特色小镇密集上线会不会成为新的鬼城？
去年7月，国家发改委、住建部、财政部联合发布《关于培育特色小城镇的通知》，明确提出到2020年，力争培育1000个左右各具特色和活力的新型城镇。规划刚出台的时候，城市房市一片大好，房企还没有意识到政策的价值。然而，随着房地产市场的逐渐收紧，大量的房地产企业开始意识到规划的价值，特色小镇一度火热。
今天我们就来说说房地产的特殊领域，特色小镇，以及背后隐藏的风险。
一、特色小镇如火如荼
新政规划推出后，各级房企迅速发现商机。据论文不完全统计，包括碧桂园、华夏幸福、绿城、绿地、融创、华侨城、雅居乐、阳光城等企业都在特色小镇有了新动作。到2017年5月，碧桂园已成功布局5个科技小镇，绿地控股将特色小镇纳入2017发展战略，将选择大城市购买力溢出效应支撑的一二线重点城市远郊，启动特色小镇大型项目。华侨城还计划建设100个具有中国传统民俗文化特色的小镇，而时代地产则宣布将在5年内投资9000亿布局30个“未来小镇”项目。
可以说是你方唱罢我登场，八仙各显神通，让原本撤离热点城市的地产资金和项目有了新的投资方向。诚然，从促进经济发展的角度来看，发展特色小镇是实现城乡一体化和农村城镇化发展的重要举措。如果做得好，一定利国利民。
我仔细研究了特色小镇的发展思路，认为其发展有两个明显的发展趋势。一个趋势是承接欧美国家郊区城市化的发展方向。随着欧美国家中心城市的快速发展，中心城市的房地产价格也在快速上涨，导致大量城市居民选择离开市中心，向城市郊区迁移，于是在城市周边形成了大量的郊区城市聚落，并在此基础上发展成为特色小镇。另一个是文化旅游的盛行。在中国广大的农村地区曾经有一大批有文化特色的小城镇，如周庄、木渎、南浔、朱家角、古北口等。这些古镇以其地方特色成为很多地方的旅游名片。如果能挖掘出这样的小镇，不仅能形成新的发展模式，还能传承和传播传统文化。
从这两种发展思路来看，发展特色小镇无疑是一个极为有利的发展方向。前者可以有效缓解中心城区的人口压力，相当于形成了中心城区的卫星城，可以用低廉的价格让更多的居民拥有良好的居住环境。后者是文化遗产的挖掘和传承，也是旅游资源的集中利用。但是，另一方面，房地产企业这么大，这么快，让人不得不担心。是不是只要地产资金到位，地产项目到位，地产土地到位，就一定能实现特色小镇的发展？
二、特色小镇开发热潮背后的房地产隐忧
在我看来，各房地产企业快速推出特色小镇项目，其实是在房地产企业资产短缺、发展方向不明的情况下的一种盲目投资行为，而且这种行为隐藏的风险还是比较大的。对于国内的房地产企业来说，一些大的房地产公司完全有能力、有能力在两到三年内把一个小镇建成符合规划要求的物理空间，更不用说高层建筑或者古董保存了。但是筑巢引凤并不难，但是如何引凤，如何建镇，吸引人，留住人，都是摆在房地产企业面前的大问题。
房地产企业必须面对的问题可以概括为以下几个方面:
首先是如何解决千镇同质化的问题。不知道大家有没有这种感觉。无论是乌镇和周庄，木渎和南浔，还是上海的朱家角和七宝古镇，风格都非常相似。很多人觉得去了一个地方新鲜感就淡了，甚至有人觉得去了一个地方再去一个地方就没有意义了。旅游纪念品、旅游餐饮、旅游住宿等与小城镇相联系的行业极其相似。有可能你在上海和云南的小城镇买了一样的东西。无论是房地产开发企业开发的小城镇，现有的名镇都很难建立自己的差异化竞争优势，房地产开发商更是难上加难。
第二，特色小镇如何带动产业发展。房地产企业做的特色小镇有四类，分别是产业新城、文化旅游小镇、现代农业小镇、科技服务小镇。对于大多数开发商来说，小镇的房地产开发建设方案非常清晰，但小镇的产业发展方案普遍模糊。如何将城镇建设与城镇发展联系起来，甚至通过城镇建设带动城镇的产业发展，成为开发商面临的巨大问题。如何防止小镇成为纯粹的房地产开发项目，确实值得警惕。
三是特色小镇如何持续盈利。大家觉得现有的乌镇、周庄等小镇都是盈利的，特色小镇盈利应该不难。但是，理想很丰满，现实却往往很骨气。中国有数以千计的有着传统历史文化积淀的小城镇，其中很多在近几年得到了充分的发展。但真正实现盈利的只有少数，大部分都处于亏损状态。建设特色小镇容易，盈利难。基本上，从产业发展的角度来看，一个优质的小镇项目，没有十年的努力，是不可能实现持续盈利的。如果不能实现小镇的可持续盈利，今天房地产企业会涌向小镇，未来可能会陆续撤出。最终的结果是小镇的当地居民会受到损害。
在我看来，一个城镇的形成是一个长期的经济发展和文化积淀的过程，绝不是一个企业很快就能轻易解决的。如果不能合理规划和仔细研究城镇建设的商业模式，现在已经上马的小镇项目可能会成为新的房地产鬼城。如何规避风险，真正实现盈利，考验着房地产企业。
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