上海公房拆迁的钱怎么算？

城市房屋拆迁估价指导意见

第一条为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和国家标准《房地产估价规范》的有关规定，制定本意见。

第二条本意见适用于城市规划区国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动。

第三条本意见所称城市房屋拆迁估价，是指根据被拆迁房屋的区位、用途和建筑面积，对房地产市场价格进行评估，以确定被拆迁房屋的货币补偿金额。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不含搬迁补助费、临时安置补助费、因拆迁非住宅房屋导致停产停业补偿费、被拆迁房屋室内装修补偿费。拆迁非住宅房屋的搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋内部装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第四条拆迁估价应当由具有房地产价格评估资质的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签署。

第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第六条市、县房地产管理部门应当向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开透明，拆迁当事人应当投票或者抽签。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上应当由评估机构进行评估。需要由两个以上评估机构评估的，评估机构应当协调拆迁评估的依据、原则、程序、方法和参数选择，执行相同的标准。

第七条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

第八条委托评估机构不得转让或变相转让委托评估业务。

与拆迁有利害关系或参与拆迁的估价机构和估价人员应当回避。

第九条拆迁当事人有义务如实向估价机构提供拆迁估价所需的资料，并协助估价机构进行实地调查。

第十条受委托的估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许其查阅。

第十一条拆迁估价的目的表述为“评估房地产市场价格，以确定被拆迁房屋的货币补偿金额。”

拆迁估价时间一般为房屋拆迁许可证签发之日。拆迁规模较大且分期实施的，以本次(分段)房屋拆迁实施日为估价时点。

拆迁评估的价值标准是公开的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条委托拆迁估价时，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(含用途，下同)和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和权属档案的记载为准；对被拆迁房屋的性质和面积的认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积有约定的，可以根据协商结果进行评估。

协商不能达成被拆迁房屋性质的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。协商达不成被拆迁房屋面积的，可以向依照《房地产测绘管理办法》设立的房屋面积评估机构申请评估；未设立房屋面积评估机构的，可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位进行计算。

拆迁中涉及被拆迁房屋性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房产管理部门解决。

第十三条市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，每年至少公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第十四条拆迁估价应当参考同类房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况。

第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行现场勘查，制作现场勘查记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像。

实地勘测记录应由评估人员、拆迁人和被拆迁人签字认可。

因被拆迁人原因无法对被拆迁房屋进行现场勘查、调取视频资料的，或者被拆迁人不同意在现场勘查笔录上签字的，应当由除被拆迁人和估价机构以外的无关联的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第十六条拆迁估价一般应采用市场比较法。无法采用市场比较法的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明理由。

第十七条拆迁评估价格应以人民币为货币单位，精确到元。

第十八条估价机构应当向被拆迁户公示初步估价结果7天，并进行现场说明，听取相关意见。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当将分户估价报告转交被拆迁人。

第十九条拆迁人或者被拆迁人对估价报告有疑问的，可以咨询估价机构。评估机构应当向其说明评估的依据、原则、程序、方法、参数选择和产生评估结果的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以书面形式向原估价机构申请复核估价，也可以委托其他估价机构进行评估。

第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核鉴定的，估价机构应当自收到复核鉴定书面申请之日起5日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具新的评估报告；鉴定结果未发生变化的，应当出具书面通知。

拆迁当事人另行委托评估机构进行评估的，受委托的评估机构应当在10日内出具评估报告。

第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者其他委托估价的结果与原估价结果不同，经协商不能达成一致意见的，可以自收到复核结果或者其他委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。

第二十三条评估专家委员会应当自收到申请之日起65，438+00日内，对申请评估的评估报告的评估依据、技术路线、评估方法选择、参数选择、评估结果确定等出具书面评估意见。

鉴定报告不存在技术问题的，应当维持鉴定报告；鉴定报告存在技术问题的，鉴定机构应当更正错误，重新出具鉴定报告。

第二十四条省、自治区建设行政主管部门、设区的市级房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师和房地产、城市规划、法律等方面的专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，接受拆迁估价的技术鉴定。

第二十五条拆迁鉴定技术受理后，鉴定专家委员会应当指定3名以上(含3名)奇数成员组成鉴定组，对拆迁鉴定技术进行处理。

鉴定小组成员与原鉴定机构或者拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原鉴定机构应当配合鉴定专家委员会做好鉴定工作。

第二十六条鉴定专家委员会成员、鉴定机构和鉴定人应当回避，其鉴定意见或者鉴定结果无效。

拆迁方未如实提供相关资料或者不协助估价机构实地勘察，造成估价不准确或者其他后果的，应当承担相应责任。

第二十七条估价机构和估价人员有下列行为之一的，依据《城市房地产中介服务管理规定》和《房地产估价师注册管理办法》予以处罚，或记入其信用档案:

(一)出具虚假估价报告的；

(二)与拆迁当事人串通，损害对方合法权益的；

(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

(四)允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让或者变相转让受委托的拆迁估价业务；

(五)多次申请鉴定，经查证确有问题的；

(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；

(七)法律法规规定的其他情形。

第二十八条产权调换作为房屋拆迁的补偿安置，对调换房屋的房地产市场价格的评估参照本意见执行。

城市规划区外国土地上房屋拆迁涉及的房地产评估活动参照本意见执行。

第二十九条本意见自2004年6月65日+0日起施行。本意见不适用于此前已发放房屋拆迁许可证的拆迁项目的拆迁估价。