动迁指标房和商品房有什么区别？
所谓商品房，是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于商场销售和出租的房屋，包括住宅、商品房和其他建筑物。
二、什么是动迁指标房？
回迁房是征地时开发商补偿拆迁户的房子。众所周知，深圳土地少，土地供应逐渐紧张，迫使深圳通过城市更新获取大量土地。这种旧的改革方式创造了一个搬迁指标的房子。这是深圳在特殊时期，特殊条件下的产物。
3.商品房和回迁房有什么区别？
1，房价不一样
没有完全产权或者只有拆迁合同的回迁房，一般都是按照国家政策建设和销售的。在拆迁过程中，拆迁户会享受到一定程度的优惠政策，所以房价会变得更便宜。而商品房受市场影响，两者关系非常大，价格也会变高。
2.不同的房屋权利
符合销售条件的商品可以随时上市，也可以典当在银行贷款。但是，没有完全产权或者只有拆迁合同的回迁房不能满足上市销售条件，也不能典当贷款，还有一部分小产权房不能享受商品房的权利。
3.买卖关系是不同的
商品房是以购房者与开发商签订的商品房买卖合同为依据，合同中约定一般房价。被拆迁房屋的购买依据是拆迁单位与被拆迁人签订的拆迁补偿协议，协议中有规定。
4.再次买卖的难度不一样。
商品房可以取得房产证，可以二次出售，方便转让。而受政策影响的回迁房往往会受到政府规则的各种约束，比如居住一定年限、补交土地出让金等，再次买卖难度较大。
买回迁房一定要看是否符合上市条件，有没有房产证。你一定要注意核实这个房子的产权有没有问题，仔细核对房子的所有细节。尽量选择一些信誉好的大型中介公司进行咨询，避免不必要的损失。
4.搬迁指标房有哪些类型？
A类，业主有房产证:这类动迁指标房可以在交易所正常更名，得到相关部门的认可和监管。对于购房者来说，和普通二手房交易一样安全。缺点是需要住房指标，价格高(和市场上商品房价格一样)。
B类，业主只有开发商的拆迁补偿协议，买卖的是拆迁权(期房)，不是真正的房屋过户。
B类动迁指标房有两种具体的交易形式:
1.直接和业主签协议，先付部分房款给业主，等房产证出来同意过户，再付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要额度，首付款比例很高，一般是总房价的70%到80%，有一定风险，业主也不能保证什么时候能真正过户，后续的纠纷也比较隐蔽，虽然有律师见证，但是边肖不建议入手。
2.交易时开发商直接更名确权，一次性将全部房款支付给原业主。房产证上直接是购房人的名字。购房人也成为了原搬迁村民中的一员，而这种所有权的变更会得到开发商和政府的认可，在国土部门备案，国家信用背书，相当于买了一套期房。这种交易非常安全，但周期仍然是关键问题，周期和价格合适的项目很少。
目前买方市场交易活跃的回迁房主体就属于这一类。购买前，购买者应检查清楚以下问题:
1.通过开发商出具的拆迁政策中关于动迁指标房性质的说明或前往住房和城乡建设委员会查询，确定动迁指标房的性质；
2.要求卖方提供动迁协议及其身份证明，核实动迁指标房的真实性(经村委会、开发商、勘测部门核实)；
3.搞清楚房子是属于危改搬迁，还是属于商品房搬迁，不投资危房改造；
4.明确搬迁指标房占用的土地是划拨土地还是租赁土地。如果是划拨土地，买受人在办理回迁指标房产权过户手续时，应当缴纳土地出让金；
以上情况清楚了，解决问题了吗？当然还没有，因为一个已经开始拆迁，有人愿意卖的动迁项目，销售面积很小，一定要抓紧沟通，抓紧购买。一旦更多的人买它，价格就会上涨。如果找到新的地方，就很难满足潜力大、没有名额、安全、周期短的需求。所以，好的产品并不总是有的。先花时间去了解，这样才能抓住机会。
该行业最近推出了一些搬迁指标的房子。市场反响热烈，购买热情高涨。但是，因为房价太低，利润太高，一些投资者充满疑虑，这是非常正常的反应。
5.动迁指标房的交易安全吗？
房子交易100%安全，回迁指标房在深圳是一个非常成熟的市场，里面有非常成熟和确定的运作模式，是开发商加快拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要跟村民(业主)签合同，第二要跟开发商签合同，第三要跟开发商备案，第四要跟国土局备案。合理合法合规，国家一级保护，极度安全，国家信用背书。
6.投资回迁房算商品房吗？
确定是100%商品房的并不少见。这个案子早就传遍了深圳，早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村。在这些村庄被拆迁之前，当时很多村民都把房子卖给了外国人。现在，这些外地人当时买的农民搬迁指标房早已变成红色商品房，价格翻了一倍。都赚得盆满钵满，充分享受了深圳城市更新和二次开发的红利。
所以业内强烈推荐。不过请放心，所有经过政府批准拆迁旧改的区域的回迁房，最终交房时都会成为正规的红色商品房。这是常识问题，不用担心。
七、动迁指标房这么赚钱，村民为什么要卖？
拆迁、建设、搬迁都需要时间。要三年才能拿到房子，现在一般是四到五年。有的村民有大量的回迁房指标，但是有缺钱的人，需要钱的人，需要钱的人吗？显然是等不及了，于是卖掉手里的搬迁指标，资金快速回笼。能马上拿到房子就不卖了，投资人就少了一个投资渠道。懂的人自然明白，投资就是要把握机会。
8.动迁指标房价格会很高吗？
动迁指标房的价格基本是周边房价的60%左右，有的还比商品房贵。价格取决于动迁指标房的投资热情、市场关注度和投资周期。
9.动迁指标房的投资周期有多长？
周期大概是3-5年，各地根据拆迁进度不同，周期也不同。
10.动迁指标房有名额限制吗？有限制吗？
没有购买，没有配额。
XI。动迁指标房的投资成本是多少？
1.5万~无上限，看购买面积和单价。不同地区价格不同！
12.动迁指标房利润如何？
利润不一定高，需要精挑细选。有的地方回迁指标房只是解决了购买额度的问题，但有的地方回迁指标房利润可以翻一倍到两倍，单价2万多元，周边商品房4万多元(通关)。
13.动迁指标房有补偿吗？
每个月还会补偿每平米30-100元租金补偿，还有装修补偿，搬迁费用，积极签约奖励等等。
14.动迁指标房是住宅吗？
绝对是房子。这些在开发商提供的拆迁安置补偿协议和合同中都有明确规定，根本不存在争议。
15.你确定动迁指标房能过户到我名下？
确保你可以转到私人散户的名下，不管你有没有名额，不管你目前持有多少房产，都可以在不占用你现有购房指标的情况下购买。具体过户流程是，开发商与散户签订拆迁补偿协议后，根据协议中的姓名、身份证号等信息向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定为红色住宅商品房。
16.动迁指标户型如何选择？
公寓是根据你需要的面积来搭配的。比如想买一套大三居室，选择100平米左右，等户型公开后再选。如果没有100平米的户型可供选择，那就选择最接近100平米的面积，比如106或者95平米。根据合同规定，实行多退少补的原则。
17.动迁指标房的朝向和楼层如何选择？
目前还不确定方向和楼层。交楼时要和众多拆迁户统一选房，采取公开、公平、公正的抽签形式。完全看运气。运气好的话，画到南方会更值钱，至少会比市场价高5%左右。如果画到西北，不能有什么意见。更新城市里的旧回迁房是游戏规则。既然选择了买老回迁房，就要接受。
18.搬迁指标房未完工怎么办？
市里已经装修改造的回迁房，没有未完成的事情。
第一，品牌保证，自信的标志。你听说过凯撒、华润、恒大、星河、万科等大品牌开发的房子吗？结局不好？市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，从来没有见过一线大品牌的烂尾楼被收购。
其次，旧改回迁指标房的开发商需要向当地政府缴纳10%以上的保证金，才能拆除旧改房屋。不怕一万，就怕万一。开发商中途出现财务危机怎么办？这时候政府会把开发商前期监管的保证金拿出来输血，保证拆迁户的房子先建好，顺利交付。否则一旦搬迁村民闹事，他们就很难当官，维稳是政治任务。所以在实力、品牌、保证金、政府监管等措施的叠加下，不存在开发商旧改回迁指标房的可能。
十九。合同期内不能交付指标房怎么办？
确实不能保证100%交房。即使我们在市场上买了新房，开发商也不能保证100%的交房时间，不是延期就是提前。这是正常现象，必须理解。
但是开发商延迟交房的损失比我们大。我们只是小投入，开发商是大投入。试想一下，如果开发周期延长，开发商的财务成本会突然增加。要知道，任何开发商都需要快速销售，快速回笼资金，减少资金压力。另外，当地搬迁的村民也会找开发商的麻烦，没必要我们这些小股东出面。村民是回迁房的主体，他们比我们更着急，会监督好开发商的。除此之外，改变老房子的政府也占有一定的比例。所以，无论从开发商自身的利益，还是从拆迁户的利益来看，开发商都有加快工期的迫切需求，不可能为了几十套回迁房的投资客户而耽误交房时间。
要知道，开发商，村民，政府，我们都是一条船上的。