中国商业地产行业年度发展报告:线上线下预期融合
受宏观经济影响，消费者消费更加谨慎，再加上业务本身创新不足，渠道分流更加明显。2019年行业市场预期普遍下降，新项目扩张趋于保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎乏力，新零售发展不尽如人意。行业进入了“无创新无业务”的新时代，迫切需要创新业态和模式的更替。
以阿里入股居然之家为代表的线上线下融合，在股权融合完成后，将进入技术融合、运营融合、文化融合的多维度深度融合阶段。新型数码门店的落地有望继续加速，新零售可能出现。更先进的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。虽然永辉超级物种的巨亏引发了一些对新零售的担忧，以及更多对新零售盈利模式的质疑，但对于线上线下融合行业还是有普遍的期待。
延伸阅读:2018中国商业地产行业八大现象。
首先，盘活优质物业存量，满足资产证券化热
代表事件:广州贾政广场、北京郭蕊购物中心、北京合生汇发布CMBS/ REITS产品。
关注理由:2018年，商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新高潮。9月，以广州贾政广场为标的财产的“广发恒金-贾政企业集团贾政广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年规模最大的CMBS。此外，北京郭蕊购物中心、北京哈德盖特广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建园林中心、深圳龙岗万科广场等多个优质物业也已成功获批或发行证券化产品。在房地产财务杠杆普遍过高的背景下，商业资产证券化更具现实意义，也是我国商业地产国际化、规范化的重要标志。
二是大宗资产交易参差不齐，操作层面凸显资产价值。
代表事件:世茂工三拍卖，北京盈科中心再次易主。
关注理由:2065438+2008年末，北京市场有两起商业资产交易引人关注。一个案例是乐视控股旗下世茂工三资产拍卖。6月5438+2月初，阿里网站进行了拍卖前公告，评估价32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；另一个案例是盈科中心项目以6543.8+005亿元的高价成交，打破北京商业物业成交金额纪录。这一冷一热的背后，说明资本市场认可资产的运营价值。
第三，新零售未普及，线上线下期待融合。
代表事件:超级物种亏损，生鲜盒马遭遇“标签门”，盒马开业加盟，美团正式进军新零售。
关注理由:6月5438+2月，“新零售先锋”超级物种的主营公司永辉云创爆发累计亏损6543.8+亿，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。此前，修改食品保质期的“标签门事件”被揭露，盒马驹加盟业务被热捧。JD.COM 7 fresh也进行了人事洗牌，让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。新零售先锋实验虽然受挫，但显然没有放弃商业创新的探索。巨亏的超级物种已表示将继续独立于上市公司发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“大象生鲜”，同时加快门店扩张步伐。7FRESH在JD.COM人事重组后重新起步，渠道已经下沉到三四线城市。新零售的脚步并没有停止，线上线下融合的预期依然存在。
第四，实体商业加数据智能，技术驱动运营成为* * *学问。
代表事件:凯德Next-Ten、宝龙创意实验室、海底捞无人餐厅诞生。
关注理由:以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官一职，更加注重科技对商业运营的引领作用。作为商业地产的领导者，凯德开创了商业新物种“探索下一个十”的模式。宝龙联手JD.COM跨界打造“宝龙创意实验室”，对接新零售，涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包含生活细节，并整合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了* * * following服务机器人，可广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商和主题公园。海底捞的无人餐厅，成了网络名人里的打卡地。从过去实体业务期望第三方技术公司提供服务，到现在投入商业数据技术的研发，可见对更好的商业应用的迫切愿望。
动词 （verb的缩写）存量商业已经升级转型，城市更新创造了新的商业机会。
代表性事件:上海世茂广场、北京广场、深圳李因中心重新开业。
关注理由:2018，多个城市更新商业项目精彩续作。位于北京前门核心区的“北京广场”全面开放，出现了无印良品体验酒店、星巴克旗舰店、Page One旗舰店等诸多创新业态，颠覆了多年来消费者对前门商业的过时印象。9月，世茂集团旗下的上海世茂广场重新开业。其强烈的时尚感和创新感吸引了大量年轻客人，改造前后业绩翻倍。2018，几个有影响力的续期项目同时成交。大悦城收购了北京大兴火神庙项目，并决定将其转变为一个新的产品线“春风的欢乐”。凯德以654.38+028亿的高价收购上海最高的双子塔，计划在上海建第三座来福士。随着增量业务发展的成本越来越大，周期越来越长，位置越来越偏，存量业务的翻新正在成为新的商机。
6.商业地产投资普遍过热，核心地段仍受追捧。
代表事件:恒隆等主流商业开发商竞拍杭州最贵商业地块。
关注理由:5月，知名商业地产开发商香港恒隆地产以10.73亿的价格，118%的高溢价率拿下杭州核心商圈杭州大厦旁的百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞标当天，除恒隆外，华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰等知名地产公司参与竞标，竞争一度白热化。在商业地产普遍过度投资的背景下，杭州这块商业地块拍卖之所以如此受追捧，并不意味着商业地产投资热的回潮，主要是基于项目在城市量级和区位上的案例优势，以及核心区商业韧性好的传统投资理念依然得到认可。
七、消费降级争议四，商业潜力重在激活。
代表事件:拼多多上市、阿里入股汇通。
关注理由:品多多，一个被农村包围的城市，7月在美国上市，取得了巨大的商业成功。很多实体商业的人把它的成功归结于经济下行下所谓的“消费退化”。事实上，商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势不可逆转。拼多多的成功很大程度上是通过移动互联网平台对底层消费的聚集和升级。此外，小城镇电商平台汇通达也获得了阿里45亿元的投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，也提振了中小城市实体商业发展的信心。
八、购物中心招商难问题突出。
代表事件:广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开盘。
关注理由:多年来商业地产的快速发展导致购物中心的过度竞争。此外，受宏观经济形势下行影响，多个品牌租赁能力下降，新项目普遍面临招商、资金、开业困难。就连一线城市和大型央企也遇到了同样的问题。2018的抽样数据显示，5万平米以上的购物中心，实际如期开业的不到六成。知名商业地产开发商如万达、华润、印度电力、大悦城、龙湖等。，凭借其品牌口碑、专业团队、资金优势等综合实力，无论是自营、自建还是委托项目，均已如期开业，其中部分项目成为当地商业升级的新标杆。