二手房买卖时，要小心卖家有经济适用房或被限购。
案例1
房主被限制交易。
二手房买卖“黄”
2065438+2003年3月19日，与李签订房屋买卖合同，约定以315000元购买朝阳路商品房一套。随后，陈某按合同约定向阿利支付定金9.5万元及房款。但当他们委托中介公司办理过户手续时，却得知李名下还有一套经适房。根据南宁市政府规定，在经济适用房未办理上市手续前，李属于限制交易群体。
想尽快有自己的房子，但李的房子不能过户，双方僵持不下。今年3月，将李诉至南宁市兴宁区法院，要求解除合同。李返还定金9.5万元及房款，并按约定支付违约金9.5万元。
被罚这么高，李有点慌。但李认为，这套房子不能过户不是他的错。他说他不知道自己在江南的房产属于经适房，因为房子的产权是空白的。他不知道南宁市政府的规定，保障房要办理上市交易手续后，业主才能交易其他房产。他的房子之所以不能过户，是因为南宁房产局的政策，而不是他故意不配合。涉案房屋实际上是按照陈某的要求交付给陈某的，陈某应当没有任何损失，9.5万元的违约金过高。
对于李的陈述，法院认为，我国的经济适用房必须符合一定条件，并办理相关手续后才能购买。由此可以推断，李应该知道其名下确实有一套经济适用房的事实。这一事实的直接后果是，本案房屋买卖合同难以实际履行，仍无法办理房屋转移登记手续。
法院还认为，从李某积极配合办理过户手续的情况看，李某确有出售该房屋的诚意。然而，从陈某交房款到现在已经一年多了，诉讼中限制房屋过户的因素还没有解除，解除限制的时间也不确定。结果法院判决解除双方房屋买卖合同，9.5万定金及房款应予返还。至于违约金，李没有违约的意思，法院判决李支付违约金5000元。
案例2
骗买经适房导致交易搁浅。
卖方被判双倍定金。
“我看了他的房产证和土地证，知道他在卖经适房。我交了2万元定金后，就去查档案了。没想到会出事。”提起自己两年前买房的经历，家住玉林市区的阿玉(化名)苦不堪言。
阿玉说，2065438+2002年8月，她通过中介公司看中了傅在南宁小区的房子。房子是付1997买的，属于经济适用房。房子虽然老旧，但价格相对实惠，总价31.5万元。付还拿出了房产证和土地证，已经符合南宁市保障性住房上市交易的相关规定。她和爱人商量后决定买下它。签完合同后，她交了两万元定金。随后，她按照约定，缴纳了土地使用权出让金、契税、个人所得税等各种费用。办完这些手续，阿玉和中介公司办理过户手续时，却被房产部门告知，由于傅某在申请购房时提供了虚假身份证明，房屋将被政府回购，无法过户。
她傻眼了，也就是说她交了2万元定金，各种税费1.8万元都交给了水漂。阿玉与付某交涉，付某称不能过户不是他的错，拒绝退还定金。无奈之下，2013年5月，阿玉夫妇将付某起诉至南宁市江南区法院。阿玉夫妇认为付某违约，要求双方返还定金4万元，并支付她各项费用1.8万元。
对此，付律师表示，房子不能过户是因为客观因素。房屋登记机构认为他在购买房屋时存在身份问题，拒绝过户。他早在1997就买了房子，在那住了18年。没有其他第三方对该房屋的所有权提出过异议。他在签订买卖合同时，有充分的理由认为房屋过户不存在障碍。他没有恶意拒绝转让所有权。至于他买房子是否违规，政府是否回购，至今没有处理意见。因此，他没有违约。而阿玉交的税只有1，000元，不能退。别人可以退，她也愿意配合，所以阿玉的损失没那么大。
法院经调查确认，付某在申请经适房时，申报年龄与实际年龄不符，已构成骗购事实。南宁市经济适用住房建设管理中心作如下处理:市住房保障和房产管理局收回房屋，按原购房价格将原销售金额返还购房人。
因此，法院认为，支付所有房屋的款项是根本违约，因为购买时提供的信息不真实，导致无法转移所有权。因付某根本违约，阿玉购房目的落空，阿玉要求双倍返还定金于法有据，法院予以支持。因双倍返还定金足以弥补阿玉的损失，法院驳回了阿玉赔偿损失的请求。虽然她打赢了官司，但耗时两年，让阿玉夫妇感到疲惫不堪。
提醒
名下有经济适用房。
属于受限制的贸易集团
据了解，经济适用房是面向中低收入群体的国家政策性福利住房。自出台以来，在制度上是有一定条件的。但过去由于房屋登记信息没有联网，确实存在购房人名下有商品房或其他福利房，却买了保障房的现象。南宁市兴宁区人民法院副院长刘告诉记者，今后，南宁市不符合条件买经适房的现象会越来越少。因为目前南宁的房屋登记信息已经联网，相关部门正在逐步清理回购这些不合格的经适房。
买经济适用房，先买经济适用房，再因为条件改善买商品房。只要商品房没有问题，买家还能放心买这种二手房吗？刘法官表示，虽然这类群体不能认定为骗买经适房，但南宁市对于既有商品房又有经适房的人，在交易上有限制性规定。根据《南宁市政府关于规范经济适用住房管理的通知》(南府发[2065 438+00]66号)第九条规定:“退出经济适用住房或者补交相关差价取得完全产权前，市住房保障部门应当将购房人纳入限制登记住房信息系统，限制其登记其他房屋所有权”。这也意味着，名下有经济适用房的，只有退出经济适用房或按规定补交差价办理完全产权手续后，才能出售名下其他房产。
作为买家，如何避免类似纠纷？刘法官建议，买房前，除了查验卖方所售房屋的产权证等书面文件外，买方可以自行或委托中介公司查询卖方名下房屋在房产部门的登记情况。了解相关政策，所售房屋是否属于限制交易的房产。在决定是否购买该房产之前，先搞清楚情况。
本报读者律师团公益律师潘光伟也建议，购房者在签订买卖合同前，应与卖方一起到房产局查询卖方名下的房产信息，包括交易房屋是否有抵押、查封、拆迁等产权限制。同时，买卖合同应约定相关细节，如付款时间、交货时间、税费负担、违约责任等。建议买家在过户前不要给卖家太多钱，以免遇到陷阱时损失更大。
新闻1+1:一个案例让你明白“存款”和“存款”
梁潇和肖伟打算今年年底结婚，想买一套婚房。5月14，1日，梁潇、肖伟与某能源投资公司签订认购协议，并支付定金2万元。梁潇和肖伟说，在签认购协议之前，销售人员告诉他们，房子可以在65438+今年2月之前交付。了解到发货时间是2015 12 31。因为发货时间太晚，不符合他们原定的婚期，然后去售楼部要求退款2万元，被拒绝了。双方随后对簿公堂。65438年10月20日，良庆区法院一审判决，开发商不能证明已告知梁潇和肖伟具体交房时间，应返还定金2万元。
(以上回答发布于2015-06-27。目前的购房政策请参考实际情况。)
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