2019通化市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准(全文)

《通化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经2012年2月6日市政府第1次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

田玉林市长

2012年3月14日

通化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

第一章一般原则

第一条为规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公众利益，保护被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位和个人的房屋，应当对被征收房屋所有人(以下简称被征收人)给予公平补偿。

第三条本办法适用于我市市区范围内国有土地上房屋征收与补偿。

第四条房屋征收与补偿应当遵循民主决策、程序正当、结果公开的原则。

第五条市政府负责市区范围内的房屋征收与补偿工作，并对县(市、区)政府的房屋征收与补偿工作进行监督和指导。

市政府可以根据建设项目和被征收土地的具体情况，确定同级政府或者被征收土地所在地的区政府负责征收。市政府负责征收，征收补偿方案由市政府进行论证并公布，征求公众意见。由区政府负责征收，补偿方案经市房屋征收办公室批准后，由区政府组织相关部门进行论证并公布，征求公众意见。

市房屋征收办公室是市政府确定的房屋征收部门，负责组织实施本市市区范围内的房屋征收与补偿工作。

市房屋征收办公室的主要职责:

(一)委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并对受委托的房屋征收与补偿进行监督；

(二)拟定补偿方案并向市政府报告；

(三)组织对征收范围内房屋的权属、位置、用途、建筑面积进行调查登记，并公布调查结果；

(四)书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建和改变房屋用途等相关手续；

(五)与被征收人签订补偿协议；

(六)在征收补偿方案确定的签约期限内不能与被征收人达成补偿协议或者被征收房屋所有权人不确定的，报请市政府作出补偿决定；

(七)依法建立房屋征收补偿档案，并将房屋征收范围内的分户补偿情况予以公布。

规划、国土资源、发展改革、财政、审计、监察、公用(住房保障)、公安、城管等部门，街道办事处和乡(镇)政府应当按照规定的职责分工相互配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

第六条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，不得以合同方式承担房屋征收任务。

房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿，并对其行为后果承担法律责任。

第七条从事房屋征收与补偿工作的人员应当接受相关法律法规和相关知识的培训，经培训合格后，方可持证上岗。

第二章征收决定

第八条为保障国家安全、促进国民经济和社会发展以及其他公共利益，有下列情形之一，确需征收房屋的，市、区政府应当作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要；

(二)政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境与资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)政府根据城乡规划法的有关规定组织实施的旧城改造的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条根据本办法第八条规定，一切建设活动确需征收房屋的，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和旧城区改造应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

市房屋征收部门应当根据国民经济和社会发展规划、年度计划，编制全市年度房屋征收计划，报市政府批准后实施。

第十条房屋征收按照下列程序进行:

(1)房屋征收部门根据房屋征收计划确定房屋征收范围。

(二)房屋征收部门应当组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积进行调查登记，城乡规划主管部门应当对房屋征收范围内未登记的建筑物进行调查、认定和处理。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

(三)拟定补偿方案。

(四)市、区政府应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，并拟定工作方案。

(五)房屋征收补偿费应当存入房屋征收部门指定的账户，专户储存，专款专用。

(六)市、区政府作出房屋征收决定，并在征收范围内以公告形式向被征收人公布。

(七)房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知相关部门暂停办理相关手续(暂停期限最长不超过1年)。

(八)房屋征收部门组织征收补偿安置工作。

(九)房屋征收部门应当依法组织实施房屋拆迁。

(十)建立房屋征收档案。

第十一条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

第十二条补偿方案按照下列程序制定:

(一)房屋征收部门拟定补偿方案，报市、区政府。征收补偿方案应当包括征收范围、征收时间、被征收房屋调查结果、补偿方式、征收补偿金额、产权调换房屋安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、征收补偿签约期限、奖励标准等内容。

(二)市、区政府应当组织相关部门对补偿方案进行论证并公布，征求公众意见。征求意见的时间不得少于30日。

(三)市、区政府将征求意见并根据公众意见修改情况。

因旧城改造需要征收房屋，且50%以上被征收人不同意征收补偿方案的，由作出房屋征收决定的市、区政府组织有关部门召开由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十三条房屋征收决定涉及800户以上(含800户)的，应当经市政府常务会议讨论决定。

第十四条市、区政府作出房屋征收决定后，应当在征收范围内予以公告。公告应包含以下内容:

(a)收集的目的和依据；

(二)征集地点和范围；

(三)补偿方案；

(四)不能达成协议或者拟采取的措施不明确的；

(五)被征收人的行政复议和行政诉讼权利；

(六)房屋征收实施单位的名称；

(七)其他应当公告的事项。

第十五条市、区政府和房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传解释工作。

依法征收房屋的，国有土地使用权同时收回。

第十六条被征收人对市、区政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、区政府对被征收人的补偿包括:

(一)被征收房屋的价值补偿；

(二)因征收房屋引起的搬迁补偿和临时安置；

(三)征收房屋造成损失的补偿。

市、区政府应当对符合本办法规定的被征收人给予补贴和奖励。

第十八条征收个人住房，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。

第十九条对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估方法评估确定。

第二十条市、区房屋征收部门应当在征收范围内向被征收人公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单。

房屋征收决定公告之日起5日内，房屋征收部门应当组织被征收人协商选择房地产价格评估机构。协商不成的，由被征收人多数决定或者公开抽签、摇号方式选定评估机构，抽签、摇号的过程和结果由公证机关当场公证。

被选定的房地产价格评估机构应当依照《房屋征收评估办法》独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干涉。有不良经营记录的房地产价格机构不得参与评估。

房地产价格评估机构应当将被征收房屋和该房屋的土地使用价值一并评估，并分别评估被征收房屋的室内装修、附属物价值和主要价值。

房屋征收部门或者被征收人不配合房屋评估工作或者不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当参照类似房屋，按照被征收房屋的权属登记情况进行评估，并在评估报告中说明情况。

对房屋征收评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。

如对复核结果有异议，可在收到复核结果之日起10日内向房地产估价专家委员会申请鉴定。房地产估价专家委员会应当自收到估价申请之日起10日内出具书面估价意见。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第二十二条被征收人选择房屋产权调换的，市、区政府应当为产权调换提供房屋。

用于产权调换安置的多层建筑最小建筑面积不得少于45平方米；用于产权调换安置高层建筑的最小户型建筑面积不低于50平方米。

被征收房屋建筑面积和用途的认定，以房屋登记机构出具的房屋所有权证所标注的面积和用途为准；房屋所有权证未标注或者标注与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

对于公有住宅房屋，合法租户可以在征收前后自愿进行房改。不申请房改的，产权交易所可以继续维持租赁关系。

第二十三条被征收住宅房屋选择产权调换的，被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等，且被征收房屋建筑面积小于产权调换最小公寓楼建筑面积(多层建筑建筑面积为45平方米)的，差额部分不予结算；高层建筑建筑面积50平方米以下)，按建筑安装工程造价结算差价。

补贴部分如下:

(一)平房安置多层楼房的，每户免费增加5平方米，享受建筑安装工程造价5平方米，再增加面积按市场价结算差价；平房高层建筑，每户免费增加8平方米，享受建筑安装工程造价5平方米。差价将根据市场价格结算。

(二)安置多层建筑的，每户增加3平方米，享受建筑安装工程造价5平方米，再增加面积按市场价结算；多层建筑为高层建筑的，每户免费增加5平方米，享受建筑安装费用5平方米。差价将根据额外区域的市场价格结算。

(三)被征收房屋面积超过70平方米，需要分户安置的。以上两个标准只享受一户。

第二十四条持有市民政部门核发的《城市居民最低生活保障证》的被征收人仍继续领取保障金的，房屋产权调换经房屋征收部门核查确认后，多层建筑45平方米以内、高层建筑50平方米以内不结算差价，增加面积，按第二十三条第二款第(一)、(二)项规定执行。

第二十五条住宅房屋建筑安装工程造价按市建设行政主管部门公布的年度标准执行。

第二十六条非住宅房屋被征收人选择产权调换的，按照下列规定执行:

(一)被征收房屋与产权调换房屋为同一建筑结构的，不结算原面积结构差价；不同建筑结构，原面积结算结构差价。

(二)产权调换房屋面积大于被征收房屋面积的，差价按市场价结算。

第二十七条因征收房屋造成搬迁的，应当按照下列规定给予补偿:

(一)征收住宅房屋，按每户1000元的标准，给予被征收人搬迁补偿。

(二)被征收房屋的室内电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施设备的搬迁费和停车费，按照相关行业收费标准给予补偿。

(三)征收非住宅房屋，根据设备拆装和运输所发生的费用，按实际金额补偿。

第二十八条因征收住宅房屋造成的临时安置，按照下列规定给予补偿:

(1)被征收人选择产权调换的，在过渡期间，临时安置补偿费按照被征收房屋所有权证标注的建筑面积每月每平方米10元计算。被征收房屋所有权证标注的建筑面积不足50平方米的，按照50平方米计算临时安置补偿费。

(二)需要越冬的，每户每年冬季按1000元的标准发放越冬补贴。

(3)过渡期:多层建筑65，438+08个月，高层建筑30个月。

(4)过渡期间临时安置补偿按征收补偿协议签订之日结算，多层建筑安置结算时间为12个月，办理房屋安置手续的最后6个月结算；高层建筑安置的结算时间为24个月，在办理房屋安置手续的最后6个月进行结算。不足半个月的按半个月计，超过半个月不足1个月的按1个月计(从15日算起)。过渡期间安置房屋的，不再支付临时安置补偿费。

(五)因房屋征收部门的责任，超过过渡期限仍未安置房屋的，从逾期之日起发放临时安置补偿费。逾期安置补偿费按每月每平方米15元计算。

房屋征收部门提供临时安置用房的，不得向被征收人支付临时安置补偿费。

第二十九条非住宅房屋实行产权调换的，过渡期内停产停业损失按照下列规定给予补偿:

(1)被征收人能提供税务部门出具的应税收入证明的，过渡费和停产停业损失按以下公式计算:

过渡费=被征收房屋附近相同性质、类似用途房屋每平方米月租金金额×被征收房屋建筑面积×过渡期限(月)

停产停业损失=上年应纳税所得额÷12(月)×3个月。

(2)被征收人不能提供税务部门出具的应税收入证明，或者提供的应税收入证明不能真实反映停产停业损失的，过渡费和停产停业损失按以下公式计算:

过渡费=被征收房屋附近相同性质、类似用途房屋每平方米月租金金额×被征收房屋建筑面积×过渡期限(月)

停产停业损失=被征收房屋附近类似性质、类似用途的房屋每平方米月租金金额×被征收房屋建筑面积×3个月。

被征收的非住宅房屋出租的，应当向承租人补偿停产停业损失，并向被征收人支付过渡费。

征收时非住宅房屋闲置的，只给予过渡费，不给予停产停业损失补偿。

第三十条住宅房屋用于经营活动的，按住宅房屋补偿；房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照和纳税证明的(应具备免税证明)，用于经营的建筑面积按以下标准对房屋所有权人给予一次性补助:

(一)从事商业、服务业等经营活动的，按房屋评估金额的40%补贴。

(二)从事办公、生产等经营活动的，按房屋评估金额的20%补贴。

(三)从事仓储等经营活动的，按房屋评估金额的10%补贴。

(四)停产停业损失=被征收房屋附近相同性质、类似用途房屋每平方米月租金×被征收房屋建筑面积×3个月。

房屋用于出租经营的，应当向承租人补偿停产停业损失。

第三十一条征收房屋对被征收人实行奖励制度。对签订协议并在征收决定规定的签约期限内搬迁的被征收人给予适当奖励。

第三十二条被征收人选择房屋产权调换的，由作出房屋征收决定的市、区政府在房屋征收范围内或者异地(同类型地段)进行集中统一安置。

被征收人选择产权调换的，按照签订协议时间公开排序，优先考虑户型、楼层、楼号。签订协议后，在规定的搬迁时间内不搬迁的，不再享受原优先安置房号。

第三十三条房屋征收部门与被征收人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的位置和面积、搬迁费用、临时安置费用或者临时安置房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方不履行补偿协议约定义务的，另一方可以依法提起诉讼。

第三十四条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明的，房屋征收部门应当向作出房屋征收决定的市、区政府报告，依照本办法的规定，根据征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十五条实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。

作出房屋征收决定的市、区政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路交通等手段强迫被征收人搬迁。禁止施工单位参与搬迁活动。

第三十六条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附有补偿金额和专用账户存储的账号、产权调换房屋和临时安置房的面积和位置、提供临时安置房或者提供临时安置补助费等材料。

第三十七条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并在房屋征收范围内向被征收人公布分户补偿情况。

审计机关应当加强对补偿费管理和使用的监督，并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十八条房屋征收部门工作人员在房屋征收与补偿过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十九条以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路交通等非法手段迫使被征收人搬迁，造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法予以处罚；不构成犯罪的，依法惩处。

第四十条使用暴力、威胁等方法阻碍房屋征收与补偿工作依法进行，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法予以处罚。

第四十一条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位给予警告，通报批评；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法惩处。

第四十二条房地产估价机构、房地产估价师出具虚假或者重大错误估价报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构处以5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师处以654.38+0万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书和注册证书；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第四十三条本办法自发布之日起施行。市政府2002年6月28日颁布的《通化市城市房屋拆迁管理实施办法》和2007年6月28日颁布的《通化市城市房屋强制拆迁管理办法》同时废止。

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》已依法实施取得房屋拆迁许可的，包括正在实施的棚户区改造项目，继续按照原规定执行，但有关部门不得强制拆迁。

第四十四条本办法由市房屋征收办公室负责解释。各县(市、区)政府可参照本办法，结合本地实际，制定国有土地上房屋征收与补偿实施办法。