《武汉市国有土地上房屋征收操作指南(试行)》(武政办(2011)62号)

第一条为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《征收条例》)和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内国有土地上单位和个人房屋的征收与补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循民主决策、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条市人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。市房屋征收部门负责本市房屋征收与补偿的管理工作。

发展改革、国土、规划、物价、建设、房管、公安、城管、工商、民政、教育、审计、监察、税务等有关部门应当按照各自职责和本办法的规定，做好房屋征收与补偿的相关工作。

第五条区人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，并负责组织处理房屋拆迁问题。区房屋征收部门具体组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、东湖生态旅游风景区和武汉化学工业区管理委员会(以下简称管委会)依照本办法的规定，负责实施其管理区域内的房屋征收与补偿工作。

第六条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿工作。房屋征收部门应当与房屋征收实施单位签订委托合同，明确双方的权利和义务。房屋征收实施单位接受委托时可以向委托方收取相应的工作费用，但不得以营利为目的。

房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿，并对其行为后果承担法律责任。

第七条房屋征收涉及土地利用和规划论证、测绘、评估、法律、房屋拆迁等服务工作，房屋征收部门和有关单位应当委托具有相应资质的专业机构完成。征收决定公告后，征收部门应当公开专业机构的相关信息。

第八条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府及相关部门或者单位及其工作人员的监督。

第九条市房屋征收部门应当对各区房屋征收部门和征收实施单位的工作人员进行业务知识和相关法律知识的培训和考核，征收人员应当持证上岗。

第二章征收决定

第十条为保障国家安全、促进国民经济和社会发展以及其他公共利益，有下列情形之一，确需征收房屋的，区人民政府应当作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要；

(二)政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境与资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)政府根据城乡规划法的有关规定组织实施的旧城改造的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

因重大项目建设等原因需要征收房屋的，市人民政府也可以作出房屋征收决定。

第十一条依照本办法第十条规定，确需征收的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和旧城区改造应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当征求公众意见，进行科学论证。

第十二条房屋征收涉及旧城改造的，所在区人民政府应当组织房管、建设等部门对集中危险房屋和落后基础设施进行论证。

第十三条房屋征收部门应当根据规划部门出具的规划意见，合理确定国有土地上房屋征收范围。

第十四条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等。违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当书面通知土地、规划、房管、工商、公安等部门暂停办理征收范围内的相关手续。书面通知应当载明暂停期限和暂停范围，暂停期限最长不得超过1年。相关部门应当依据职责暂停征收范围内的下列事项:

(一)新建、扩建、改建房屋；

(二)房屋和土地使用权分割、赠与、出租、改变用途；

(三)以征收范围内的房屋为注册地址的工商登记设立和变更；

(四)户籍、户名。

第十五条房屋征收部门应当组织对征收范围内房屋的权属、位置、用途、建筑面积进行调查登记，被征收人和公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收人和公有住房承租人公布。

第十六条区人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织征收、规划、城管、房管等部门按照各自职责对征收范围内未登记的建筑物进行调查、认定和处理。对违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

征收范围内未登记建筑物的调查、认定和处理的具体办法，由各区人民政府根据实际情况制定。

第十七条房屋征收部门负责制定补偿方案，报本级人民政府批准后实施。补偿方案应包括以下内容:

(一)房屋征收与补偿的法律依据；

(二)房屋征收的目的；

(三)房屋征收的范围；

(四)被征收房屋类型和建筑面积的确定方法；

(五)房屋征收补偿的方式、标准和计算方法；

(六)补贴和奖励标准；

(七)安置房的基本情况；

(八)房屋征收评估机构的选择办法；

(九)签订房屋征收补偿的期限；

(十)受委托的房屋征收实施单位的名称；

(十一)其他事项。

作出征收决定的人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并公布，征求公众意见。征求意见的时间不得少于30日。

作出征收决定的人民政府应当及时公布征求意见情况，并根据公众意见进行修改。

因旧区改造需要征收房屋，半数以上被征收人、公有住房承租人认为征收补偿方案不符合征收补偿规定的，作出征收决定的人民政府应当组织由被征收人、公有住房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十八条在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当根据项目情况，组织编制社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当说明项目情况，从合法性、合理性、可行性、可控性等方面进行分析，并报同级人民政府审查。房屋征收涉及300名以上被征收人和公有住房承租人的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。

第十九条在作出房屋征收决定前，补偿费应当足额发放，专户储存，专款专用。

第二十条市或者区人民政府作出房屋征收决定后，应当及时发布公告。公告应当载明补偿方案、行政复议、行政诉讼权利、期限等事项。

市、区人民政府和房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传解释工作。

依法征收房屋的，国有土地使用权同时收回，房屋土地管理部门可以根据征收补偿协议或者征收补偿决定直接办理注销登记。

第二十一条被征收人和公有房屋承租人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三章补偿

第二十二条房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。以征收决定公告之日登记的合法有效的房屋所有权证书为准；公有住房承租人应以《公有住房租赁证》为准。

被征收房屋的建筑面积和用途以房屋登记机构出具的房屋所有权证书标注为准；房屋所有权证未标注或者标注与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

第二十三条房屋征收应当根据不同情况，按照规定对被征收人或者公有房屋承租人给予以下补偿:

(一)被征收房屋的价值补偿；

(二)因征收房屋引起的搬迁补偿和临时安置；

(三)征收房屋造成损失的补偿。

第二十四条对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋和产权调换房屋的价值，由依照本办法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时间为房屋征收决定公告之日。

对房屋评估价值有异议的，应当自评估结果公告之日或者收到评估结果之日起10个工作日内，向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向上海市房地产估价师协会房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。

第二十五条征收决定公告后，房屋征收部门应当及时组织被征收人和公有房屋承租人协商选择房地产价格评估机构；协商不成的，由房屋征收部门按照少数服从多数的原则，通过组织被征收人和公有住房承租人投票决定，或者采取抽签、摇号等随机方式决定。采用抽签或者摇号方式确定的，应当由公证机关当场公证。房屋征收部门应当公布选定的房地产价格评估机构。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地进行房屋征收评估，任何单位和个人不得干涉。

第二十六条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收公有房屋，补偿方式由公有房屋承租人选择。

选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供产权调换房屋，并与被征收人结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差额。

因旧城改造征收个人住宅，在改造区进行房屋产权调换的，提供改造区或就近区域的房屋，按照房屋价值结算差价。

第二十七条房屋征收前，房屋征收部门应当向被征收人或者公有房屋承租人支付搬迁费。搬迁费标准由各区人民政府参照市场价格制定。

第二十八条征收住宅房屋、办公楼等非生产经营用房，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付使用前，房屋征收部门应当支付临时安置补偿费或者提供周转房。选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性支付被征收人或者公有住房承租人3个月的临时安置补偿费。

临时安置补偿费由依照本办法选择的房地产价格评估机构根据被征收房屋在同类房地产市场的租赁价格确定，评估时间为房屋征收决定公告之日。超过补偿协议约定的过渡期限，尚未交付产权调换房屋的，按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。

第二十九条对被征收房屋室内装修价值的补偿，由被征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托依照本办法选定的房地产价格评估机构进行评估。

第三十条征收生产经营用房，造成被征收人或者公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。

被征收人或者公有住房承租人认为停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以请求房屋征收部门委托依照本办法选定的房地产价格评估机构，根据房屋征收前三年和停产停业期间的效益评估停产停业损失，并根据评估结果给予补偿。选择货币补偿的，停产停业期限按照6个月计算，选择产权调换的，停产停业期限按照过渡安置期限计算。

第三十一条被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人或者公有房屋承租人的，停产停业损失补偿和装修价值补偿按照被征收人与公有房屋承租人的约定进行分配。

第三十二条征收个人房屋，被征收人、公有房屋承租人改变房屋用途为生产经营用途的，应当根据住宅房屋征收情况给予补偿。但本办法颁布前，已将住所作为商业门面使用，并以住所注册地址取得工商营业执照的，可对实际用于经营的部分给予适当补贴。补贴标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场差价的50%，具体标准由各区人民政府制定。

第三十三条征收公有房屋，公有房屋承租人可以获得补偿，符合房改条件的，应当先进行房改，房屋征收部门对房改所有权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议；不符合房改条件的，补偿办法和标准如下:

(1)选择货币补偿的，终止租赁关系，补偿被征收房屋价值的90%，补偿被征收房屋价值的10%。房屋征收部门将分别与被征收人和公有住房承租人签订房屋征收补偿协议。

(二)选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人与公有房屋承租人签订继续维持租赁关系的房屋租赁协议。

第三十四条征收公有非住宅房屋，被征收人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。

被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，公房承租人按被征收房屋价值的70%和被征收房屋价值的30%获得补偿。房屋征收部门分别与被征收人和公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议。

第三十五条征收私有财产或者经房管部门依法委托、管理或者返还产权人的文革财产，且该房屋已作为公有住宅出租的，按照被征收房屋价值的100%补偿房屋所有人，按照被征收房屋价值的90%补偿承租人。

第三十六条征收宗教团体所有的房屋，房屋征收部门应当征求宗教事务行政部门的意见，并与宗教团体签订征收补偿协议。

宗教团体所有的房屋作为公有居住房屋出租的，补偿办法可参照本办法第三十五条的有关规定执行。

第三十七条设定抵押的房屋被征收时，抵押人和抵押权人应当按照国家和本市有关房地产抵押的规定，协商处理抵押和被担保的债权。

抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照约定对被征收人给予补偿。达不成协议的，房屋征收部门应当向被征收人支付货币补偿，补偿金应当存入公证处；被征收人房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

第三十八条合同约定，搬迁被征收人或者公有房屋承租人的，房屋征收部门应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由各区人民政府确定。

第三十九条征收个人住宅房屋，被征收人或者公有房屋承租人选择货币补偿的，房屋征收部门可以按照不超过被征收房屋价值20%的标准给予补贴。具体标准由各区人民政府制定。

第四十条征收个人住宅或公有住宅房屋，建筑面积小于30平方米(涉及有所有权和租赁权的房屋合并计算建筑面积)，且被征收人和公有房屋承租人选择货币补偿且同时符合下列条件的，征收补偿按30平方米给予:

(一)未享受本市房改政策或住房保障政策的；

(二)被征收人、公有住房承租人及其配偶在征收决定公告前2年内在本市无其他产权住宅房屋或者租住公有住宅房屋的。

承租人符合前款条件的，超过被征收房屋建筑面积的货币补偿由房屋征收部门全额支付给承租人。

第四十一条被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当向被征收人或者公有房屋承租人增加建筑面积补贴。建筑面积补贴原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下被征收房屋置换为18层及以上房屋的，建筑面积补贴原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。

建筑面积补贴的具体标准由各区人民政府根据项目实际情况确定。

第四十二条征收个人住房，被征收人和公有住房承租人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、区人民政府应当优先给予住房保障。

对被征收人和公有住房承租人中的最低生活保障家庭、残疾人等生活特别困难的家庭给予困难补助。具体补贴标准由各区人民政府制定。

第四十三条被征收人和公有住房承租人迁出原居住地接受义务教育的，可以选择在征收时六年内继续按原入学办法在原居住地入学，或者在教育行政部门迁入居住地的就近学校入学。

对已享受最低生活保障的被征收人和公有住房承租人，迁出地民政部门凭迁出地民政部门出具的证明材料，按照规定审核批准最低生活保障；因房屋征收导致人户分离，在迁入地居住超过1年申请最低生活保障的，按规定向迁入地民政部门申请。

第四十四条房屋征收部门与被征收人、公有住房承租人应当按照规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的位置和面积、搬迁费用、临时安置或者周转用房补偿、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方不履行补偿协议约定义务的，另一方可以依法提起诉讼。

第四十五条被征收人、公有住房承租人不足800户的，签约期限不超过3个月；800户以上(含800户)的，签约期限不超过6个月。签约期限自被征收房屋评估结果公布之日起计算。

第四十六条房屋征收部门未在征收补偿方案确定的签约期限内与被征收人或者公有房屋承租人达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明的，房屋征收部门应当向作出房屋征收决定的人民政府报告，根据征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公正，包括本办法第四十四条第一款规定的与补偿协议有关的事项。

被征收人或者公有住房承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四十七条作出房屋征收决定的人民政府对被征收人和公有房屋承租人给予补偿后，被征收人和公有房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路交通等手段强迫被征收人和公有房屋承租人搬迁。禁止施工单位参与搬迁活动。

第四十八条被征收人或者公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

申请人民法院强制执行前，应当书面督促被征收人和公有房屋承租人履行搬迁义务。

申请人民法院强制执行的，应当按照规定提交作出补偿决定的相关文件、被申请人的基本情况、补偿金额及存入专用账户的账号、产权交易所和周转房的位置和面积等材料。

第四十九条房屋征收完成后的确认办法由市房屋征收部门另行制定。

第五十条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并在房屋征收范围内向被征收人和公有房屋承租人公布分户补偿情况。

审计机关应当加强对补偿费管理和使用的监督，并公布审计结果。

第四章法律责任

第五十一条市、区人民政府和房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门责令改正，通报批评；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路交通等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁，造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法惩处；构成违反治安管理行为的，依法予以处罚。

第五十三条房屋征收部门与被征收人或者公有房屋承租人未签订补偿协议或者市、区人民政府未作出补偿决定的，征收实施单位违反规定强行拆迁被征收人或者公有房屋承租人的房屋，造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究刑事责任。

第五十四条被征收人和公有住房承租人应当通过合法途径维护自身合法权益。采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法予以处罚。

第五十五条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位给予警告，通报批评；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法惩处。

第五十六条房地产估价机构或房地产估价师出具虚假或重大错误评估报告的，依据国家有关房地产估价机构和注册房地产估价师管理的规定予以处罚；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第五十七条本办法所称公有住房承租人，是指与公有住房产权人或者管理人建立租赁关系，执行政府规定的标准租金的承租人，但租住公有住房或者廉租住房的承租人除外。

第五十八条个人住房、房屋拆迁、有关部门对被征收人、公有住房承租人可以按照有关规定减免相关税费。

第五十九条法律、法规对征用外国领事馆的房屋、军事设施、文物、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的。，以有关规定为准。

第六十条本办法自2013 10 65438年10月1日起施行。2002年2月8日《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》同时废止。《征收条例》施行前，已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续按原规定办理，但有关部门不得强制拆迁。