至范围、物业使用的设施设备、小区建设等情况。
第十四条未实施物业管理的已建成住宅区需要实施物业管理。物业管理区域确定后，街道办事处、镇人民政府应当提交下列材料，用于物业管理区域备案:
(一)物业管理区域备案申报表；
(二)物业管理区域四至范围的说明及附图；
(三)确定物业管理区域的理由和依据。
前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据，应当包括物业管理区域内物业使用的设施设备和小区建设情况。
第十五条已备案并实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干个物业管理区域的， 对于* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *，应形成一个分工方案
按照前款规定划分多个物业管理区域的，物业服务企业办理物业管理区域备案手续时，应当提交下列材料:
(一)物业管理区域备案申报表；
(二)划分四个区域后的物业管理区域说明和附图；
(三)分割方案；
(四)已划分每个物业管理区域专有部分且占总建筑面积过半数且占总人数过半数的业主同意划分方案的证明材料。
第十六条新建物业出售时，建设单位应当在商品房买卖合同中记载物业管理区域。
物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当向全体业主公布登记的物业管理区域。
前两款明示或者公告的内容包括:
(一)物业管理区域四个区域的说明及附图；
(二)公共场所和公共绿地的面积和位置；
(三)公共停车位的数量和位置；
(四)地下室、底层架空层和屋顶的面积和权属；
(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；
(六)* * *设施设备的名称和所有权；
(七)其他需要明确说明的场所和设施。
第三章业主大会和业主委员会
第一节一般规定
第十七条业主可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
一个物业管理区域内业主人数较少，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，业主应当履行业主大会和业主委员会的职责。
第十八条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会委托的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会委托的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。
业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费，业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴，经业主大会决定后，由全体业主承担。
第十九条本市建立业主决策电子投票系统。法律、法规、规章和规范性文件以及管理规约规定需要业主同意的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。
市房产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的整体建设和维护，制定电子投票具体操作规则，为业主参与物业管理区域内公共事务提供方便快捷的决策方式。
业主决策电子投票系统的建设和维护经费由相关部门每年纳入部门预算。
第二节业主大会筹备组
第二十条物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处和镇人民政府提出成立业主大会的书面请求:
(一)占已交付使用的物业总人数20%以上的业主；
(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者预开发部分建筑面积的50%以上。
按照前款规定，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内，会同共有业主向全体业主公告成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)，公告时间不少于15日。公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限。
第二十一条筹备组由5名业主代表组成，单数为13人，物业所在地街道办事处或镇人民政府代表1人，建设单位代表1人。
筹备组的业主代表由业主联名推荐，并按照联名推荐人数的顺序确定；联名发起人人数相同的，可以抽签决定排名顺序。
街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1代表参加筹备组工作。建设单位不参加筹备组工作的，视为放弃。
第二十二条筹备组成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力；
(2)本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；
(三)不存在向建设单位或者物业服务企业索取或者非法收受利益或者报酬的行为；
(四)不存在泄露业主信息或者利用业主信息进行与物业管理无关的活动。
除前款规定的条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主，街道办事处、镇人民政府的代表还应当接受房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。
筹备组业主代表不符合本条第一款、第二款规定的，由1/2以上筹备组成员签字后，筹备组取消其业主代表资格，并公告全体业主。
街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一款、第二款规定的条件，因工作变动等原因不能履行职责的。，街道办事处、镇人民政府予以更换。
第二十三条街道办事处、镇人民政府应当向全体业主公示筹备组成员名单、基本信息和联名发起人人数，公示时间不得少于15日。
筹备组成员建议名单有效期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主公布筹备组成立情况，并附筹备组成员名单。
第二十四条筹备组成员建议名单公示期间，业主对建议人选有异议的，应当书面向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。
经核实，拟任街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当予以更换；拟任业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格，并公告全体业主。
筹备组成员的更换应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。
第二十五条筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业为筹备组和业主大会在物业管理区域内的活动提供相应的人力和场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列材料:
(一)物业管理区域备案回执；
(二)房屋及建筑物面积清单；
(三)业主名单；
(四)修建性详细规划或者建设工程设计总平面图；
(五)物业管理区域内配置的物业管理用房的测绘报告；
(六)已筹集的物业专项维修资金的清单。
建设单位、物业服务企业未在规定期限内提供业主名册及其他相关文件、资料，经房地产行政主管部门责令限期提供，逾期拒不提供的，街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名、住房面积，房屋登记机构应当提供，不得收取费用。
第二十六条筹备组应当自成立之日起3日内，由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集并主持，选举筹备组组长，集体研究筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。
筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经筹备组过半数成员同意后产生。
筹备组组长不履行或者不正确履行职责的，应当按照前款规定的程序重新确定。
第二十七条筹备组会议由筹备组组长召集并主持，也可以由筹备组组长委托的筹备组其他成员召集并主持。如果筹备组组长不召集筹备组会议，经1/3以上筹备组成员同意，会议发起人可以组织筹备组会议。
筹备组成员不能委托代理人出席会议，法人或其他组织除外。筹备组会议应有筹备组半数以上成员出席，作出的决定必须经筹备组全体成员半数以上同意。
筹备组会议应当做好书面记录并归档。筹备组会议作出的决定，应当由与会成员签字，并自作出决定之日起3日内向全体业主公布。
第二十八条筹备组可以凭街道办事处或者镇人民政府出具的证明，向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章用于根据筹备组会议决定发布筹备组宣传、公告等筹备文件。
筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府作废。
第二十九条筹备组应当做好以下准备工作:
(一)确认并公布业主人数及其拥有的专有部分面积；
(二)确定首次业主大会的时间、地点、形式和内容；
(三)起草管理规约和业主大会议事规则草案；
(四)确定首次业主大会会议的表决规则；
(五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)的名额、名额分配和产生办法，确定候选人名单；
(六)制定首届业主委员会选举规则；
(七)完成首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会召开20日前公示，公示时间不得少于10日。
首届业主委员会候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的管理法规和业主大会议事规则相抵触和冲突。
第三十条业主对公示的管理规约和业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期内以书面签名的形式向筹备组提交书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内，集体讨论决定是否采纳，并给予书面答复。
需要修改管理规约和业主大会议事规则草案的，应当及时修改，并将修改后的草案按照本办法第二十九条第二款的规定进行公示。
第三十一条候选人由业主自行或共同向筹备组推荐。筹备组按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定对候选人资格进行核实，确保物业管理区域内各类物业候选人不少于1人。
第三十二条筹备组应当将拟推荐的候选人名单向全体业主公示不少于7天。
公示期间，业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的，以书面签名形式向筹备组提出；经筹备组核实确认后，不再列入候选名单，并通知全体业主。
第三十三条筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，并组织召开首次业主大会。
筹备组自成立之日起6个月内组织召开首次业主大会会议，但未达成决议的，其工作期限延长6个月；逾期未召开业主大会表决管理规约、业主大会议事规则和选举首届业主委员会的，物业所在地的居民委员会、村民委员会应当在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织召开业主大会表决管理规约、业主大会议事规则和选举首届业主委员会。
自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会之日起，业主大会成立。自业主大会成立之日起，筹备组自行解散。
筹备组自成立之日起6个月内未组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定，向街道办事处、镇人民政府重新提出成立业主大会的书面请求，重新组建筹备组。
第三节业主大会
第三十四条业主* * *同意决定以下事项:
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规定；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)决定是否成立业主监事会；
(五)制定物业服务内容和标准以及物业服务收费方案；
(六)选聘和解聘物业服务企业；
(七)筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；
(八)建筑物及其附属设施的更新改造；
(九)改变* * *部位和* * *设施设备的用途；
(十)决定或者授权业主委员会决定* * *部位和* * *设施设备的经营方式，管理和使用经营收益；
(十一)听取和审议业主委员会的工作报告、预算结算报告和业主监事会的工作报告；
(十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
(13)法律、法规或管理规约确定应由业主决定的事项。
决定前款第(七)项、第(八)项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三十五条管理规约应当规定下列主要事项:
(一)物业的使用、维护和管理；
(二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用；
(三)物业* *部位、* *设施设备的运行和收益分配情况；
(四)维护业主利益；
(五)所有者* * *行使管理权；
(六)业主应当履行的义务；
(七)违反管理规定的责任。
第三十六条业主大会议事规则应当约定下列主要事项:
(一)业主大会的名称；
(二)业主委员会的职责；
(三)业主委员会议事规则；
(四)业主大会会议的形式、时间和讨论方式；
(五)业主投票权数的确定方法；
(六)业主代表的产生方式；
(七)业主大会的表决程序；
(八)业主委员会委员和候补委员的资格、人数、任期和职务终止；
(九)业主委员会换届选举程序和业主委员会委员补选规则；
(十)业主委员会终止但未产生新的业主委员会时，代行业主委员会职责的机构和人员及其职责范围和期限，但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定；
(十一)业主大会和业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
(十二)业主大会和业主委员会印章的使用和管理。
业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则还应当规定业主监事会的职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则，监事的资格、人数和任期。
第三十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。