多城急改第二轮集中供地规则“拼质量”已成标配。
多位业内人士在接受国家商报记者采访时表示，第一轮集中供地部分城市土地溢价高，头部企业拿地比例高，有违政策初衷。不难理解，城市第二轮集中供地的土地拍卖规则有所调整。
“特别是地方拍卖的资金来源和马甲情况不一致，存在扰乱秩序、推高房价的情况。在严控房价的背景下，很多城市要么地价不可控，要么变相增加了房企成本，房企隐形成本的增加最终会体现在房价上。”
“偷工减料”能预防吗？
“竞质”将成为新一轮集中供地的重点。
具体来看，杭州首次在十城区推出“竞质”试点地块，采取一次性公告、线下“竞质”和线上“竞地价”两阶段运作模式，试点地块全部现房出售，通过政府组织竣工备案、核查等验收程序后方可出售。
合肥包河区BH202105、经开区JK202113地块采取“价高者得”的优质住宅建设方案。当投标价格达到最高限价时，仍有意愿继续参与投标的其他投标人转入争夺优质商品住宅建设方案阶段，参与投标的投标人必须当场提交参与优质商品住宅建设方案的申请。
相对于“竞质”，南京和成都走得更远，在土拍阶段直接“定质”。
南京此轮出让土地采取“限房价、定质量、竞地价”的方式出让。网上交易达到最高限价时，竞买人的土地必须通过摇号确定，商品房预售条件提高到住宅竣工投资的50%，部分地块不得联合开发。所谓“不得合作开发”，是指“该地块不得联合登记竞价或合作开发。竞得土地后，竞买人可按现有规定成立项目公司，但竞买人必须持有65，438+000%的股份，且股权不得转让”。
在成都，将不再采取竞配建自持固定量租赁住房或继续竞配自持租赁住房面积比例的方式进行拍卖。这也是成都市6月7日发布《成都市新建商品住宅技术管理规定》后，首次将“定质”与本地拍卖挂钩，该规定对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行了详细明确。
“竞质是为了防止房企在房企综合成本上升但严控房价的背景下，为了变相降低成本而偷工减料降低工程质量。这是影响老百姓生命财产的民生问题，会严格管控。”同策研究院研究总监宋宏伟指出。
RealData的高级分析师潘浩持有类似的观点。在他看来，“质量是为了防止房企快速周转导致产品质量下降，损害消费者权益；其次，可以淘汰一些实力不足的房企，促使房企注重产品力和项目质量。此举对房企也是新的考验，尤其是资金实力和去化能力。”
中小房企的机会来了吗？
今年2月开始的“两集中”政策，旨在分流房地产企业的拿地资金，为地价降温。
“三条红线和房贷集中度管理限制了企业的恶性杠杆，但土地市场竞争激烈的制度环境仍需改革。”中信证券此前在研报中表示，制度上，土地市场改革可以说是行业供给侧改革的最后一块——“内卷化”竞争将结束。
但从第一轮集中供地的实施情况来看，不仅没有达到降低地价的预期，甚至很多城市的溢价率和土地成交价格都创下历史新高。
如招商蛇口以32.5亿元竞得重庆沙坪坝区西永集团一商住地块，溢价率高达129.98%；武汉东西湖区地块全部溢价出让，连续两次刷新该区域楼面价；广州黄埔军校小学地块成为“马甲”专场，多达320家房企参与“围猎”。
中原数据显示，首轮集中供地22个城市共出让住宅用地802宗，土地出让金总额6543.8+005.30亿元，平均土地溢价率654.38+04.7%。楼面均价10002元/平方米，较2020年上涨15.1%。22个城市中，最高的是重庆，溢价率高达36.23%；其次是厦门和杭州，溢价率在20%-30%之间。
大家似乎都忘记了集中供地的初衷。没有经历过任何试点的第一轮集中供地，却以实际行动与政策初衷背道而驰。
因此，近期公布第二轮集中供地拍卖细则的几个城市都调整了溢价率。
杭州调整了土地的上限价格。一般地块溢价率上限为15%，“竞质”地块溢价率不高于5%。南京将最高溢价率由之前的30%下调至15%；虽然成都没有明确规定最高溢价率，但根据宗地的“拍卖起拍价”和“土地最高限价”，成都第二轮集中供应的75宗宗地中，绝大部分的溢价率不超过10%。
“房企有利有弊。好处是控制溢价率等于控制土地成本，高价地王现象会明显减少，增加中小房企的生存空间。”宋宏伟指出，另一方面，对房企的资本要求更严格，与三条红线一致，防止房企变相加杠杆，增加风险。
需要指出的是，杭州和成都都在最新公告中规定了征地企业的资金来源，要求竞买资金必须合规、自有。如果经评审不符合要求，将取消该意向投标人的投标资格。
“这是对房企土地预整合进行管理的行为，避免不当或过度使用财务杠杆，给行业发展带来风险和隐患，如过度抬高土地市场热度，炒高地价，同时彻底打击企业以投资为目的的开发，扰乱行业稳定发展。”潘浩指出，这是政府层面的行业筛选，资金实力不足、资本运作不健康的企业将逐步退出市场。