房屋征收评估方法介绍，助您维护权益
一、什么是房屋征收？
房屋征收是指房屋征收部门，通常是政府的城建部门，在查清项目的基础上，有偿收回住宅房屋的土地使用权。
二、房屋征收的评估方法是什么？
第一条为了规范国有土地上房屋征收与评估活动，保证房屋征收与评估结果客观公正，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条本办法适用于国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估，类似房地产的被征收房屋市场价格的计算，以及相关评估结果的审核、评估和鉴定。
第三条房地产估价机构、房地产估价师和房地产估价专家委员会(以下简称估价专家委员会)成员应当独立、客观、公正地进行房屋征收估价，并对出具的估价和估价意见负责。
任何单位和个人不得干涉房屋征收的评估和估价活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，房屋征收部门应当按照少数服从多数的原则，通过组织被征收人投票决定，或者采取抽签、摇号等随机方式决定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低价等不正当手段承接房屋征收评估业务。
第五条同一征收项目的房屋征收评估，原则上应当由房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构分摊。
两个以上房地产价格评估机构承办的，应当* * *协商确定一个房地产价格评估机构作为牵头单位；牵头单位应组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时间、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数的选取、评估结果的确定方法等进行沟通，统一标准。
第六条房地产估价机构选定或确定后，房屋征收部门一般会作为委托人，向房地产估价机构出具房屋征收估价委托书，并与其签订房屋征收估价委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人姓名、受委托的房地产价格评估机构名称、评估目的、评估对象范围、评估要求和委托日期。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:
(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
(2)负责本次评估项目的注册房地产估价师；
(三)评价目的、评价对象、评价时间等基本事项；
(四)委托方应提供的评估所需资料；
(五)评标过程中双方的权利和义务；
(六)评估费用及收取方式；
(七)评估报告的送达时间和方式；
(八)违约责任；
(九)解决争议的方法；
(十)其他需要规定的事项。
第七条房地产估价机构应当指派与房屋征收估价项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展估价工作。
房地产估价机构不得转让或者变相转让受委托的房屋征收与估价业务。
第八条评估被征收房屋价值的目的应当表述为“为房屋征收部门和被征收人确定被征收房屋价值补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
评估产权调换房屋价值的目的应表述为“为房屋征收部门和被征收人计算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差额提供依据，评估产权调换房屋价值”。
第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋的情况进行调查，明确评估对象。评价对象应当全面、客观，不得遗漏或虚构。
房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内的房屋信息，包括已登记的房屋信息和未登记房屋的认定及处理结果。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
登记的房屋，其性质、用途、建筑面积一般以房屋所有权证和房屋登记簿的记载为准；房屋所有权证书记载与房屋登记簿记载不一致的，除非有证据证明房屋登记簿确有错误，否则以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑物，应当根据市、县两级人民政府的鉴定和处理结果进行评估。
第十条被征收房屋价值评估的时间点为房屋征收决定公告之日。
产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋的土地使用权及其占用面积，在不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响的情况下，由熟悉情况的双方当事人在评估时点以公平方式自愿交易的金额。
前款所称不考虑租赁因素的影响，是指不受租赁限制的被征收房屋价值评估；不考虑抵押、查封因素的影响，即评估价值中不扣除抵押房屋所担保的债权金额、拖欠的建设工程价款及其他法定优先受偿款。
第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外状况的照片及其他影像资料，制作实地查勘记录并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地调查，并提供或者协助收集被征收房屋价值评估所需的信息和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地勘测记录上签名或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明相关情况。
第十三条注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场情况，分析市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法的适用性，然后选择其中一种或几种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的同类不动产有交易的，应当采用市场法进行评估；被征收房屋或其类似不动产有经济利益的，应采用收益法进行评估；被征收房屋在建的，应当采用假设开发法进行评估。
可同时采用两种以上评价方法进行评价的，应当采用两种以上评价方法进行评价，并对各种评价方法的计算结果进行核对比较后合理确定评价结果。
第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等影响其价值的因素。
被征收房屋内部装修的价值、机器设备和材料的搬迁费用、停产停业损失的补偿，由被征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构进行评估。
第十五条房屋征收评估价值应以人民币为货币单位，精确到人民币。
第十六条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的规定，向房屋征收部门提供分户初步评估结果。分户初步评估结果应当包括评估对象的构成、基本情况和评估价值。房屋征收部门应当在征收范围内公示分户初步评估结果。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师现场讲解分户初步评估结果。有错误的，房地产价格评估机构应当予以更正。
第十七条分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当将分户评估报告移交给被征收人。
整体评估报告和分户评估报告应当由两名以上负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得用印章代替签名。
第十八条房地产价格评估机构完成房屋征收评估业务后，应当将评估报告及相关资料归档保存。
第十九条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其说明和解释。
第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提交书面复核评估申请，并指出评估报告中存在的问题。
第二十一条原房地产估价机构应当自收到复核估价书面申请之日起10日内对估价结果进行复核。评审后，原评审结果发生变化的，应当重新出具评审报告；评价结果没有变化的，应当书面告知复核评价申请人。
第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地专家委员会申请评估。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定办理。
第二十三条省、自治区住房城乡建设部门和设区的市房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构作出的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会由房地产估价师和价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
第二十四条评审专家委员会应当选派成员组成专家组，对评审结果进行鉴定。专家组成员应为3人以上的单数，其中房地产估价师不得少于半数。
第二十五条评估专家委员会应当自收到评估申请之日起65，438+00日内，对评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选择、参数选择、评估结果确定进行审查，并出具书面评估意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，评估报告予以维持；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当更正错误，重新出具评估报告。
第二十六条房屋征收评估过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会的要求，就评估相关事项进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当予以协助。
第二十七条因房屋征收评估、复核评估、估价工作需要查询被征收房屋和房屋所有权人用于产权调换的相关房地产交易信息的，房地产管理部门和其他有关部门应当提供便利。
第二十八条在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合或者不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明相关情况。
第二十九条除政府对用于产权调换的房屋价格有特殊规定外，用于产权调换的房屋的市场价值应当通过评估确定。
第三十条被征收房屋的同类房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、等级、新旧程度、规模、建筑结构相同或者相近的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格，是指被征收房屋类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定类似房地产的被征收房屋的市场价格，应排除偶然和异常因素。
第三十一条房屋征收评估和鉴定费用由委托人承担。但评估改变原评估结果的，评估费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估鉴定费应当按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第三十二条在房屋征收与评估活动中，对房地产估价机构和房地产估价师的违法行为，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》进行处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定予以处罚。
第三十三条本办法自发布之日起施行。2003年6月5438+2月1日，原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前，已依法取得房屋拆迁许可证的项目，仍继续适用原规定。
3.房屋征收过程中需要注意哪些问题？
(1)部分被征收人对房屋征收有抵触情绪，甚至曲解，以为政府是因为什么事情在讨论。尽量提一些不合理的要求。个人还是有不切实际的靠收藏致富的心理。
(2)违章建筑、“改住为非住”要求赔偿的现象越来越多。在城市规划区内，被征收人抢建违章建筑、违规突然改变经营用途的现象屡见不鲜。违章建筑的行为和现象依然存在。在一些地区，有许多企业从事上门业务、家庭加工和作坊，造成了极大的资源浪费，增加了房屋征收成本，提出了过高的征收补偿要求，影响了其他被征收人的心理欲望，造成了更大范围的利润争夺，增加了征收难度。
(3)城乡结合部存在集体土地和国有土地交织的现象。国有土地上城市房屋征收规定的补偿标准和土地部门对集体土地上村民房屋规定的补偿标准相差较大，村民难以接受。
(4)?少数上访人员无理重复上访。有的群众对信访三级答复仍不满意，多次要求撤销复查意见；有的已经人民法院终审判决。但对判决不满意。回去再上访；有的已经达成协议又反悔，要求取消协议重新结算；有的要求太高，不达目的绝不罢休。随着遗留问题越来越多，诉讼、上访频繁，涉及征收办的精力很大，时间和经费压力也很大。
以上是边肖总结的关于房屋征收的相关介绍。包括什么是房屋征收，房屋征收的程序以及在实施房屋征收时需要注意的一些问题。城市建设规模的不断扩大，公益性建设项目的不断增加，重大项目的建设，都离不开土地和房屋的征用，土地和房屋可以用来实施项目，促进经济、社会事业和民生的全面发展。因此，房屋征收在经济发展中发挥着巨大的作用。希望以上内容对你有用！