房地产评估:房屋拆迁如何选择评估机构？

但在实施过程中，操作方式不统一，程序不规范，成为当前拆迁工作的重点。第一，“推荐”选定的评估机构在整个拆迁工作中处于主导地位，而被拆迁人处于从属地位。被拆迁人获得的补偿由被拆迁人支付，被拆迁人持有支付补偿的权利。从民法的角度来看，拆迁与被拆迁是一种平等的民事法律关系，但从权利义务的性质来看，它们自然形成了权利义务的主次之分，形成了法律关系中主体、客体、内容之间的关系。建设项目房屋拆迁工作中，拆迁人只有一个，但相对人有几个，即被拆迁人。如果被拆迁房屋的评估机构是由被拆迁人选定的，那么在同一个拆迁项目中，有可能会有两个或两个以上的评估机构参与评估。这样不便于拆迁管理，在实施过程中把握好计价标准和可操作性的平衡。拆迁人应当向被拆迁人公示具有相应资质等级的估价机构，公示内容包括:房屋拆迁估价资格证书、有效的工商营业执照、估价人员个人估价资格证书、&；考试大&；估价机构的机构名称和技术素质简介、规范的房屋拆迁估价报告样本等。公示评估机构的目的是方便居民了解评估机构的合法性、专业技能和社会声誉。拆迁人在选择评估机构时，应组织由被拆迁人代表、评估机构和拆迁管理部门组成的“听证会”，主动推荐合适的评估机构，供被拆迁人参考。如果被拆迁人代表没有异议，就予以确认。半数以上被拆迁人代表持反对态度的，被拆迁人可以另行推荐鉴定机构再次征求被拆迁人代表的意见。拆迁人推荐鉴定机构时，一次只能推荐一家，很容易确定。我们把这种选择方法称为“推荐选择”。二、鉴定机构的“抽签”选择当拆迁人与被拆迁人不能就鉴定机构的选择达成一致意见时，拆迁管理部门应当介入。按照《条例》规定，拆迁管理部门有权对拆迁人、拆迁人、拆迁实施单位和评估机构进行监督管理。因此，当拆迁人与被拆迁人因选择评估机构产生矛盾时，拆迁管理部门应在公布的评估机构名单中抽签确定评估机构，这是“救济”的法律手段。采用抽签方式选择评估机构时，拆迁管理部门应当邀请司法公证机关现场监督，对抽签的工具、程序、方式和结果进行全程监督。抽签结果应当向社会公布，并制作司法公证文书。三、“自选”选择鉴定机构所谓“自选”选择鉴定机构，是指被拆迁人对原鉴定报告有争议，申请复核后仍有异议的，被拆迁人可以自行选择已公示且符合条件的鉴定机构，按照相同的计算标准重新作出鉴定报告。自行选择评估机构的方式不同于自由选择，其限制性条件是需要评估资质，评估人员必须具备评估资质，执行评估标准必须切实可行，符合被拆迁房屋所在城市的类别质量差和房地产市场基准价值。自行选择鉴定机构的前提条件应该是当事人对原鉴定结果提出异议。经鉴定机构解释说明后仍有异议的，当事人可以自行选择鉴定机构。“随意”选择鉴定机构的后果是可能出现两种完全不同的鉴定结果。当鉴定结果不同时，应由鉴定专家委员会进行鉴定，而不是由当事人选定。鉴定专家委员会的鉴定是基于鉴定的公正性、合理性和客观性，鉴定结果不一定是高标价鉴定报告或低标价鉴定报告。应该说，鉴定专家委员会做出的鉴定结论属于权威机构的结论，具有一定的公正性和合法性。鉴定专家委员会的立场应该是维护拆迁双方的合法权益和两家鉴定机构所作鉴定报告的严肃性，其地位等同于裁判，当事人应无条件接受裁判的裁决。鉴定专家委员会判定的有效鉴定报告也应当公示，告知拆迁人和所有被拆迁人，以消除争议，使鉴定报告的判决生效。从目前各地拆迁动态情况分析，城市房屋拆迁的矛盾已经从过去的安置矛盾转变为现在的估价矛盾。原因有三:一是社会主义市场经济发展中不可避免的利益冲突；其次，人们对事物的价值观发生了根本的变化；第三，人们的法制观念不断增强。因此，房屋拆迁估价成为全社会关注的热点问题，这告诉我们从事房屋拆迁的机构必须提高认识，最大限度地减少房屋拆迁的矛盾。把握评价机构的选择，其基本原则是公开、公平、公正；基本程序是先采用“推荐”&；考试大&；之后采用了“抽签式”，之后实行了“自选式”。这样可以提高评估机构的选择率，保证社会稳定，保证城市房屋拆迁的顺利进行。